מימוש ערבות בנקאית כעסקה במקרקעין החייבת במע"מ

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

בע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נגד ספריית יפת בע"מ (ניתן ביום 3.5.2016) קובע בית המשפט העליון, כי מימוש ערבות בנקאית, שניתנה להבטחת קבלת שירותי בנייה בדרך של עסקת קומבינציה אשר לא יצאה אל הפועל, מהווה תמורה ממכר מקרקעין, ובגינה יש להוציא חשבונית מס (וגם לדווח עליה למנהל מיסוי מקרקעין).

מדובר בעסקת קומבינציה שנערכה בין חברת ספריית יפת בע"מ (להלן: "יפת") לבין חברה נוספת (להלן: "מיטבית"). שתיהן היו בעלות זכויות במקרקעין בהרצליה. בהסכם קומבינציה נקבע כי יפת תמכור למיטבית 60% מזכויותיה במקרקעין, תמורת שירותי תכנון, פיתוח ובניה.

מיטבית לא עמדה בהתחייבויותיה לפי ההסכם. ביום 28.7.2003 מימשה יפת את הערבות הבנקאית. בעקבות מימוש הערבות ובשל חובות נוספים, נקלעה אינבסטלום הולדינגס בע"מ (להלן: "אינבסטלום"), אשר נכנסה בנעלי מיטבית בהסכמת יפת והתחייבה ליטול על עצמה את מלוא התחייבותה כלפי יפת, לקשיים כלכליים שבעטיים נקט נגדה בנק הפועלים בהליכי פירוק. ביום 16.2.2005 נמכרו המקרקעין באישור בית המשפט.

כשבע שנים לאחר מימוש הערבות, ביום 26.7.2010, הגישה אינבסטלום תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בה טענה, כי בעקבות מימוש הערבות עברו זכויותיה של יפת במקרקעין לידיה, כי עסקינן בעסקה במקרקעין למכר זכויותיה של יפת במקרקעין לאינבסטלום, כי סכום הערבות ששולם ליפת כלל מע"מ וכי היה על יפת להנפיק לאינבסטלום חשבונית מס בגין העסקה בגובה הערבות שמומשה.

בפסק דינו מיום 31.7.2014 קיבל בית המשפט המחוזי את טענת אינבסטלום לפיה מימוש הערבות מהווה עסקה במקרקעין החייבת במע"מ, בגינה היה על יפת להנפיק לאינבסטלום חשבונית מס, אולם דחה את התביעה מחמת שיהוי בהגשתה.

הסוגיות במחלוקת

שלוש הן השאלות הטעונות הכרעה במסגרת הערעור דנן: האחת, האם מימוש הערבות הבנקאית מהווה עסקה במקרקעין שבגינה היה על יפת להוציא חשבונית מס. השנייה, האם סכום הערבות הבנקאית כולל מע"מ. השלישית, וככל שהתשובות לשתי השאלות הנזכרות חיוביות, האם יש לדחות את התביעה מחמת השיהוי בהגשתה.

מימוש הערבות כעסקה במקרקעין

בשנת 1994 התקשרו יפת ומיטבית בהסכם קומבינציה בו התחייבה מיטבית להמציא ליפת ערבות בנקאית בסכום השווה למלוא שווי חלקיה הבנויים בפרויקט. יפת בסיכומיה אינה חולקת על כך שסכום הערבות שניתנה לה היה בשווי יחידותיה הבנויות בפרויקט, אותו היה על אינבסטלום לבנות ומציינת כי גובה הערבות היה "זהה לחלוטין לשווי הקרקע הבנויה שהייתה אמורה להימסרליפת". משאלו פני הדברים קובע בית המשפט, כי מימוש הערבות הבנקאית על ידי יפת מהווה עסקה במקרקעין שבה מכרה יפת את יתרת זכויותיה במקרקעין לאינבסטלום ובגינה היה עליה להוציא חשבונית מס. עסקה זו באה חלף העסקה המקורית לפיה זכאית הייתה יפת לקבל את יחידותיה הבנויות בפרויקט.

 האם סכום הערבות הבנקאית כלל מע"מ?

בית המשפט חוזר וקובע, כי קיימת חזקה לפיה מע"מ לעולם נכלל במחיר העסקה שבוצעה, אלא אם נאמר והוסכם אחרת במפורש בין הצדדים לעסקה (ע"א 1113/09 עו"ד אבנר כהן נ' המשביר לצרכן החדש בע"מ; ע"א 9922/02‏ רשות השידור נ' שפ"מ שידורי פרסומות מאוחדים בע"מ).

טענת שיהוי במשפט אזרחי

דחייתה של תביעה אזרחית מחמת שיהוי בהגשתה תיעשה במקרים חריגים בלבד, בהם, מלבד ההשתהות בהגשת התביעה הוכיח הנתבע קיומם של שני תנאים נוספים: (1) כי השיהוי בהגשת התביעה מבטא ויתור על זכויות התובע, (2) כי מצבו של הנתבע הורע עקב השיהוי בהגשת התביעה.

המקרה דנן, אינו נמנה עם אותם מקרים חריגים ונדירים שבהם יש לדחות תביעה שהוגשה בתוך תקופת ההתיישנות מחמת שיהוי בהגשתה. הנתבע לא עמד בנטל להצדיק מדוע יש לסלק את התביעה מחמת ההשתהות בהגשתה.

סוף דבר קובע בית המשפט העליון, כי יפת תמציא לאינבסטלום בתוך 14 יום חשבונית מס בגין העסקה שבוצעה עם מימוש הערבות שבנדון.