חיוב מע"מ על תשלומים לקבלנים באמצעות חשבון ליווי בנקאי

רמי אריה, עו"ד ורו"ח             חנן כהן, עו"ד

בהחלטת מיסוי מקדמית אשר ניתנה לאחרונה, קבעה רשות המיסים את העקרונות למועד החיוב במע"מ לגבי תשלומים לקבלנים המוכרים דירות, כאשר תשלומים אלו מופקדים על ידי קוני הדירות בחשבון ליווי בנקאי והחברות זכאיות לקבל אותם לטובת הפרויקט במהלך בנייתו, או כרווחים עם סיומו, כדלקמן:

א.         סעיף 28(א) לחוק מס ערך מוסך קובע את העיקרון לפיו "בעסקת מקרקעין חל החיוב במס עם העמדת המקרקעין לרשות הקונה או לשימושו, או עם רישום המקרקעין על שמו של הקונה בפנקס המתנהל על פי דין, לפי המוקדם".

ב.         בסעיף 29(1) לחוק נקבע כי "על אף האמור בפרק זה - בעסקה שסעיף 28 חל עליה ובסוג עסקאות אחרות שקבע שר האוצר - אם שילמו סכומים כל שהם על חשבון התמורה לפני מועד החיוב על פי פרק זה, יחול החיוב לגבי כל סכום ששולם כאמור, בעת תשלומו".

ג.          מכאן שכאשר מתקבלת תמורה בידי המוכר חל החיוב במס עם קבלתה. לפיכך הבקשה לפיה מועד החיוב במס יחול ב"מועד שחרור הכספים" עם העברת יתרת החשבון לחברה בסוף הפרויקט, נענית בשלילה.

ד.         אף על פי כן, במקרים של תשלומים לחשבון ליווי במסגרת חוק המכר, כאשר התשלומים המופקדים על ידי הלקוחות מגיעים לחשבון הליווי של החברה והיא אינה רשאית לעשות בהם שימוש, אלא רק בהתחשב בקצב התקדמות הפרויקט ובכפוף להסכמת הבנק לאחר אישור המפקח (להלן: "מועד העמדת הכספים") מועד הפקדת הכספים על ידי הלקוחות לא יחשב כמועד החיוב במס בידי החברה.

ה.         לאור האמור לעיל אושר, כי רק במועד העמדת הכספים על ידי הבנק לרשות החברה (לרבות משיכת כספים מחשבון הליווי על ידי החברה) מהווה תשלום "סכומים כל שהם על חשבון התמורה", כמשמעותו בסעיף 29(1) לחוק, ובהתאם יחול מועד החיוב במס.

ו.          החיוב במס יחול עם העמדת כל סכום שהוא מחשבון הליווי על ידי הבנק לרשות החברה, עד לסך כל התשלומים ששולמו על ידי רוכשי הדירות בתוספת ריבית והצמדה שיצטברו בחשבון הליווי, לגבי אותו סכום.

ז.          תשלומים אשר יבוצעו מחשבון הליווי לידי הספקים של החברה או תשלומים אחרים שהחברה נדרשת לשלמם, אף בדרך של קיזוז סכומים, לרבות קיזוז עמלות או אף אם בדרך של תשלום שכר המפקח, ייחשבו ככספים ששוחררו מחשבון הליווי ומועד החיוב במס לגביהם יחול עם שחרורם ו/או העמדתם לטובת החברה.