רכישת דירה ע״י קטין שלהוריו יש דירה

רמי אריה עו"ד רו"ח         חנן כהן, עו"ד

אחד הפתרונות המוצעים להימנע ממס ריבוי דירות, כמו גם לחסוך בתשלום מס הכנסה בגין ההכנסות מהשכרת דירות למגורים, הוא לפצל את הבעלות על הדירות בין קרובי משפחה שאינם תא משפחתי אחד הכולל בני זוג וילדיהם עד גיל 18 שנים. לגבי נושא גיל הילדים צריך להיזהר במיוחד כדי למנוע תאונת מס.

כך בעניין חג'ג' (ו"ע 62431-06-15,עדן מזל חג'ג' ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל- אביב, אשר ניתן ביום 27/4/2017), קבע בית המשפט המחוזי, כי רכישת דירות מגורים על ידי קטינים, תהווה רכישה של דירה נוספת להורים, ככל שיש להם דירה אחרת. למרות, שלגבי הקטין עצמו מדובר בדירה יחידה. לפיכך, חויבו הקטינים במס רכישה לפי השיעור החל לגבי דירה נוספת ולא שיעור המס החל לגבי דירה יחידה, היות ולהורי הקטינים הייתה דירה בבעלותם.

מדובר על רכישה שנעשתה ביום 6.6.2010, במסגרת קבוצת רכישה, שכללה את העוררים, שרכשה את המקרקעין הידועים כפרויקט ״מגדלי הצעירים״ בדרך מנחם בגין בתל אביב.

מנהל מיסוי מקרקעין, קבע, כי רכישת הזכויות במקרקעין ע״י העוררים, מהווה רכישת זכות לדירת מגורים וכי יש לחשב את שווי הרכישה של העוררים לפי שיעור של 90% משווי הדירה העתידית בתוספת 10% בגין הוצאות בלתי צפויות מראש ושכר טרחת עו״ד.

השגה שהגישו העוררים יחד עם יתר חברי הקבוצה לפי סעיף 87 לחוק מסמ״ק נדחתה. עליה הוגשו עררים (בסיבוב המשפטי הקודם). נוהל מו״מ בין העוררים למנהל מסמ״ק, בעקבותיו נחתם הסכם פשרה, הופקו שומות סופיות לכלל חברי הקבוצה, בתוכם גם לעוררים וניתנו להם אישורי מיסים לרשם המקרקעין.

בחלוף כשנה וחצי לאחר שניתן תוקף פסק דין להסכם הפשרה, שלח המנהל תיקוני שומה ודרישות תשלום לתוספת מס רכישה בגין השומות של העוררים, בטענה שמדובר בדירות נוספות ולא בדירות יחידות של העוררים. על כך הוגש הערר הנוכחי.

המחלוקת בה היה על הוועדה להכריע התמקדה בשני נושאים: הראשון: האם נושא הזכאות להקלה במס רכישה בגין דירה יחידה או נוספת מכוסה על ידי הסכם הפשרה שנחתם והאם יש לבטל את ההסכם מחמת טעות. השני: לגבי פרשנות סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, האם חל עקרון התא המשפחתי לגבי ספירת כמות דירות, כאשר הרוכשים הם קטינים, או רק כאשר ההורים קונים לעצמם ובידי הילדים דירה נוספת.

חבר הועדה רו״ח פרידמן, קבע (בדעת רוב), כי לשון הסכם הפשרה, נסיבותיו והן ההיגיון הבריא, מצביעים על כך כי ההסכם הפשרה שנחתם, מאפשר למנהל לבחון את הצהרת הרוכשים באשר לזכאותם להקלה בשיעור המס בשל ״דירה יחידה״.

רו״ח פרידמן לא קיבל את דעת העוררים, לפיה בדיקת ״שרשרת״ התא המשפחתי הינה רק כלפי מטה ולא גם כלפי מעלה, זאת בהתאם להלכה בעניין קרן אבו עזרא (ו״ע 1394+1393/01, קרן אבן עזרא ואח׳ נ. מס שבח נתניה) שם נקבע כי:  

״...הכלל הוא שרוכש זכות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה.. המחוקק בחר להעניק הנחה ממס רכישה לרוכש דירת מגורים כקורת גג יחידה. לצורך הגדרת התיבה "רוכש״ אימץ המחוקק את עקרון התא המשפחתי כמי שחוסה, בדרך כלל תחת קורת גג אחת..  הכוונה העולה מלשון החוק, הינה להעניק הנחה בגין קורת גג יחידה. מהחריגים שבסעיף ״למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד״  ו״למעט ילד נשוי ״, נלמד בעליל שהמחוקק ראה את הקטינים החוסים תחת קורת גג הוריהם עד הגיעם לגיל בגרות, למעט אלה שנישאו או בן זוג החי בנפרד הזקוקים ככלל, לקורת גג משלהם ומטעם זה לא נכללו בתא המשפחתי ואינם נמנים עם ״רוכש אחד״ כהגדרת הסעיף..  לפיכך, אין זה משנה מי מימן את הרכישה. ההנחה ממס ניתנת לתא המשפחתי (הורים וקטינים כאחד) ולא לכל אחד מהם הנפרד ומשרכש מי ממרכיבי התא המשפחתי דירה ושילם מס מופחת, מוצתה הזכות. הקטינים יוצאים מגדר ההגבלה של התא המשפחתי רק בהגיעם לגיל בגרות אז יעמדו ברשות עצמם".

בעניין שלם (ע״א 6357/99,יוסף שלם ואח׳ נ׳ פקיד שומה באר שבע), נקבע כי ״בעל שליטה״ יכול להיות גם אדם שאין לו כל מניה בחברה אבל ביחד עם קרובו יש להם מעל 10%, למרות שאין לאותו אדם כל נקודת ייחוס אליו ניתן לצרף את מניותיו של קרובו. זה מן הטעם שאין זה הגיוני שלא לראות בבעל כ-״בעל שליטה״, שעה שאשתו מחזיקה במניות החברה.

מדובר בפרשנות תכליתית להוראות החוק וסברה שהמחוקק התכוון להביט על התא המשפחתי בכללותו, בכל הקשור להטלת מס רכישה ומתן הקלות בחישובו, ולא על כל אחד מיחידי התא המשפחתי באופן נפרד. אין כל היגיון למנות את דירות הילדים כאשר הרוכש הוא ההורה אך לא למנות את דירותיהם כאשר הרוכש הוא הילד.

לסיכום, ניתן ללמוד מפסק הדין דנן, ראשית, כי כדאי להקפיד היטב בניסוח הסכם פשרה, ולכלול בו כל האפשרויות הרלבנטיות, כדי למנוע אפשרות לפתיחתו בעתיד. שנית, כי רכישת דירה על ידי קטין תחשב לעניין מס רכישה כרכישה על ידי ההורים.