לעיתים שליש הוא יותר מדי

ניר הורנשטיין, עו"ד

בעקבות התיקונים בחוק מיסוי מקרקעין בשנים האחרונות רווחת הדעה בציבור כי החזקה של חלק בדירה שאינו עולה על שליש, וזאת בנוסף לדירה אחרת, אינו שולל את הטבות המס המוקנות לבעלי דירה יחידה, לצורך מס שבח ומס רכישה.

ככלל, מצב הדברים הינו אכן כך. הזכאות למדרגות מס הרכישה הנמוכות, אינה נפגעת כתוצאה מהחזקה של חלק נוסף בדירה שאינו עולה על שליש. גם לעניין מס שבח, קיימת אפשרות למכור דירה בפטור ממס שבח כדירה יחידה, אף אם למוכר חלק נוסף בדירה שאינו על שליש (אם כי במקרה כזה מכירת השליש בעתיד לא תהיה פטור ממס שבח).

במסגרת תיקון 85 (בתוקף מיום 6.4.2016) לחוק הורחב השיעור המותר להחזקה עד לחצי (במקום שליש) לגבי חלק דירה שהתקבל בירושה.

עם זאת, חשוב להיות מודעים לכך, שקיימים מקרים בהם החזקה המאפשרת החזקה נוספת של שליש (או חצי), הקבועה בסעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין אינה חלה.

מקרה מובהק לעניין זה, הינו דרישת פטור ממס שבח על חשבון המוריש (סעיף 49ב(5) לחוק). במקרה זה, אחד התנאים ההכרחיים, על מנת להיות זכאי לנצל פטור על חשבון המוריש הינו כי המוריש היה בעת פטירתו בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. לעניין זה, נקבע בעבר בפסיקה כי גם חלק קטן נוסף שהיה בבעלותו של המוריש טרם פטירתו, ישלול פטור זה. כך לדוגמה, בפסק דין שניתן בעבר בעניין עזבון המנוח הדרה וייסגלס (עמ"ש 251/99) היתה המורישה בעלים של דירה ועוד 1/20 מדירה נוספת. מן היורשים נמנעה האפשרות לנצל את פטור המורישה (סעיף 49ב(5)), בגין החלק העודף של 1/20. ועדת הערר קבעה כי מאחר שסעיף 49ג, המאפשר החזקה של חלק נוסף, חל כלשונו אך ורק לעניין הפטור הקבוע לדירה יחידה (סעיף 49ב(2)) ולא לעניין פטורים אחרים (כגון פטור מוריש מכח סעיף 49ב(5)), הרי שאין מנוס מלשלול את הפטור ממס בנסיבות העניין.

התוצאה היא שחלק נוסף של 1/20 בדירה שלל פטור מלא במכירת דירה שלמה. זאת, על אף שבסיטואציות אחרות ברור שחלק בדירה אינו שולל את היותה דירה יחידה.

ועדת הערר היתה ערה לתוצאה הקשה, אך ציינה כי אין ביכולתה, בדרך של פרשנות, לסטות מלשון החוק.

לגישתנו, בהחלט הגיעה השעה לתיקון חקיקה גם ביחס להחלת החזקות הקבועות בסעיף 49ג לעניין דירה יחידה, גם על פטורים נוספים ממס שבח, שהרי הגיונם של הדברים הינו זהה.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.