דירת מגורים מוזנחת ונטושה - היא עדיין דירת מגורים

רמי אריה, עו"ד רו"ח

כדי שנכס מגורים שנמכר ייחשב כ-"דירת מגורים" לעניין הפטור המלא לדירה יחידה, או הפטור הלינארי המוטב הניתן לדירת מגורים נוספת, הוא צריך להיות ראוי למגורים או לפחות מיועד למגורים לפי טיבו. אך לפעמים מדובר בדירה שננטשה במשך שנים, ללא מטבח וחדר רחצה ואביזרים המאפשרים בה מגורים.

בעניין מנו (ו"ע 20028-12-14 מנו אסתר נ' מנהל מיסוי מקרקעין, ניתן ביום 11.6.2018), עסק בית המשפט ב פרשנות הראויה וביישומה למונח "מיועדת למגורים לפי טיבה" בהגדרת "דירת מגורים" בחוק מיסוי מקרקעין.

מדובר בבית אשר שימש בעבר הרחוק למגורים, לגביו מנו ביקשה לראותו כ-"דירת מגורים" הזכאית לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים.

מנו ובני משפחתה התגוררו במשך שנים רבות בנכס. אביה המשיך להתגורר בנכס עד פטירתו בשנת 1988. לאחר פטירת האב, התגורר אחיה בנכס וכעבור מספר שנים עזב . אין חולק כי לאחר שהאח הפסיק להתגורר בנכס הוא נותר נטוש ואיש לא גר בו ולא נעשה בו שימוש עד היום.

לא הייתה מחלוקת, כי הנכס לא שימש למגורים במועד מכירתו בשנת 2013 ולא במשך שנים רבות לפני כן. לא הייתה מחלוקת, כי הנכס במצבו לא ראוי לשמש למגורים במועד מכירתו. שכן, חסרו בו מתקנים הכרחיים למגורים כגון מערכות מים וחשמל, חלונות, דלתות, מתקני רחצה, מטבח וכדומה .

הגדרת " דירת מגורים " בחוק מיסוי מקרקעין, קובעת כי: "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה".

דהיינו: נכס ייחשב "דירת מגורים", אם מתקיימים בו מספר תנאים:

(א)    הנכס מהווה דירה או חלק מדירה שבנייתה הסתיימה

(ב)    הזכויות בנכס הן בבעלות או חכירה

(ג)      בעל הזכויות הוא יחיד, להבדיל מתאגיד

(ד)    הנכס משמש למגורים או מיועד לשמש למגורים לפי טיבו

(ה)    הנכס אינו מהווה מלאי עסקי

התנאי הרביעי כולל שתי חלופות:

1.       הנכס משמש בפועל למגורים

2.       הנכס מיועד לפי טיבו לשמש למגורים

ייתכן מצב בו נכס המשמש בפועל למגורים, לא ייכלל בהגדרת דירת מגורים. כגון: כאשר מדובר במגורים ארעיים, כאשר הנכס חסר מתקנים או סממנים אחרים המצביעים כי הוא מהווה דירת מגורים.

בעבר, אומצה על ידי מרבית בתי המשפט גישה אובייקטיבית, לפיה: נכס יוגדר כדירה המיועדת למגורים על פי טיבה רק אם מבחינה פיסית הנכס מאפשר ומתאים למגורים. המבחן הפיסי משמעו: קיומם של מתקנים בסיסיים הדרושים למגורים כגון מטבח, שירותים, חדר רחצה, מים וחשמל (ע"א 668/82, כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין).

אולם בעניין שכנר (ע"א 2170/03, שכנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין), נקבע כי יש לבחון שיקולים נוספים ולא להסתפק בבחינת התקיימותם של המתקנים הפיזיים . נקבע מבחן תכליתי הבוחן את טיבו של הנכס וייעודו, לא רק על פי הימצאותם של המתקנים אלא על פי כלל הנסיבות .

המבחן התכליתי מביא למסקנה, כי גם נכס שיש בו רק חלק מהמתקנים הפיזיים המקובלים בדירה, יוגדר כדירת מגורים משום שעל פי טיבו הוא מיועד לשמש למגורים. כל מקרה ייבחן על פי נסיבותיו.

בין המבחנים הנדרשים יכללו מבחנים פיסיים ומשפטיים, כגון מצבו הפיסי של הנכס וקיומם של מתקנים חיוניים, האפשרות המעשית אובייקטיבית להשלים את החסר על מנת להביא את הנכס למצב בו ניתן יהיה להשתמש בו למגורים, היתר הבנייה שניתן והייעוד הקבוע בו, ייעוד הנכס על פי תכניות המתאר הרלבנטיות וכדומה. כן יבחן ייעודו המהותי של הנכס ובמסגרת זו יכללו מבחנים כגון השימוש שנעשה בנכס בפועל, השימוש הצפוי בנכס בעתיד, השימוש שנעשה בנכסים שונים באותו מבנה או במבנים סמוכים. בית המשפט יבחין בין נכס חדש לנכס ישן, בין נכס המיועד לשימוש לבין נכס המיועד להריסה .

אין די בכך שהרשות המקומית הגדירה את הנכס כניזוק ופטרה את המחזיק בו מתשלום ארנונה כדי לקבוע כי אינו מיועד למגורים, ואף אין די בקביעה כי מדובר במבנה מסוכן, כדי לשלול את המסקנה שמדובר בנכס אשר על פי טיבו מיועד למגורים .

הנכס מושא הדיון בעניין מנו, הוא נכס אשר ניזוק קשה והוזנח במשך שנים רבות. הנכס נותק ממערכות החשמל והמים, דלתות נפרצו, חלונות נשברו, הברזים פורקו, חדר האמבטיה נהרס ובארונות המטבח נותרו חלקים קטנים בלבד , מרבית הארונות נשברו ונהרסו. ברור כי ללא שיפוץ ממשי והשקעה של ממש בהשלמת החסר, לא ניתן לעשות בנכס שימוש למגורים.

אך מחוות הדעת של השמאים, ניתן היה ללמוד, כי הנכס מצוי באזור המיועד למגורים וכי על פי תכנית המתאר המבנה מיועד למגורים. הנכס היווה חלק מבית משותף המשמש כולו למגורים.

לפיכך, קבע בית המשפט כי הנכס על פי טיבו מיועד למגורים, גם אם כיום הוא לא משמש למגורים וגם אם יש צורך בתיקונים רבים כדי להשמישו, הרי שמדובר ב-"דירת מגורים" כהגדרתה בחוק. מדובר בנכס אשר שימש למגורים ואינו מיועד לשימוש אחר . 

כמובן, שהיינו מציעים לשפץ מראש את הנכס ולו במעט הנדרש לצורך שימוש למגורים, כדי לא לאבד את הפטור המיוחל ממס שבח או לא להיות במצב של מאבק לקבלת הפטור. עם זאת, כפי שעולה מעניין מנו, עצם העובדה שמדובר בדירת מגורים שננטשה ואינה ראויה למגורים, אינה שוללת את הפטור ממס שבח בהכרח.