מכירת מניות חברה שהיא איגוד מקרקעין חייבת במע"מ

רמי אריה, עו"ד רו"ח

ככלל, חוק מע"מ אינו חל על מכירת מניות. אלא אם מדובר במכירת מניות של חברה שהיא "איגוד מקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. אך גם במכירה כזו של מניות באיגוד מקרקעין תחול החבות במע"מ רק כאשר מדובר בעסק להחזקת המניות של האיגוד או תוגדר כ-"עסקת אקראי" רק בתנאים מסוימים.  

בעניין א. סגמן (ע"מ 9930-10-15, א.סגמן ייזום והשקעות בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף תל אביב 2, ניתן ביום 30.11.2017), טענה א. סגמן כי היא אינה עוסקת בהחזקת מניות בדרך של עסק ולכן מכירת המניות של איגוד המקרקעין שהחזיקה אינה חייבת במע"מ

מדובר במניות של חברת פינת פלורנטין בע"מ (להלן: "החברה"), אשר החזיקה במקרקעין. מחצית ממניות החברה נרכשו בשנת 2005 על ידי א. סגמן, והן נמכרו כעבור כארבע שנים לבעל מניות אחר של החברה, בטרם החלה כל בנייה על המקרקעין.

א. סגמן טענה כי מכירת מחצית ממניות החברה, מידיה לידי בעל המניות האחר, אינה חייבת במע"מ, למרות שבעת מכירת המניות החברה הייתה בחזקת "איגוד מקרקעין".

המונח "מקרקעין", המוגדר בסעיף 1 לחוק מע"מ, לוכד בין היתר "זכות באיגוד מקרקעין כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין". היות וזכות באיגוד מקרקעין היא בבחינת "מקרקעין" לעניין חוק מע"מ, היא כלולה בעקיפין במושג "נכס" באותו חוק. לכן, כמו כל מכירה של "נכס" מכירת זכות באיגוד מקרקעין ששימשה לעוסק בעסקיו מהווה "עסקה". כמו כן, מכירת זכות באיגוד מקרקעין על ידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין לעוסק, מלכ"ר או מוסד כספי, עשויה להיחשב "עסקת אקראי".

על פי עמדת מנהל מע"מ, מכירת המניות אירעה "במהלך עסקה" של א. סגמן ועל כן מדובר ב-"עסקה" החייבת במע"מ לפי החלופה הראשונה להגדרת "עסקה" בחוק מע"מ. לחילופין מדובר ב-"עסקת אקראי" - "מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין", כאשר לעניין זה "המקרקעין" הם מניות באיגוד מקרקעין.

מנגד, טענה א. סגמן כי היא לא נהגה למכור מניות כחלק מעסקיה ולכן המכירה הנדונה איננה באה בגדר "עסקה" והחזקת המניות בחברה הייתה מבחינתה השקעה גרידא, במישור ההוני, ולא חלק מעיסוקה.

אין חולק כי לפי הגדרת "טובין" בחוק, כאשר מדובר במכירת מניות בחברה רגילה (שאיננה בחזקת איגוד מקרקעין), מניות אלו אינן בבחינת "נכס". במקרה הנוכחי, אין מחלוקת כי בעת מכירתן מניות החברה היו "זכויות באיגוד מקרקעין" ולפיכך נחשבו "מקרקעין" לפי סעיף 1 לחוק מע"מ.

בית המשפט קבע כי מכלול הנסיבות במקרה הנדון, מוביל למסקנה, כי מכירת המניות בחברה אכן בוצעה במהלך עסקי בנייה ומכירת נכסי מקרקעין שניהלה א.סגמן. שכן, בתקופה שבין רכישת מחצית ממניות החברה על ידי א.סגמן ועד להענקת האופציה לבעל המניות בשנת 2009 היה צורך לקדם את הפרויקט בשתי חזיתות. האחת, פינוי דיירים מוגנים ופולשים כך שהנכס יעמוד ריק ומוכן להריסת המבנים הקיימים והקמת הבניין החדש, והשנייה, התנהלות מול העירייה ורשויות התכנון לקראת קבלת היתר בנייה, דבר שחייב העסקת יועצים ומומחים למיניהם.

לפיכך, היות וההחזקה בחברה לא הייתה "השקעה פסיבית" מבחינת א. סגמן, חל חיוב במע"מ על מכירת המניות החברה.

בהתאם להלכה זו, עולה כי ככל שאכן היה מוכח כי א. סגמן רכשה את המקרקעין כעוסק, אבל לא במהלך עסקיה, היא הייתה פטורה ממע"מ בגין מכירת המניות.