הקלות לשינויי מבנה בעסקאות מקרקעין

ניר הורנשטיין, עו"ד

ביום 6.8.2017 פורסם תיקון מס' 242 לפקודת מס הכנסה, המאפשר הקלות מהותיות במסגרת שינויי מבנה בחברות. אחת המטרות המוצהרות של תיקון החוק היתה להקל על שינויי מבנה בתחום ההיי-טק. עם זאת, התיקון כולל בחובו הזדמנויות לא מעטות גם לשינויי מבנה בתחום הנדל"ן, ובכלל זה העברת מקרקעין מיחיד לחברה או מיזוגים ופיצולים של חברות, והכל תוך מתן אפשרות להכניס שותפים לחברה באופן מהותי ותוך חיסכון במס רכישה.

עד כה קבעו הוראות החוק כי מקום בו בוצע שינוי מבנה, לדוגמה העברת נכס לחברה תמורת מניות (סעיף 104א לפקודה), יהיה המעביר כפוף למגבלות מחמירות, במסגרתן יידרש להחזיק ב – 90% מהזכויות בחברה במשך שנתיים, למעט חריגים ספורים המאפשרים מכירה פחות מ – 10% מהזכויות, או הקצאה לבעל מניות חדש של עד 25% מההון לפני ההקצאה. כתוצאה מכך, הוראות המיזוגים והפיצולים בפקודת מס הכנסה, שאיפשרו פטור ממס שבח ושיעור מופחת של 0.5% מס רכישה, לא היו ישימות.

אמנם, חלופה לקבלת פטור ממס שבח ללא מגבלות אלה היתה עד כה ניצול הוראות סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין (פטור ממס בהעברת מקרקעין לחברה תמורת מניות בלבד) ואולם מסלול זה היה כרוך בתשלום מס רכישה מלא (בד"כ 6%).

במסגרת התיקון הנוכחי נקבע כי בתקופת המגבלות (שנתיים) לא יפחתו זכויות המעביר מ – 25% מכל אחת מהזכויות המקוריות בחברה. כלומר – המעביר (בעל המניות) יוכל למכור מניות ו/או לגייס משקיע לחברה על דרך הקצאת מניות – וזאת עד לשיעור של 75% מכלל הזכויות בחברה! תיקון נוסף מאפשר העברת נכס ע"י מספר שותפים לחברה קיימת, ולא רק לחברה חדשה שהוקמה לצורך כך (כפי שהיה המצב עד כה).

כתוצאה מתיקונים אלה, נפתח פתח להכנסת משקיעים חדשים לפרוייקטים, תוך ניצול יתרונות המס של ההעברה לפי פרק המיזוגים והפיצולים.

יש לתת את הדעת, עם זאת, על כך שנותרה מגבלה קיימת לפיה במשך שנתיים לא יימכר הנכס המועבר. לפיכך, כאשר המדובר בהעברת מקרקעין לחברה והכנסת שותף – מכירת המקרקעין לצד ג' לא תוכל להתבצע לפני חלוף שנתיים מההעברה. מכאן שהמנגנון רלוונטי לפרוייקטים המיועדים להשכרה (נדל"ן מניב), או למכירה (מלאי, שאף הוא נכנס לתחולת הפרק) אך זאת רק אם המועד הצפוי למכירה הינו לאחר שנתיים ממועד שינוי המבנה (לדוגמה – במקרה של המתנה לשינוי יעוד ו/או קבלת היתר בנייה). כמו כן, אם מועברת קרקע במסגרת פרק המיזוגים והפיצולים תנאי נוסף הוא שהבנייה עליה תושלם בתוך 4 שנים.

יש לזכור, כי בעוד שהעברת המקרקעין לאיגוד תהיה זכאית לשיעור מופחת של 0.5% מס רכישה בלבד (בנוסף לפטור ממס שבח), הרי שהקצאת מניות למשקיע לאחר ההעברה תהיה חייבת במס רכישה רגיל (6%), כל עוד יסווג האיגוד במועד ההקצאה כאיגוד מקרקעין.

לבסוף יצוין שהתיקון החדש מאפשר גם מספר שינויי מבנה (אחד אחר השני) בתוך תקופת המגבלות, מבלי שמהלך זה ייחשב כהפרה של מגבלות שינוי המבנה הראשון, ומבלי שיהיה צורך להאריך את תקופת המגבלות בשנתיים נוספות כל פעם (כפי שהיה נהוג עד כה). תנאי לכך הינו קבלת אישור מראש ממנהל רשות המיסים, לאחר שישתכנע שלשינוי המבנה הנוסף תכלית עסקית וכלכלית והימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה אינן מהמטרות העיקריות של שינוי המבנה הנוסף.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.