מבחנים לפטור ממס שבח כאשר קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג

רמי אריה, עו"ד רו"ח

הכלל הרגיל במיסוי מקרקעין הוא כי שני בני זוג מהווים ישות אחת ברכישה או במכירת דירות, כדי לבחון האם מדובר ב-"דירה יחידה" המזכה בפטור ממס שבח ולמדרגות מס רכישה מקלות.
אולם, בפסיקה נקבע כי כלל זה לא יחול כאשר יש הסכם יחסי ממון והפרדה רכושית בין בני הזוג. במקרה כזה, יראו כל אחד מבני הזוג כנפרד לצורך הזכאות להקלות המס באופן עצמאי, ללא תלות בדירות אשר בבעלות בן הזוג השני.

ההקלה של הכרה בהפרדה רכושית, תחול גם כאשר הסכם יחסי הממון נערך ונחתם לאחר שנים מאז שבני הזוג הפכו להיות תא משפחתי אחד, ובלבד שיעמדו במבחנים להוכחת ההפרדה הרכושית שנקבעו.

בעניין בלנק (ו"ע 18027-10-16 רועי בלנק נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 16.4.2018), דן בית המשפט בשאלה האם בני הזוג בלנק הוכיחו הפרדה רכושית למרות שהם ידועים בציבור, באופן שיצדיק מתן פטור ממס שבח, בגין מכירת דירת מגורים יחידה, בהתאם להוראות סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר בבעלות הידועה בציבור של בלנק יש דירות נוספות.

בלנק רכש דירת מגורים משנת 2002, אשר המימון לרכישתה הגיע מהון עצמי וממשכנתא, אשר שולמה אך ורק מחשבונו של בלנק.

בלנק מכר את הדירה בשנת 2015 וטען כי הוא זכאי לפטור ממס שבח על פי סעיף 49ב לחוק, מאחר ובמועד המכירה הייתה זו דירתו היחידה.

בלנק ובת זוגו הינם ידועים בציבור החל משנת 2003, ולבני הזוג שלושה ילדים משותפים.

אך רק בשנת 2011 נחתם בין בני הזוג הסכם יחסי ממון, אשר החיל ביניהם הפרדה רכושית, הן בנוגע לרכוש שנצבר עד לתחילת הקשר בין הצדדים והן ביחס לרכוש עתידי.

במסגרת ההסכם נקבע כי הדירה הינה בבעלותו של בלנק בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירה משולמת על ידו בלבד. ואילו יתר הדירות, הן בבעלות בת זוגו בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירות הללו משולמת על ידי בת הזוג בלבד.

בעניין שלמי (ע"א 3178/12, יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה), נקבע כי יש לראות ב"פיקציה" המשפטית הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק, בעניין "תא משפחתי", כחזקה הניתנת לסתירה ולא כחזקה חלוטה. כמו כן, נקבע כי ראוי להעניק פרשנות רחבה לסייג לתחולת עקרון התא המשפחתי, תוך שאיפה למנוע פגיעה בזכויות הקניין של כל אחד מבני הזוג, ותוך מתן תוקף לכוונותיהם של בני הזוג לשמור על הפרדה קניינית ביחס לרכושם, כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם הממון, אשר נערך ביניהם וככל שבני הזוג הוכיחו כי פעלו על פי ההסכם הלכה למעשה, כלומר ההפרדה הרכושית לא נותרה "על הנייר" אלא התקיימה בפועל.

בעניין בלנק קבע בית המשפט, כי ככל שהסכם יחסי הממון בין בני הזוג שנחתם בשלב מאוחר, משקף את המציאות שקדמה לו, בעיקר במצבים של נישואין מורכבים, כאשר לפחות לאחד מבני הזוג יש ילדים מנישואים קודמים או כאשר מדובר בידועים בציבור, אם כי, הדברים לא מוגבלים למצבים אלה בלבד, הרי יש להתחשב בהסכם יחסי הממון שנחתם בשלב מאוחר גם לעניין דיני המס.

