חיוב מס רכישה ומס שבח - נפרד - לבני זוג

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

חוקי המס רואים במקרים רבים את התא המשפחתי הכולל את בני הזוג וילדיהם עד גיל 18, כחייבים במס ביחד. חיוב כזה גורם למס מוגדל על התא המשפחתי, הן במס הכנסה, מס רכישה ומס שבח. רק במקרים חריגים נקבע כי יינתן לבני הזוג חישוב מס נפרד המקל מאד על חבות המס שלהם.

בעניין קיויתי (ו"ע 37792-09-14 קויתי ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ניתן ביום 22.3.2017), קבע בית המשפט המחוזי כי כדי לסתור את החזקה שבסעיף 49(ב) או בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, ולקבל את ההטבה של "חישוב מס נפרד" במס רכישה או במס שבח, יש להביא ראיות כי הוסכם ע"י בני זוג על הפרדה רכושית מלאה בהסכם יחסי ממון ביחס לנכסים שכל אחד מבני הזוג הביא לתא המשפחתי וכי הסכמה זו התגשמה בפועל ביחסים בין בני הזוג.

ראשית, נדרש הסכם ממון כדי לדון בטענה בדבר הפרדה רכושית ואין מקום לקבל טענה של הסכמה בעל פה על הפרדה רכושית. עם זאת, בהסכם יחסי ממון אין די לצורך סתירת החזקה, אלא נדרשת הוכחה כי בני הזוג פעלו על פי ההסכם הלכה למעשה וכי ההפרדה הרכושית לא הייתה רק "על הנייר" אלא התקיימה בפועל.

טרם נישואיהם של בני הזוג קויתי, קיבלה האישה במתנה דירת מגורים אשר נרשמה על שמה.

לאחר נישואיהם רכשו בני הזוג דירה משותפת. הם ביקשו שיעור מס רכישה מופחת בגין רכישת הדירה המשותפת, מחמת שדירה זו הינה דירת המגורים היחידה של הבעל. זאת, להבדיל מבת זוגו, אשר בעניינה אין כל מחלוקת כי מדובר בדירה שנייה שבבעלותה, נוסף לדירת המתנה.

בפרשת פלם קבע בית המשפט העליון כי יש להתייחס לתא המשפחתי כיחידה אחת ולבחון את מצבו הכלכלי החל ממועד יצירתו וביחס לנכסים שנרכשו במסגרת התא המשפחתי. עוד נקבע כי נכסים, השייכים לאחד מבני הזוג בלבד ומתקופה שקדמה ליצירת התא המשפחתי אינם מהווים אינדיקציה למצבו הכלכלי של התא המשפחתי כשלעצמו, אלא כמדד למצבו של בן הזוג המחזיק בנכסים הללו לבדו.

נראה, אפוא, כי העיקרון המנחה שנקבע בפרשת פלם הוא כי דירת מגורים שנרכשה על ידי אחד מבני הזוג טרם הנישואין, לא תיחשב כדירתו של בן הזוג האחר לצורך מתן ההקלה במס רכישה, אם יסתבר כי בן הזוג האחר לא רכש בה זכויות, בין אם מחמת קיומו של  הסכם ממון או בין אם מחמת סיבה אחרת.

בפרשת שלמי   (ע"א 3178/12) נדונה שאלת פרשנותה של הוראת סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, העוסקת במתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה. נקבע כי אותה "פיקציה" הקיימת בסעיף 49(ב) הרואה, לצרכי מס, את התא המשפחתי כ"מוכר אחד" לצרכי מס שבח, קיימת גם בהוראת סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין בהקשר של מס רכישה.

בפרשת שלמי נקבע גם מהן הראיות שיידרשו בני הזוג להציג בכדי לסתור את החזקה שבסעיף 49(ב) או בסעיף 9 לחוק. בראש ובראשונה: הסכם יחסי ממון, בו נקבעה הפרדה רכושית ביחס לנכסים שכל אחד מבני הזוג הביא לתא המשפחתי. נקבע כי ללא הסכם ממון אין לדון בטענה בדבר הפרדה רכושית ואין מקום לקבל טענה של הסכמה בעל פה על הפרדה רכושית. אולם בהסכם יחסי ממון אין די לצורך סתירת החזקה, אלא נדרשת הוכחה כי בני הזוג פעלו על פי ההסכם הלכה למעשה וכי ההפרדה הרכושית לא היתה רק "על הנייר" אלא התקיימה בפועל.

לצורך בחינת קיומה של הפרדה רכושית בפועל הסתייע בית המשפט העליון במבחני עזר הנהוגים בדיני משפחה ואשר ממילא מצויים בהוראת ביצוע 5/2011, ביניהם מגורים במשותף, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף וכיוצ"ב.

יצוין, כי הסכם הממון מתייחס אך ורק לעניין זכות הבעלות בדירת המתנה, אך אין בו כל התייחסות באשר לזכות השימוש בדירת המתנה או לזכות ליהנות מפירותיה של דירת המתנה, ככל שהושכרה לאחרים.

סעיף 9 להסכם הממון מאפשר לבני הזוג לבטל את ההסכם לאחר שיממשו את רצונם לקבל שיעור מס רכישה מופחת. סעיף זה יכול לשקף במידה מסוימת את הלך הרוח בין הצדדים בכל הנוגע לשאלת ההפרדה הרכושית ביניהם. 

מההודעה המוסכמת שהגישו הצדדים עולה כי בני הזוג התגוררו יחדיו בדירת המתנה כשנתיים לפני נישואיהם ועוד כשנתיים לאחר נישואיהם. לנוכח המבחנים שפורטו לעיל, הרי שמגורים משותפים של בני הזוג בדירת המתנה שוללים את טענתם להפרדה רכושית.

לא הובאה כל ראיה באשר למהות השימוש שנעשה בדירת המתנה לאחר תום השנתיים הנוספות בהן התגוררו בני הזוג בדירת המתנה לאחר נישואיהם. עולה השאלה מה נעשה בדירת המתנה לאחר שנת 2004, האם הושכרה לצד ג'? ואם כן, מי נהנה מדמי השכירות בגינה? האם דמי השכירות שימשו את משק הבית המשותף שניהלו בני הזוג?

בנסיבות אלה על בני הזוג מוטל הנטל להוכיח שדמי השכירות בגין דירת המתנה אינם משתלמים לחשבון בנק משותף, אך הם לא הביאו כל ראיות לגבי גביית דמי השכירות ובכל הנוגע לשימוש שנעשה בדירת המתנה למן המועד בו חדלו בני הזוג לגור בה יחדיו ולזהות הנהנה מפירות דירת המתנה (לאיזה חשבון בנק הופקדו דמי השכירות).

מכיוון וכך, נקבע כי בני הזוג (הבעל) לא יוכלו לקבל את ההטבה של חישוב מס רכישה נפרד לעניין הדירה המשותפת.