מתנה של שליש ממחיר הדירה לא שוללת פטור ממס שבח במכירתה

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

לא יינתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה כאשר המוכר שילם עבורה בכספים שקיבל כמתנה מהוריו, המהווים 50% לפחות ממחיר הדירה. אך הפטור יינתן אם הוכח כי רק שליש ממחיר הדירה ניתן במתנה מההורים. כך פסקה ועדת הערר בעניין אריאל (45326-01-15 אריאל נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 1.11.2016).

בשנת 2013 רכשה אריאל, בהיותה בת 18, דירת מגורים בתל אביב. הדירה נרכשה בחודש מאי תמורת סך של 1,200,000 ₪ ונמכרה בחודש ספטמבר באותה שנה תמורת סך של 1,800,000 ₪. אריאל ביקשה פטור ממס שבח על הרווח ממכירת הדירה. מנהל מיסוי מקרקעין, סירב להעניק פטור וזאת בטענה שהמימון לרכישת הדירה ניתן לאריאל כמתנה מאביה. לפי עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, מאחר ובעת מכירת הדירה לא חלפה "תקופת הצינון" הנדרשת על פי חוק מיסוי מקרקעין במקרים כגון זה, אריאל איננה זכאית לפטור ממס שבח.

אריאל מצדה טוענת, כי רכישת הדירה כלל לא מומנה במתנה, ולחלופין גם אם היא קיבלה סכום כסף במתנה מאביה, סכום זה היווה רק שליש ממחיר הרכישה ולפיכך אין בסיס לשלילת הפטור המבוקש.

מנהל מיסוי מקרקעין הוסיף וציין כי פקיד השומה עוד עשוי לערוך שומה לפיה מכירת הדירה בחודש ספטמבר 2013 הייתה בבחינת "עסקת אקראי" החייבת במס הכנסה מלא, על פי חלק ב' לפקודת מס הכנסה (ולא על פי חוק מיסוי מקרקעין).

ועדת הערר קבעה, כי אינה מוסמכת לדון בטענת העברת השומה לפקיד השומה. לכן, נדרשה אך ורק לסוגיית הזכאות לפטור ממס שבח, בעוד שטענת עסקת האקראי, ככל שאכן תועלה על ידי פקיד השומה, תידון בהליכים אחרים.

סעיף 49ב לחוק כנוסחו במועד הרלבנטי העניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, אם הדירה הנמכרת הייתה דירתו היחידה של המוכר והמוכר היה בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות והוא לא מכר דירת מגורים אחרת במשך 18 החודשים שקדמו למכירה.

אולם הפטור הנ"ל סוייג על ידי הוראות סעיף 49ו לחוק אשר קבע במועד הרלבנטי, כדלקמן:

"(א) ...לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה -

(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים,

מיום שנעשה בעלה;

...

(ג)       לענין סעיף זה -

(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש

שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;

לפי עדויותיהם של אריאל ואביה, למרות שהסכם הרכישה חייב את אריאל לשלם לידי המוכרת המקורית במועד החתימה סכום של 50,000 ש"ח בלבד, בפועל שולם לה סך של 400,000 ש"ח, וזאת "מתוך מחווה של רצון טוב לסייע למוכרת".

לפי העדויות, מקורו של הסכום הנ"ל (400,000 ש"ח או 100,000$) היה במימוש נכס משפחתי, בניין מסוים שנמצא בברוקלין, ניו יורק  כחלק מהליכי הגירושין בין הורי אריאל.

בהתאם להסכם היפרדות ההורים, יש להגדיר את הסכום האמור (400,000 ש"ח) כמתנה שניתנה על ידי האב לבתו בסמוך למועד ביצוע עסקת רכישת הדירה.

באשר למועדי התשלומים אשר התקבלו מן הרוכשים, הומצאו רק שני מסמכים. מהמסמך הראשון - ניתן ללמוד כי התשלום הראשון בסך 400,000 ש"ח הועבר ביום 17.9.2013.

משלא נלקחה ההלוואה והדירה נמכרה בסכום הגבוה מיתרת מחיר הרכישה שטרם שולמה (לפי הטענה), אין נפקות לאפשרות לפיה אריאל הייתה נזקקת למתנות נוספות מאביה אילו הייתה ממשיכה להחזיק בדירה. דומה כי הוראות סעיף 49ו עוסקות אך ורק במתנה שניתנה בפועל, ואם מסיבה כלשהי נחסך הצורך בכספי מתנה על מנת לממן את רכישת הדירה, אזי אין סיבה לסייג את הפטור במכירה בשל הוראות הסעיף.

וועדת הערר שוכנעה כי הכספים ששילמו הרוכשים הם אלו אשר שימשו לכיסוי יתרת מחיר הרכישה. לפיכך, יוצא המקרה מגדרו של סעיף 49ו לחוק. כאמור, הוראות הסעיף חלות כאשר המתנה היא בהיקף של 50% לפחות ממחיר הרכישה. כאן, אף אם נקבע כי הסכום הראשון בסך 400,000 ש"ח - שמקורו, לפי הטענה, בתמורת הבניין בברוקלין – היה מתנה לאריאל מאביה, היקף המתנה מגיע לשליש בלבד ממחיר רכישת הדירה ואין מניעה לאפשר את הפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה.

נצביע על העובדה, כי ככל שפקיד השומה יקבע כי מדובר ב-"עסקת אקראי" מסחרית, אזי לפי הפסיקה, יבוטל הפטור ממס שבח, ויחולו הוראות פקודת מס הכנסה על העסקה.

לעניין היחס בין חוק מיסוי מקרקעין לבין פקודת מס הכנסה, ראו פרק 38 לחלק ג' בספר הוצאות מוכרות במס – מהדורת 2016.  לפרטים והרחבה והזמנת הספר - הקש כאן.