שימו לב כי אין החזר מע"מ בשל הוצאות פיתוח

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

כפי שמובא בפרק 33 לספר "הוצאות מוכרות למס" מהדורת 2016, הרי אין זכות להחזר מע"מ בגין ביצוע עבודות פיתוח. שכן, ביצוע עבודות פיתוח הינו באחריות הרשות המקומית. לעובדה זו, יש חשיבות רבה בתמחור פרויקטים על ידי קבלני פיתוח ויועצי המס חייבים להפנות את תשומת ליבם לכך.

דרך המלך לביצוע עבודות הפיתוח היא שהן תעשנה על ידי הרשות המקומית, אשר תזמינן מקבלני משנה. אגרות הפיתוח מגלמות את המע"מ. עם זאת, היזם אינו מקבל חשבונית מס בגין תשלום האגרות וההיטלים ועל כן אינו יכול לנכות מס תשומות בגין תשלום זה . כך נקבע בעניין הולנדר (ע"מ 1923-06-13 הולנדר שטרן חברה לבניין בע"מ נגד מנהל מע"מ, ניתן ביום 14.9.2016).

לא הייתה מחלוקת בין הצדדים בדבר החובה המוטלת בדין על רשות מקומית לבצע עבודות פיתוח ותשתיות דוגמת סלילת כבישים, בניית מדרכות, הקמת מערכות צנרת למים וביוב, תאורה, הקמת גנים ציבוריים וכו'.

חובה זו מוטלת מכוח הוראות הפרק השנים עשר לפקודת העיריות, הדנה בסמכויותיה וחובותיה של העירייה.

קיימות שלוש דרכים בהן יכולה רשות מקומית לפעול על מנת לקיים את חובתה לדאוג לפיתוח התשתיות במקרקעין שנרכשו על ידי יזם. האחת, בדרך של פיתוח עצמי על ידי הרשות המקומית (תוך שימוש בקבלני משנה). השנייה, בדרך של העברת ביצוען של עבודות פיתוח לצד שלישי, בין אם תאגיד עירוני או גורם אחר. שלישית, בדרך של הטלת עבודות הפיתוח על היזם תוך ויתור על האגרות וההיטלים. דרך זו תקרא "פיתוח יזם", היא הדרך שנדונה בפרשת חוף הכרמל.

בהתאם לפסיקה, תוצאת המע"מ הנובעת מבחירה בכל אחת מן הדרכים הללו חייבת להיות זהה: על היזם לשאת בחסרון הכיס הנובע מתשלום המע"מ בגין עבודות הפיתוח.

נשאלת השאלה האם קיים שוני מהותי כלשהו בתוצאת המס, מקום בו נקבעה דרך של "פיתוח יזם" התב"ע ולא בהסכם פיתוח של הרשות המקומית מול היזם?

לא סביר כי קיים או צריך להיות קיים שוני בשאלה על מי מוטלת החובה לבצע או לגרום לביצוען של עבודות הפיתוח והתשתית. הרשות המקומית היא זו שחייבת בחובה הבסיסית לבצע את עבודות הפיתוח. הרשות המקומית עדיין אחראית לכך שעבודות הפיתוח והתשתיות תבוצענה כאשר המנגנון המביא לכך שהן תבוצענה, באמצעות הסכם פיתוח או באמצעות הוראה בתב"ע – אינו מעלה ואינו מוריד.

העובדה הברורה והחד משמעית היא כי החברה ניצבה בפני עובדה מוגמרת שחברת כרפיס מבצעת את עבודות הפיתוח במתחם השכונה הנבנית.

מבחינה עובדתית אין לקבל את טענת החברה כי מדובר ב"פיתוח יזם" וכי היא זו שביצעה את עבודות הפיתוח כאשר חברת כרפיס היא חברת קבלן משנה שלה.

גם אם ביהמ"ש היה קובע כך מבחינה עובדתית, עדיין לא היה ניתן על פי דין לקבל את ערעור החברה.

ראו הרחבה בספר הוצאות מוכרות למס - מהדורת 2016 - לטופס ההזמנה הקישו כאן.