חברה שכל נכסיה הינם בגדר נדל"ן מניב היא "איגוד מקרקעין"

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

איגוד שכל נכסיו הינם בגדר נדל"ן מניב וכל הכנסותיו נובעות מתשואה אותה הוא מקבל מהשכרת הנכסים, הינו בגדר "איגוד מקרקעין". אף אם הכנסותיו ימוסו לפי פקודת מס הכנסה.

כך נפסק בעניין מנופים (ו"ע 35298-10-12 מנופים פיננסיים לישראל (מפל) בע"מ נגד משרד מס שבח מקרקעין רחובות, ניתן ביום 16.11.2016).

חוק מיסוי מקרקעין מטיל חובת תשלום מס על פעולה ב"איגוד מקרקעין". בגדרו, הוטל מס גם על פעולה באיגוד מקרקעין, כאשר הגדרת המונח "פעולה" הייתה רחבה ביותר. כמעט כל עסקה במניותיו של איגוד המקרקעין הוגדרה כאירוע המטיל חובת תשלום מס.

ראוי לשים לב כי מיום כניסתו לתוקף של תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין נפרדו דרכי חישוב מס השבח ומס הרכישה זה מזה. בעוד שמס שבח מוטל על רווח ההון שנצבר למוכר, ובחישובו יש התחשבות בכל נתוני הרווח וההפסד מהמקרקעין, הרי שמס הרכישה הינו מס צריכה, המוטל על צריכתם (רכישתם) של נכסי המקרקעין והוא אינו מתחשב בהתחייבויות ובזכויות הנוספות שיש לאיגוד. יוצא כי לצורך חישוב מס השבח עלינו לאתר את רווח ההון שנוצר למוכר, רווח המושפע משווי זכויותיו באיגוד, ואילו לצורך חישוב מס הרכישה עלינו לאתר את שווי הנכס שנצרך, כלומר שווי המקרקעין של הנכס הנרכש, ולבודד שווי זה משווי יתרת הזכויות של האיגוד.

כדי לקבוע האם מדובר ב"איגוד מקרקעין" יש צורך בבדיקה המורכבת ממספר שלבים:

שלב ראשון, איתור כל נכסיו של האיגוד.

שלב שני, מיון כל הנכסים שנמצאו והבחנה בין אותם נכסים הכלולים בהגדרת זכויות במקרקעין לנכסים אחרים. הגדרת זכויות במקרקעין עשויה להיות רחבה ולכלול נכסים רבים פרט לזכויות קניין.

שלב שלישי, מיון הנכסים האחרים, בין נכסים שאינם משמשים לייצור הכנסה לנכסים המשמשים לייצור הכנסה. נכסים שאינם משמשים לייצור הכנסה, נכסים ניטרליים, אינם רלבנטיים כלל להגדרה וניתן להתעלם מקיומם.

שלב רביעי, בו יש לברר האם נכסים שמשמשים לייצור הכנסה הינם נכסים טפלים, כלומר נכסים הזרים למטרתו העיקרית של האיגוד, או שהינם נכסים הקשורים למטרת האיגוד. רק אם מתברר כי לאיגוד יש בנוסף לנכסי המקרקעין נכסים נוספים שאינם ניטרליים ואינם טפלים, כלומר נכסים המשמשים לייצור הכנסה והם מיועדים למטרתו העיקרית של האיגוד, ניתן יהיה לומר כי האיגוד אינו "איגוד מקרקעין".

במקרה של מנופים, מצא בית המשפט כי לפי הדו"חות הכספיים שהוגשו לוועדה מקורן של ההכנסות הנפרדות משווי הנדל"ן המניב, קשור אף הוא בהשכרת הנכסים ועליית שווים, ובכל מקרה, ההכנסות הנפרדות טפלות להכנסות העיקריות של האיגוד.

מנופים טענה כי יש לחברת הבת נכסים נוספים המוציאים אותה מהגדרת איגוד מקרקעין: מכירת חשמל - מדובר ברכישת חשמל מחברת החשמל במתח גבוה ומכירתו לדיירים במתחם כחשמל במתח נמוך, צבר לקוחות - בעל המקרקעין יודע שיש לו הסכמי שכירות ורמת הוודאות בקבלת הכנסות גוברת, ידע בניהול קניונים, שם המותג, הסכמי השכירות ויתרות חייבים.

כמו כן, לא הוכחו שווים של המוניטין ושל השם המסחרי של חברת הבת, וגם אם היה שווים מוכח, ניתן לטעון שהם נובעים מן המקרקעין ולכן הם חלק מהם.

נקבע כי לא הוכח בפני ביהמ"ש, כי לחברת הבת יש נכסים אחרים, מוחשיים או בלתי מוחשיים, אשר יש בהם כדי להוציאה מתחולת ההגדרה של "איגוד מקרקעין".

לכן, נקבע כי מנופים היא איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק.