חברה או יחיד זכאים לפריסת שבח  

רמי אריה, עו"ד רו"ח

חברה או יחיד זכאים לבקש לפרוס את השבח שנצמח להם ממכר זכות במקרקעין, עד ארבע שנים המסתיימות בשנת המכר של הזכות. הפריסה עשויה להקנות להם הטבות מס משמעותיות בתנאים מסוימים.

בעניין טוונטי האנדרד (ו"ע 44202-05-16, טוונטי האנדרד נהריה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ניתן ביום 19.1.2018), דובר בחברה אשר מכרה זכות במקרקעין בשנת 2015, והגישה בקשה לפריסת מס השבח על פני ארבע שנים. הבקשה הוגשה על פי הוראות סעיף 48א(ה)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.

מנהל מיסוי מקרקעין טען כי פריסת השבח ניתנת לפי החוק, רק ליחידים ולא לחברות.

בית המשפט קבע כי שבח מקרקעין, כמו כל רווח הון הנצמח לנישום בשל עליית שווי של נכס, נצמח במשך כל שנות הבעלות בנכס. הטלת חבות במס רק במועד המימוש, אף שהשבח או הרווח נצמח במשך מספר שנים, עלולה לגרום לעיוותים שונים. אחד העיוותים שיוצר העיקרון הנ"ל מוכר כ"אפקט הדחיסה", דהיינו זקיפת מלוא הרווח לשנת מכירת הנכס, באופן המטיל על הנישום חבות במס על פי שיעור המס החל עליו בשנת המכירה בלבד. עיקר העיוות נוצר אם בשנים שבהן נצמח הרווח היה שיעור המס שהוטל על הכנסת הנישום נמוך יותר משיער המס במועד המכירה.

אחת הדרכים בהן בחר המחוקק כדי למתן את העיוות הנובע מ"אפקט הדחיסה", הייתה מתן אפשרות לחשב את המס על הרווח בדרך של פריסה. הוראה זו מצויה בסעיף 91(ה) לפקודת מס הכנסה הדנה במיסוי רווחי הון, ובהוראת סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין.

הוראות הפריסה מסייגות את אפשרות הפריסה לתקופה מוגבלת – כל תקופה הבעלות ולא יותר מארבע שנים. כמו כן, ההוראות קובעות כי המס יחושב כאילו הרווח נצבר באופן שווה בכל אחת משנות המס.

הוראות הפריסה אינן קובעות כי השבח יתווסף, לכל דבר ועניין, להכנסתו החייבת של המוכר בכל אחת משנות הפריסה, אלא עוסקות אך ורק בחישוב המס על השבח שנוצר (ראו ע"א 288/84, מנהל מס שבח מקרקעין נ' רוזנבאום). על פי הוראת הפריסה בסעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין, רשאי מוכר נכס, החייב במס, לבקש כי המס על השבח יחושב כאילו נבע השבח בחלקים שווים במשך ארבע שנים קודם למכירה או בתקופת הבעלות בנכס, הקצרה מבין התקופות. לפיכך, מס השבח יחושב, לפי שיעורי המס החלים על המוכר בכל שנת מס.

נקבע כי אין אבחנה בחוק לעניין הפריסה בין יחיד לבין חברה.  

אולם ברור כי השפעת "אפקט הדחיסה" על יחיד בולטת יותר בשל שיעורי המס הפרוגרסיבי ולכן הוא עשוי לקבל הטבת מס משמעותית בחישוב מס השבח או בחישוב מס רווח הון. עם זאת, גם חברה עשויה להיות מושפעת מכך שחישוב המס ייעשה על פי שיעורי המס החלים עליה במועד המימוש ולא במועד שינוי הערך. הדבר נכון במיוחד לגבי חברות בהן שיעורי המס על הכנסה יחויבו כמו שיעורי המס של יחיד, כדוגמת חברה משפחתית או חברה בית.  

בית המשפט, לא סבר כי בהתייחסות המחוקק לשיעורי המס של היחיד ולנקודות הזיכוי של היחיד, יש כדי לסייג את תחולת ההוראה רק למוכר שהוא יחיד.

בית המשפט הגיע למסקנה כי אין בלשון סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין או בתכליתו עיגון לשלילת זכותה של חברה המוכרת מקרקעין ברווח לבקש פריסת מס.

אנו בהחלט ממליצים לנצל את הוראת הפריסה, בכל מקום שהיא יוצרת הטבת מס למוכר, ניתן באמצעותה להפחית את מס השבח או מס רווח ההון באופן משמעותי למדי, בתנאים מסוימים.