מס ריבוי דירות רחב משחשבתם

ניר הורנשטיין, עו"ד

משרד האוצר ממשיך בהליכי החקיקה ביחס למס ריבוי דירות והצעת חוק מפורטת פורסמה ביום 31.10.2016 במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית.

ניתוח הצעת החוק מלמד כי המס עשוי לחול על אוכלוסייה גדולה בהרבה מכפי שניתן היה לסבור בתחילה, וזאת עקב תחולתו הרחבה במספר מישורים:

הגדרת המונח "דירה" שעליה יחול המס, כוללת לא רק דירות המשמשות למגורים בפועל, אלא גם כאלה המיועדות למגורים לפי טיבן או על פי התב"ע החלה עליהן לפי חוק התכנון והבנייה. כלומר גם דירות המשמשות כמשרדים, יימנו לצורך החוק, וזאת כל עוד לא איבדו את אופיין כדירות מגורים (כלומר כוללות מטבח ומקלחת).

דירות נוספות שיימנו בתחולת החוק הן דירות שהתקבלו בירושה (ובלבד שהחלק שהתקבל בדירה עולה על שליש), וזאת גם אם לצרכי מס שבח ומס רכישה דירות אלה אינן נמנות כדירה נוספת.

סיטואציה העשויה להיות רלוונטית לחלקים רבים מאוד בציבור הינה פרק הזמן בין החלפת דירות מגורים (משפרי דיור). ניטול לדוגמה זוג שהינו בעל דירת מגורים אחת בלבד, ועוד מחצית דירה שקיבל בירושה מאחד ההורים. זוג זה רוכש דירת מגורים שבנייתה הסתיימה לחילוף הדירה הנוכחית (דירה גמורה). על פי חוק מיסוי מקרקעין, עומדת לזוג תקופה של 18 חודשים (בעתיד תוארך לשנתיים) למכור את דירת מגוריהם הקודמת, ועדיין ייחשבו כבעלי דירה יחידה, ויהנו מן ההטבות הן במס רכישה והן במס שבח. לעניין מס ריבוי דירות, לעומת זאת, הם יחשבו באותו פרק זמן כבעלי 3 דירות מגורים – הדירה בה הינם גרים (אותה הם מתעתדים למכור), הדירה שנרכשה לחילוף הדירה הנוכחית וכן מחצית דירת הירושה. בתקופה זו יהיו כפופים למס ריבוי דירות, אם כי ככל הנראה ביחס לחלק היחסי בלבד (מחצית) מדירת הירושה.

אף שהחוק חל בעיקרו על יחידים, לעניין מספר הדירות המוחזקות על ידי יחיד יימנו גם דירות המוחזקות באמצעות חברה, ובלבד שהחלק בעקיפין של בעל המניות בדירה (שיעור ההחזקה במניות החברה כפול שיעור החזקת החברה בדירה) עולה של שליש. שילוב הוראה זו, ביחד עם תחולתו על דירות משרד, מרחיב אף הוא באופן ניכר את הוראות התחולה.

הצעת החוק קובעת מנגנון מורכב מאוד לחישוב גובה המס, בהתאם לנוסחאות סטטיסטיות, וכן קובעת מנגנון נרחב לעניין מחשבוני חישוב באתר רשות המיסים, דיווחים והצהרות מקוונים (בתוך 20 יום), מנגנוני גבייה והוראות עונשין.

לגישתנו, הנזק הצפוי מהחוק ועלויותיו עולים בהרבה על התועלת שתצמח ממנו. עם זאת, ואף אם יאושר החוק לבסוף על ידי הכנסת, יש לוודא כי לכל הפחות יבוצעו בנוסח תיקונים, שימנעו תחולתו על אוכלוסיות רחבות, כגון אוכלוסיית משפרי הדיור.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני .