קביעת יום המכירה בעסקת מקרקעין

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

בהעברה של זכות במקרקעין, רואים את "יום המכירה" במועד השתכללות החוזה למכירת המקרקעין באופן המשקף שינוי משפטי בזכויות הצדדים. כך פסק בית המשפט בעניין עוגן (ו"ע 32809-08-10 עוגן נדל"ן מניב בע"מ נגד מנהל מס שבח מקרקעין, ניתן ביום 17.7.2016).

ביום 13.7.2008 נערך בין חברת עוגן נדל"ן מניב בע"מ (להלן: "החברה") לבין אסותא הסכם המאגד בתוכו את הסכמות הצדדים במזכר העקרונות. במסגרת נספח הסכם השכירות ניתנה לאסותא "זכות הצעה ראשונה לרכישת הבניין", בתוך 60 ימים מיום קבלת הצעה לרכישת הבניין.

במכתב מיום 6.8.2008 הציעה החברה לאסותא לממש את זכותה לרכישת הבניין תמורת סך של 807,142,857 ₪ בתוספת מע"מ.

במכתב מיום 5.10.2008 הודיעה אסותא כי היא מקבלת את הצעתה של החברה לרכישת הזכויות בבניין.

בענייננו, חשיבות קביעת יום המכירה, נוגעת לפטור ממס בחילוף זכויות במקרקעין, הקבוע בסעיף 49 יא לחוק, משום שביום 7.9.2009 רכשה החברה זכויות במקרקעין בסך 47,500,000 ₪, ביום 17.5.2010 רכשה זכויות במקרקעין בסך 205,788,000 ₪ וביום 18.5.2010 רכשה זכויות במקרקעין בסך 70,000,000 ₪. נוכח קביעת יום המכירה כאמור בשומה מיום 20.12.2009 אין היא זכאית אלא לפטור ממס בגין רכישת הזכויות במקרקעין מיום 7.9.2009.

המחלוקת העיקרית בה חלוקים הצדדים, נוגעת לקביעת מנהל מס שבח בעניין יום המכירה המתייחס למכירת בניין אסותא. לטענת החברה, יש לקבוע כי יום המכירה של בניין אסותא הוא היום בו נערך הסכם מכר מפורט לפיו מכרה החברה את בניין אסותא, דהיינו 19.5.2009.

מנהל מס שבח טען כי מכירת בניין אסותא בוצעה ביום בו קיבלה אסותא את הצעת החברה לרכישת הבניין, דהיינו 5.10.2008.

כאשר אנו מדברים בהעברה של זכות במקרקעין ואף שהעברה כזו מושלמת עם רישומה בפנקס המקרקעין, כאמור בסעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, לצורכי מס רואים את "המכירה"  אף ללא הרישום, בהיות העסקה בגדר עסקה חוזית (אובליגטורית) (ראו פסקה 18 לפסק הדין בע"א 9559/11 מנהל מיסוי מקרקעין נ' שעלים ניהול נכסים ואח'). מכאן, שככלל, המבחן לפיו יש לראות בהעברת זכות במקרקעין לצורכי מס הוא מבחן השתכללות החוזה למכירת המקרקעין באופן המשקף שינוי משפטי בזכויות הצדדים.

ביום 6.8.2008 נשלחה ההצעה להתקשרות. ביום 5.10.2008 הודיעה אסותא לחברה כי היא מקבלת את הצעתה של החברה.

לטענת החברה, במועד בו הציעה לאסותא לרכוש את בנין אסותא לא הייתה לה גמירות דעת להתקשר בחוזה למכירת בניין אסותא אלא רק להתחיל במשא ומתן. עוד טוענת החברה, כי הצעתה הייתה חסרת מסוימות משום שהייתה כללית ולא נכללו בה פרטים מהותיים.

לטענת החברה, ההצהרה למיסוי מקרקעין מיום 24.11.2008 הוגשה רק מטעמי זהירות, ואין בה כדי ללמד על כוונתה להתקשר בחוזה מחייב במועד בו הציעה לאסותא לרכוש את בניין אסותא או במועד בו קיבלה אסותא את ההצעה.

בית המשפט קבע כי בהחלט אפשר, שהצדדים לחוזה יסכימו לשנות מתנאי החוזה או להוסיף עליהם, אולם בכך אין כדי לאיין את השתכללות החוזה למכירת בניין אסותא במועד בו קיבלה אסותא את הצעת החברה.

בית המשפט גם דחה את טענת החברה, לפיה יש להפחית משווי המכירה של בניין אסותא את שווי רכישת מניות החברה על ידי אוסיף. שכן, ככלל, אין לזהות את המקרקעין בהם מחזיקה חברה עם בעלי מניותיה, וכך גם במקרה כאן. בניין אסותא היה בבעלות החברה ולא בבעלות בעלי מניותיה, ועל כן, אין לייחס את רכישת מניות החברה לבניין אסותא.