מועד הרכישה של דייר מוגן שרכש זכויות בעלות במקרקעין

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

דיירות מוגנת אינה מהווה זכות במקרקעין כהגדרת מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין, ולכן, על תקופת הדיירות המוגנת לא חלות הוראות החוק.

בעניין סבירסקי (ע"א 5925/15 אחים סבירסקי נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 25.12.2016) קבע ביהמ"ש כי זכויות האחים סבירסקי במקרקעין, עובר לעסקת רכישתם, היו מסוג דיירות מוגנת שאינה מהווה "זכות במקרקעין", ולכן לא ניתן להחיל על השבח שצמח מהמכירה שיעור מס היסטורי לפי סעיף 48א(ד)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.

בשנות העשרים או השלושים של המאה הקודמת שכרו סבירסקי מתחם קרקע. המסמך הראשון שמעיד על זכויותיהם במתחם מתוארך לשנת 1944. נכתב בו כי תקופת השכירות תהא למשך שנה אחת. לימים, ככל הנראה בעקבות מלחמת השחרור, רכש האפוטרופוס חזקה בנכס. בהמשך לכך, נכרת בשנת 1948 הסכם שכירות חדש בין האפוטרופוס על הרכוש הנטוש לבין סבירסקי.

עם כניסתו לתוקף של חוק הגנת הדייר, הפך מעמדם של סבירסקי בנכס למעמד של "דייר מוגן". בשנת 2002, החליטה רשות הפיתוח למכור את הנכס לסבירסקי. בחלוף מספר שנים, החליטו סבירסקי לממש את הזכויות שרכשו, עד שלבסוף, ביום 20.8.2008, מכרו את זכויותיה במתחם.

לגישתם של סבירסקי זכויותיהם במתחם בפועל בכל אותן השנים לא היו זכויות "רגילות" של דיירות מוגנת, כי אם זכויות הדומות יותר באופיין לבעלות או לחכירה ארוכת טווח, המוגדרות כ"זכויות במקרקעין".

מנהל מיסוי מקרקעין גרס, כי סבירסקי היו "דייר מוגן" במתחם. לגישתו, דיירות מוגנת, גם כזו הנמשכת שנים רבות, אינה מהווה "זכות במקרקעין".

דיון והכרעה

ועדת הערר מצאה כי קיימים מסמכים רבים בהם הוגדרו סבירסקי כ"דייר מוגן". מכלול מסמכים זה מגבש מסקנה כי הזכויות של סבירסקי במתחם היו אך ורק "דייר מוגן".

אין ממש בטענת סבירסקי כי פעולותיהם והתנהגותם במתחם מלמדות כי בפועל זכויותיהם חרגו מזכות דיירות מוגנת. החופש שניתן לסבירסקי לבנות מבנים על המתחם ולהשכיר חלקים ממנו לשוכרי משנה לא שינה ממעמדם המשפטי כ"דייר מוגן".

סבירסקי רכשו את המתחם בפטור מחובת מכרז, משום שהם הוגדרו כ"דייר מוגן". סבירסקי לא העלו באותו השלב אף טענה לזכויות כלשהן בנכס מעבר לזכות הדיירות המוגנת.

דיירות מוגנת אינה מהווה "זכות במקרקעין" כהגדרת מונח זה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (ע"א 583/90 מנהל מס שבח מקרקעין תל-אביב נ' גורפינקל).

בנסיבות העניין אין הצדקה לתת ביטוי לשווי הכלכלי של הזכות לדיירות המוגנת. "שווי" זה לא הוכח ברמה הנדרשת, ואף אם היה מוכח, לא הייתה דרך משפטית לגיטימית להכיר בו, אשר הולמת את נסיבות המקרה ואת התנהלותם של סבירסקי בזמן אמת.

נפנה את תשומת הלב, כי על דיירות מוגנת חלה פקודת מס הכנסה, ולא חוק מיסוי מקרקעין, על כל המשתמע מכך.