האנומליה המוזרה במס ריבוי דירות

ניר הורנשטיין, עו"ד

אנומליה נסתרת, הקיימת בחוק שעניינו מס ריבוי דירות, עתידה לגרום להפרשי מס גדולים בין נישומים שונים, גם כאשר הערך הכלכלי המוחזק על ידם הינו זהה.

עד כה, עיקר הביקורת כנגד החוק בהקשר זה הופנה על כך שהחוק יחול באופן זהה על בעלי דירות יקרות ודירות זולות יחסית. כך לדוגמה, בעלים של שלוש דירות, אשר שתיים מתוכן הינן בשווי של 6 מיליון כל אחת, ואחת הינה בשווי של 2 מיליון ₪, ישלם מס זהה לזה שישלם בעלים של שלוש דירות בשווי 1.8 מיליון ₪ כל אחת. בשני המקרים ישולם מס שנתי של 18,000 ₪ הנובע מהדירה השלישית (הזולה מבין הדירות).

ואולם, קיים עיוות נוסף ומוזר עוד יותר: החוק חל בנסיבות שבהן סה"כ הזכויות בדירות מגיע לכדי 249% או יותר, כאשר לעניין זה נמנים גם חלקים בדירות. עם זאת, לעניין הפטור בתחולת החוק, נלקחות אך ורק שתי דירות (או שני חלקי דירות). כתוצאה מכך, קיימים פערים גדולים ביותר בין בעלים כתלות באופן ההחזקה (דירות מלאות או חלקיות).

ניטול לדוגמה את אברהם, המחזיק בשתיים וחצי דירות (250%). אדם זה ישלם מס על חצי דירה בלבד – 50% מהמס על דירה אחת (מאחר ששתיים הינן פטורות).

לעומתו – יצחק, מחזיק בחמישה חצאי דירות, כלומר בסה"כ גם הוא מחזיק ב – 250%. ביחס ליצחק, ינוטרלו רק 2 דירות, ולמעשה שני חצאי דירות, כך שהוא יחוייב על שלושה חצאי דירות – סה"כ 150% מהמס על דירה אחת.

כלומר אף שלאברהם ויצחק יש בסה"כ 250% בדירות, ואף שהשווי המוחזק עשוי להיות זהה, ישלם יצחק פי שלושה יותר מס מאברהם, אך ורק מהטעם שההחזקה שלו מפוצלת לחלקי דירות ולא לדירות שלמות.

הסיבה לכך נובעת מכך שההוראה הפוטרת דירות מתחולת החוק מתייחסת למספר הדירות (או חלקי הדירות) ולא לאחוזים.

באופן דומה, אדם המחזיק 10 רבעי דירות (סה"כ 250%), ישלם מס על 8 מתוכן (סה"כ על 200%), פי ארבעה ממה שהיה משלם אם היה מחזיק את אותם 250% במסגרת שתיים וחצי דירות.

הגיוני הרבה יותר לטעמנו, היה לפטור ממס זכויות המגיעות כדי 200% בדירה (לרבות בדרך של צירוף חלקי דירות), ובדרך זו למנוע את עיוות המס שהוצג לעיל. זאת ועוד, גישה המודדת את החלק הפטור באחוזים ולא במספר דירות, הינה קוהרנטית יותר מבחינת מבנה החוק, שכן בחינת הכניסה לתחולת החוק נעשית אף היא באחוזים, ולא במספרי דירות.

להערכתנו, בעת חקיקת החוק לא היו מודעים חברי ועדת הכספים לעיוות זה, ואין המדובר בכוונת מכוון. עם זאת, נוסח החוק ברור לכאורה, ולמיטב ידיעתנו רשות המיסים אכן עתידה ליישם כך את החוק, בהתאם ללשונו.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.