"פיצול פיזי" של חלקה עליה קיימת דירת מגורים וזכויות בנייה נוספות

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

האם רשאי היה מנהל מיסוי מקרקעין לערוך ״פיצול פיזי״ בטרם הפעיל את סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין, או שמא שגה והיה עליו להחיל את סעיף 49ז' לחוק המיסוי על כל הממכר? בשאלה זו דנה ועדת ערר בעניין שוורץ (ו"ע 48871-12-15 שוורץ ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ניתן ביום 7.11.2016).

שוורץ מכרה את זכויותיה בבית חד קומתי תמורת 1,900,000 ₪ לפי הסכם מיום 23.10.2014.

שוורץ ביקשה פטור ממס לפי סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין. לפי התב"ע החלה על האזור קיים פוטנציאל תכנוני לשני יח"ד במגרש הנמכר.

בהחלטה בהשגה, ערך מנהל מיסוי מקרקעין "פיצול פיזי" לשני מגרשי התכנון המותרים והפעיל על המגרש שעליו הבית את סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין, תוך מתן פטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק.

שוורץ טענה כי בע"א 2191/92 נסל נ' מסמ"ק (7.12.94) קבע ביהמ"ש העליון כי אין רלוונטיות לשאלה כמה מבנים אפשר לבנות על החלקה, וכי יש להבחין בין אזורים עירוניים שבהם ניתן לייחס שטח של דונם אחד לבית מגורים, ובין אזורים כפריים שבהם ניתן לייחס לבית המגורים שטח גדול יותר. עקרון דומה נקבע גם ברע"א 7970/95 מורבאי נגד מנהל מס רכוש חיפה (18.2.97).

סעיף 49ז' לחוק המיסוי קובע כי :

(א)(1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה השתלמת בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדל יותר מהשטח הכולל הנמכר (להלן- זכויות לבנייה נוספת), יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף להוראות סעיפים 49א ו- 49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבנייה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה).

(2) היה סכום שווי הדירה כאמור בספקה (1) נמוך מ- 1,996,700 ₪ יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבנייה הנוספות כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש.. לפי הנמוך.

(3)...

(4) יראו את יתרת שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כמכר של זכות אחרת במקרקעין.."

בעניין נסל היו העוררים בעלי זכות חכירה במגרש בשטח 762 מ"ר ועליו דירת מגורים בשטח 116 מ"ר. כב' הנשיא שמגר (כתוארו אז) קבע כדלקמן: "סלע המחלוקת הינו סביב השאלה מהו בענייננו היקף דירת המגורים. "דירת מגורים" מוגדרת בסעיף 1 לחוק המיסוי כ"דירה או חלק מדירה".

בהסתמכו על הלכת רושגולד (ע"א 651/87 מנהל מס שבח נגד רושגולד) וכן הלכת שוורץ (ע"א 512/79 מנהל מס שבח נגד שוורץ) קבע הנשיא שמגר כדלקמן: " המבחנים אשר הותוו בעניין רושגולד הנ"ל באשר להיקפה של דירת המגורים, הם מבחנים גמישים.אמת המידה היא השטח אשר משמש להנאה הסבירה מהבית".

מהאמור עולה המסקנה, כי מבחן הסבירות הוא זה שעל פיו יש לקבוע האם ניתן לבצע פיצול פיזי אם לאו.

בנסיבות אלה שבהן קיים מגרש ששטחו 1 דונם שעליו דירה בשטח 75 מ"ר, הנטל על העוררים להוכיח כי חרף פער זה שבין שטח המגרש והבית, מדובר בגודל סביר של קרקע העשויה לשמש את "דירת המגורים".

במקרה דנן, שוורץ ויתרה בהליך הדיוני על הצגת ראיות ועדויות לתמיכה בטענתה. לכן, היא לא הוכיחה כי המגרש כולו משמש את דירת המגורים ולפיכך קבעה ועדת הערר כי כדין פיצל מנהל מיסוי מקרקעין את הזכויות ב- "פיצול פיזי".