שווי מכירה מתחת למחיר השוק הרגיל - לא יתקבל בקלות

רמי אריה, עו"ד רו"ח

החיובים במס רכישה ובמס שבח, מתבססים על שווי המקרקעין שנמכרו לפי המקובל בשוק, ולאו דווקא על המחיר שקבעו הצדדים ביניהם. לכן, כל הסכמה בין צדדים לעסקה במקרקעין לקביעת מחיר שוק הנמוך מהמחיר המקובל, דורשת הוכחות מיוחדות למחיר הנמוך שלא בקלות יאושרו על ידי מנהל מיסוי מקרקעין או על ידי בתי המשפט. אנו ממליצים להכין מראש הוכחות ואסמכתאות ברורות ורבות ככל האפשר, להנמקה מדוע נקבע מחיר הנמוך ממחיר השוק.

זאת, לפי חוק מיסוי מקרקעין הקובע ככלל, כי שווי זכות במקרקעין תהיה בהתאם לסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון. ככל שהמחיר שנקבע נמוך מהמקובל בשוק, על הנישום מוטל הנטל לשכנע את מנהל מיסוי מקרקעין כי השווי שנקבע משקף נכון את השווי האמיתי בנסיבות הספציפיות של כל עסקה. נטל לא קל בכלל.

סוגיה זו נדונה בעניין סלטי (ו"ע 64356-06-16, אחים סלטי עסאם בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת, ניתן ביום 30.5.2018), אשר מכרה זכויות במקרקעין במחיר שלטענת מנהל מיסוי מקרקעין, היה נמוך משמעותית ממחיר השוק.

סלטי מכרה את שני נכסי מקרקעין לחברה אחרת צד ג', בשווי מוצהר בסך 1,650,000 ₪ כל אחד. (לפי 706 ₪ ו- 709 ₪ ממוצע למ"ר).

מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את השווי המוצהר, וקבע שווי עסקה בסך 5,000,000 ₪ לגבי כל אחת מהעסקאות (בהתבסס על כ- 2,000 ש"ח למ"ר). בנוסף, לא אושרו כל ההוצאות המבוקשות לניכוי בהיעדר אסמכתאות.

סלטי הגישה תצהיר עדות ראשית של המנהל שלה ולעניין שווי המקרקעין הגישה חוות דעת של שמאי מקרקעין. מנהל מיסוי מקרקעין הגיש חוות דעת שמאית מטעמו.

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי שוויה של זכות פלונית, הוא הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות בעסקה רצונית. במסגרת הסעיף נקבעו שני חריגים לכלל האמור. אחד מהחריגים קובע כי אם המכירה נעשתה בכתב והמנהל שוכנע שהתמורה נקבעה בתום לב ולא הושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, במישרין או בעקיפין, הרי שהתמורה תהיה התמורה המוסכמת בין הצדדים.

כלומר על סלטי מוטל הנטל להוכיח כי במקרה זה חל החריג האמור, כך שיש לקבוע את שווי הזכות בהתאם לשווי המוצהר בהסכמים שנחתמו ולא בהתאם לשווי השוק בעסקה רצונית (ע"א 218/78 מלכה ליננברג נ' מנהל מס שבח תל אביב).

סלטי הסכימה כי השווי המוצהר למיסוי מקרקעין אינו תואם את מחירי השוק. אולם, לטענתה, חוזה הפיתוח אשר במסגרתו רכשה את זכויותיה במקרקעין היה על סף סיום ועל כן המכירה בוצעה בדוחק זמן. עוד נטען, כי קהל היעד של הקונים הפוטנציאליים היה מצומצם בשל הסיווג הקבלני הגבוה הדרוש. בנסיבות אלו, נאלצה סלטי להתפשר על המחיר.

בית המשפט קבע, כי מעדותו של הבעלים והמנהל של סלטי עולה, כי דבר המכירה לא פורסם כך שהדבר יגיע לכל הקבלנים הרלוונטיים. מדובר בפעולה מינימאלית המצופה ממוכר סביר המבקש להשיג את המחיר הטוב ביותר בעת מכירת נכס שבבעלותו. הטענה כי פנה למספר קבלנים יחד אך אינו זוכר לכמה פנה אין בה בכדי ללמד, כי פנה לכל הקבלנים הרלוונטיים.

בנוסף, בית המשפט קבע כי, לא הובאה ראיה כלשהי אשר מלמדת על ניסיונותיה של סלטי למצוא רוכשים למקרקעין. בין היתר, לא זומנו לעדות הקבלנים אליהם פנו, ואף לא הובאו ראיות כלשהן אשר מלמדות על הליך משא ומתן אשר התנהל בנוגע לעסקאות.

בית המשפט קבע, כי לא די בהחלטות הכלליות של רשות מקרקעי ישראל בנוגע למועדי גמר חוזי פיתוח, לשם קבלת טענתה של סלטי לפיה המחיר הושפע מלחץ הזמן בשל אי האפשרות להאריך את חוזה הפיתוח. תחת זאת, יש לבחון מה קורה בפועל במקרים כאמור באופן כללי ומה קרה במקרה הרלוונטי.

יש לבחון, האם סלטי פנתה לרשות מקרקעי ישראל, לצורך הארכת חוזה הפיתוח ובקשה זו נדחתה. לאור טענת סלטי לפיה דוחק הזמן הביא לפשרה במחיר, הרי סביר היה כי סלטי תנסה להאריך את חוזה הפיתוח. סלטי לא טענה ובוודאי שלא הוכיחה, כי הייתה פנייה כאמור לרשות מקרקעי ישראל.

בית המשפט קבע, כי סלטי לא הוכיחה את טענתה, לפיה הסכמי המכירה נכרתו בנסיבות מיוחדות, ולא עלה בידן להוכיח את הטעמים בגינם מכרה, לכאורה, את המקרקעין במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק של המקרקעין.

בנסיבות אלו, ומשלא התקיים החריג הקבוע בחוק, הרי שמנהל מיסוי מקרקעין היה רשאי לקבוע את שווי הזכות הנמכרת. נקבע כי השומות יופחתו ויעמדו על סך של 1,054.80 ₪ למ"ר, נכון למועד העסקה.

באשר לסוגיית הניכויים, בית המשפט קבע כי יש לקבל את קביעת מנהל מיסוי מקרקעין לפיה אין להתיר ניכוי בהתאם לקבלות אשר לא הוכח לגביהן, כי הן קשורות למקרקעין בהם עסקינן.

בהתאם לפסיקת בית המשפט דנן, הרי אנו ממליצים לא להסתפק רק בקבלת הערכת שווי שמאית להצדקת המחיר הנמוך של העסקה, אלא להתייעץ ולקבל הנחיות מראש, ולפני ביצוע העסקה, כדי לבסס את הטענה של שווי מכירה נמוך -מוצדק, בתנאי השוק הספציפיים לעסקה הספציפית, למרות שמחיר השוק הרגיל לעסקה אמור להיות גבוה משמעותית.