אופציה ייחודית או מכר בתחפושת?

ניר הורנשטיין, עו"ד

ביום 9.3.2017, ערב חג הפורים, ניתן על ידי בית המשפט העליון פסק דין בסוגיה האם הסכם שנוסח כאופציה ייחודית במקרקעין הינו למעשה הסכם מכר בתחפושת.

באותו עניין דובר בהסכם אופציה ייחודית שנחתם בחודש פברואר 2010 בין 9 יחידים, בעלים של מגרש ברח' בעלי המלאכה בתל אביב, לבין שתי חברות יזמיות. על פי ההסכם, החברות היזמיות קיבלו זכות לרכוש את המקרקעין תמורת סכום של 8,151,000 ₪. תקופת האופציה הועמדה על שלושה חודשים, הניתנים להערכה על ידי החברות היזמיות מדי שלושה חודשים עד לתקופה כוללת של שנה. מחיר האופציה הועמד על 405,000 ₪ (מעט פחות מ – 5% ממחיר המקרקעין). הסכם האופציה כלל תנאי שהתנה את האופציה בפינויים של דיירים מוגנים מהמקרקעין בתוך תקופת האופציה.

ארבעה חודשים מאוחר יותר חתמו החברות היזמיות על הסכם לסיחור האופציה לחברי קבוצת רכישה שאורגנה על ידם.

מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב טען כי הסכם האופציה, איננו אלא הסכם מכר. לפיכך חייב את החברות היזמיות במס רכישה על מלוא שווי המקרקעין ובמס שבח על מכירתם לחברי קבוצת הרכישה. כמו כן, ביחס לאחד הבעלים, בשם גדעון, שחזר בו מהסכם האופציה והחליט להצטרף לקבוצת הרכישה, קבע מנהל מיסוי מקרקעין כי יש לראותו כאילו מכר את המקרקעין לחברות היזמיות ואז רכש אותן חזרה, ועל כן חוייב במס שבח ובמס רכישה.

ועדת הערר, בערכאה ראשונה, קיבלה את טענותיו של מנהל מיסוי מקרקעין, ועל כך הגישו החברות היזמיות וגדעון ערעור לבית המשפט העליון.

בכל הנוגע לחברות היזמיות, נפסק בדעת רב (השופטים סולברג ורובינשטיין) מול דעת מיעוט של השופט עמית, כי ההסכם שכונה הסכם אופציה הינו למעשה הסכם מכר.

הנימוק העיקרי למסקנה זו היתה הוראת אחד ה – "ההואילים" ממנה ניתן היה להסיק כי אם וככל שיתקיים התנאי של פינוי הדיירים המוגנים, יהיו החברות היזמיות מחוייבות לממש את הסכם האופציה, כלומר אינן בעלות זכות בחירה. נימוקים נוספים שמצא בית המשפט היו הקביעה כי התמורה מכח הסכם האופציה תיועד ספציפית לצורך פינוי הדיירים, העובדה כי דמי האופציה יהוו בגדר מקדמה על חשבון הסכם המכר, תקופת האופציה (שהיתה קצרה יחסית לזמן הנדרש לצורך פינוי הדיירים) וכן קיומו של סעיף הפרה הדדי. לעניין האחרון, צויין כי רוכש האופציה לכאורה אינו יכול להפר אותה, שהרי בידו זכות ברירה אם לממש אותה אם לאו.

השופט עמית, בדעת מיעוט, סבר כי אין בנימוקים אלה כדי לבסס מסקנה לפיה אין המדובר בהסכם אופציה אמיתי. ראשית, הבהיר כי בניגוד למה שניתן להסיק מהוראות המבוא להסכם, קריאת ההסכם לגופו מצביעה על כך שלחברות היזמיות בהחלט עמדה זכות בחירה אם לממש את האופציה אם לאו, ואף אם יתקיים התנאי המתלה. העובדה כי תמורת האופציה יועדה לפינוי הדיירים המוגנים, אין משמעה שלא ניתנה תמורה בגין האופציה, שהרי הבעלים ייהנו מכך שפונו דיירים מוגנים מן המקרקעין, בלא שנשאו מכיסם בהוצאות הדרושות לשם כך. העובדה כי דמי האופציה היוו מקדמה על חשבון המכר, אין בה דבר וחצי דבר על מנת לבסס טענה של מכר, שכן המדובר בפרקטיקה מקובלת. לבסוף, את סעיף ההפרה ההדדי יש לפרש באופן מצמצם, מאחר שלא הטיל לגישתו סנקציה אמיתית על החברות היזמיות, בעלות זכות הבחירה.

השופט רובינשטיין, שהצטרף לדעת הרב, שנכתבה על ידי השופט סולברג, ציין כי שתי הפרשנויות אינן משוללות ביסוס, ועל כן התלבט בין העמדות השונות שהוצגו בפניו. בסופו של דבר החליט להצטרף לדעתו של השופט סולברג, מן הטעם שנטל השכנוע הוא על המערער.

לטעמנו, עדיפה דעת המיעוט על דעת הרב. מעבר להיותה מפורטת ומנומקת כדבעי, הרי שאף אם וככל ששתי דרכי הפרשנות הינן אפשריות, יש מקום להעדיף את הפרשנות שאינה סותרת את מהותו של ההסכם. דווקא עמדה הרואה את הסכם האופציה כמלאכותי היא זו הדורשת נטל הוכחה מוגבר, וראוי שנטל זה יוטל על מנהל מיסוי מקרקעין ולא על הצדדים להסכם.

בכל הנוגע לשומות שהוטלו על הבעלים שחזר בו (גדעון), כל שלושת השופטים הסכימו שיש לבטל את השומות שיצאו לו. הנמקת שופט המיעוט לפיה כלל לא נכרת הסכם מכר על ידי הבעלים, מחייבת ביטול השומה מעצם מהותה. עם זאת, גם שופטי הרב, שקבעו כי נכרת הסכם מכר, קבעו כי יש לראות את הסיטואציה כביטול הסכם ולא כמכר חוזר.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.