הסכם אופציה במקרקעין או הסכם מכר למעשה

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

הסכם אופציה אמור להיות בהיר ופשוט, כאשר מדובר בהסכם "מפותל", שיש צורך בתמרוני פרשנות כדי לפרשו לכאן ולכאן, עולה מפלס החשדנות המיסויית כי בעצם מדובר בהסכם מכר של זכויות במקרקעין.

כך פסק ביהמ"ש העליון בעניין ד.ד. ליה ייזום והשקעות בע"מ (ע"א 7869/14 ד.ד. ליה ייזום והשקעות בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין ת"א, ניתן ביום 9.3.2017), לגבי הסכם בו התקשרו ביום 7.2.2010 שתי חברות יזמיות, בהסכם עם בעלי חלקת מקרקעין הנמצאת ברחוב בעלי המלאכה בתל אביב.

ההסכם הוכתר בתור "כתב אופציה בלתי חוזרת", ועל פיו הוקנתה לחברות אופציה לרכוש את זכויותיהם של תשעת בעלי המקרקעין שחתמו על ההסכם, תמורת 8,151,000 ₪. תקופת האופציה הועמדה על שלושה חודשים, הניתנים להארכה על ידי החברות מדי שלושה חודשים עד לתקופה כוללת של שנה אחת. מחיר האופציה הועמד על סך של 405,000 ₪.

ביום 27.6.2010, חתמו החברות על הסכם משולש לסיחור האופציה. הסכם זה נכרת מול קבוצת הרכישה שאורגנה על ידי החברות ומול בעלי המקרקעין. בהתאם להסכם לסיחור האופציה, הועברו הזכויות במקרקעין לקבוצת הרכישה. במסגרת התמורה המוסכמת, נכלל תשלום של "דמי ארגון" ששילמו יחידי קבוצת הרכישה לחברות.

בעקבות ההשתלשלות שתוארה לעיל, הוציא מנהל מס שבח מספר שומות, ביניהן שומת מס רכישה ומס שבח לחברות ושומת מס רכישה לקבוצת הרכישה.

בתמצית, ניתן לומר כי לדידו של מנהל מס שבח, יש להשקיף על עסקת האופציה כעל עסקת מכר. דהיינו, במסגרת "הסכם האופציה", החברות היזמיות רכשו למעשה את הקרקע מידי בעלי הקרקע (ולכן החברות חייבות במס רכישה), ובהמשך מכרו אותה לקבוצת הרכישה (ולכן החברות חייבות במס שבח).

באשר לקבוצת הרכישה, נקבע כי יש להוסיף את דמי הארגון ששולמו לחברות על ידי חברי קבוצת הרכישה, בתור חלק משווי הרכישה.

ביהמ"ש קבע בדעת רוב כי טיבו, תנאיו ומורכבותו של ההסכם מעידים כי מדובר למעשה בהסכם מכר ולא רק בהסכם אופציה. על מנסחי מסמך המבקש להיות הסכם אופציה, כדי שלא ייחשד כשונה במהותו וכותרתו מתכליתו הנחזית, מוטל לערכו באופן בהיר, דבר שאינו קשה להשגה, קל וחומר כאשר לפנינו מסמך "מפותל", שיש צורך בתמרוני פרשנות כדי לפרשו לכאן ולכאן.

אשר על כן, נקבע כי יש מקום לחייב את החברות במס רכישה בגין התקשרותן בהסכם האופציה, ואף במס שבח בגין ההסכם שנחתם לאחר מכן עם קבוצת הרכישה.