עצם החתימה על הסכם הממון בין בלנק לבת זוגו בשלב מאוחר להיותם ידועים בציבור, אינו פוגם בהפרדה הרכושית אותה ביקשו בני הזוג להסדיר, במידה והם מבצעים הפרדה רכושית בפועל.

בעניין פלם (ע"א 3185/03, מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' פלם), נקבע לעניין מס רכישה, כי רכישת דירת מגורים על ידי אחד מבני הזוג במהלך הנישואין תיוחס גם לבן הזוג האחר, אפילו אם הסכימו על הפרדה רכושית במסגרת הסכם יחסי ממון. כמו כן, נקבע כי קו הגבול המכריע בהתייחסות לתא המשפחתי כיחידה אחת מבחינת רכישת דירות מגורים הוא מועד היווצרותו של התא, ומכאן שחברי התא המשפחתי ייחשבו כרוכש אחד רק לגבי דירות שנרכשו לאחר הנישואין.

הלכת פלם הורחבה בהחלטות מאוחרות אשר ניתנו בוועדות ערר. בעניין נוי (ו"ע 3036/04, יצחק נוי נ' מנהל מס שבח מקרקעין – חדרה), נדון מקרה שבו בת הזוג רכשה דירה לאחר היווצרות התא המשפחתי, ולמרות זאת, הועדה לא ראתה בדירה זו כשוללת את מעמדו של בן הזוג האחר כבעל דירה יחידה לעניין פטור ממס שבח.

בעניין רוזנשטיין (ו"ע 1038/03, רוזנשטיין סופי נ' מנהל מס שבח נתניה), נדון מצב בו בני הזוג חתמו על הסכם ממון לפני הנישואים, אשר במסגרתו נקבעה הפרדה מוחלטת ברכוש שכל אחד הביא עימו לנישואין, ובכל רכוש שירכוש צד כלשהו לאחריהם. בן הזוג אכן רכש דירה בסמוך לפני הנישואין, וזו נרשמה על שמו בלבד. לאחר שנישאו, רכשה בת הזוג דירה אשר נרשמה כולה על שמה, וביקשה לשלם מס רכישה לפי דירה יחידה על כל הדירה. ועדת הערר קבעה, כי בין בני הזוג קיימת הפרדה ברורה בקניין ביחס לשתי הדירות, ולכן הדירה תיחשב כדירתה היחידה.

בעניין בלנק, בחן בית המשפט את חזקת התא המשפחתי וקבע כי תיסתר על ידי בני הזוג, רק אם תובאנה ראיות ברורות להוכחת קיומה של הפרדה רכושית בפועל. לשם ההכרעה, ניתן להשתמש במבחני עזר כדי לאשר או לשלול את ההפרדה הרכושית, כגון:

1.       מגורים במשותף - בלנק ובת זוגו אמנם גרו במשותף בדירתה של בת הזוג, אך עצם המגורים המשותפים אינו יכול להיות בעל השפעה מכרעת בעניין ההחלטה לגבי ההפרדה הרכושית

2.       מימון משותף - רכישת הדירה מומנה ממקורותיה האישיים של בת הזוג וממשכנתא אשר שולמה אך ורק מחשבונה.  

3.       תשלום משכנתא משותף - דירתה של בת הזוג, ממומנת באמצעות משכנתא, כאשר ההחזר בוצע מחשבונה האישי של בת הזוג.

4.       דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף - בלנק קיבל דמי שכירות במהלך השנים אשר נכנסו לחשבונו האישי. גם לבת זוגו הייתה דירת מגורים נוספת אשר דמי השכירות בגינה נכנסו לחשבונה האישי. לבני הזוג אין חשבון משותף.

לפיכך, הגיע בית המשפט למסקנה כי בלנק הוכיח הפרדה רכושית מלאה, המתקיימת בינו לבין בת זוגו , לרבות בכל הנוגע לדירותיהם. על כן, בלנק זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה שמכר, למרות שלבת זוגו היו דירות משלה.