תנאים להחלפת דירות בעסקאות תמ"א 38/2 ובכלל - ללא מס

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

הוראת ביצוע 20/97 ותוספת מס' 1 להוראה, מאפשרת החלפת דירה שנרכשה מקבלן בדירה אחרת, באותו בנין או באותו פרויקט בניה, מבלי שיראו בה עסקת חליפין חייבת במס, בכפוף למספר תנאים המפורטים בהוראת הביצוע.

בניגוד לרכישת דירה מקבלן כאמור, בהתקשרות בפרויקט מסוג תמ"א 38/2, התחייבות הדייר למכור את זכויותיו ליזם עומדת בעינה, אולם התמורה לה זכאי הדייר משתנה.

ביום 23.5.2017 פרסמה רשות המיסים את החלטת מיסוי 8293/17, בעניין "החלפת דירות בעסקאות תמ"א 38/2", במסגרתה נקבע כי ניתן להחיל את הוראת ביצוע 20/97 ותוספת מס' 1 להוראה על "הסכם משנה" אשר ייחתם בין יזם לבין דייר לצורך החלפת דירת התמורה לדירה אחרת.

בכפוף לעמידה בתנאי ההוראה ובכפוף לשינויים המחוייבים, החלפת הדירה כאמור, לא תהווה עסקת חליפין ולא תגרור חבות במס שבח ובמס רכישה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

החלטת המיסוי קובעת מספר תנאים כדלקמן:

1.       "הסכם המשנה" ייחתם לכל המאוחר עד לסיום בנייתה של הדירה או בסמוך לאחר שבנייתה נסתיימה, בדומה לאמור בהוראת הביצוע.

2.       "הסכם המשנה" ידווח למנהל מיסוי מקרקעין בהתאם לסעיף 73 לחוק.

3.       המנהל יבחן את תנאי הסף לבקשה, בהתאם להוראת הביצוע, כלומר החלפת הדירה נעשתה בתום לב ואין בה משום מכירה חוזרת של דירת התמורה ממנה הפיק הדייר שבח ריאלי כלשהו.

4.       ייראו ב- "הסכם המשנה" תיקון לתמורה שנקבעה בהסכם המקורי ועל כן עצם החלפת הדירה לא תהווה עסקת חליפין ולא תגרור חבות במס, ככל ששווי הדירה החדשה זהה לשווי דירת התמורה.

5.       מקום בו יהיה הפרש שווי בין דירת התמורה שהוקצתה לדייר על פי ההסכם המקורי לבין הדירה החדשה, ימוסה הפרש שווי זה כעסקה נפרדת שיום מכירתה הוא יום חתימת הסכם המשנה.