מס שבח ורכישה על מקרקעין ביהודה ושומרון

ניר הורנשטיין, עו"ד

הצעת חוק חדשה מטעם הממשלה שפורסמה לאחרונה (22.3.2016) מתיימרת להקל את הפרוצדורה החלה על ישראלים ביחס לרכישת מקרקעין באזור יהודה והשומרון.

על פי הדין החל כיום, אזרח ישראלי המוכר או רוכש זכות ביהודה ושומרון כפוף לשתי מערכות דינים שונות. אחת, דיני המקרקעין החלים באזור, המבוססים על חקיקה ירדנית כפי שתוקנה על ידי חקיקת בטחון של רשויות הצבא, ומופעלים על ידי המינהל האזרחי בשטחים. השנייה, הוראות חוק מיסוי מקרקעין הישראלי, החלות מכח סעיף 16א לחוק גם על ישראלים הרוכשים או מוכרים מקרקעין באזור, כאילו היו אלה מקרקעין בישראל.

על מנת למנוע כפל מס, קובע החוק היום כי סכומים ששילם אזרח ישראלי לרשויות האזור כאגרות על פי הדין המקומי, יופחתו מסכומי המס שהוא חייב בהם על פי חוק מיסוי מקרקעין בישראל. החוק יוצא מנקודת מוצא לפיה קיימת עדיפות לרשויות האזור, מאחר שהמקרקעין מצויים בתחומן. על כן, מוכר או קונה כאמור נדרש לשלם לרשויות האזור ורק לאחר מכן יוכל לקזז את הסכום ששילם מול רשויות מיסוי מקרקעין בישראל. מבחינה פרקטית, מאחר שמועדי התשלום על פי החוק בישראל ללא צבירת ריבית והצמדה הינם קצרים (תוך 60 יום מחתימת ההסכם), במקרים רבים יאלץ המוכר או הרוכש לשלם לרשויות בישראל את מלוא המס. רק לאחר שימציא אסמכתאות על ששילם באזור יקבל כהחזר את עודף המס ששילם.

נקודת מוצא זו, של מתן עדיפות מיסויית למדינה בה מצויים המקרקעין, מקובלת גם ביחסים בינלאומיים. אמנות למניעת כפל מס מעניקות בד"כ זכות מיסוי ראשונית למדינה בה מצויים המקרקעין, על פני מדינת התושבות של המוכר. עם זאת, ההסדר החוקי ביחס לישראלים באזור הינו ייחודי בכל זאת, לא רק על רקע מעמדם הייחודי של השטחים, אלא גם במובן זה שהוא חל גם על אזרחים ישראלים שמקום תושבותם הינו בשטחים עצמם.

הצעת החוק הנוכחית נועדה לאפשר לישראלים הרוכשים או מוכרים מקרקעין לשלם אך ורק לרשויות מיסוי מקרקעין בישראל, כאשר הרשויות הישראליות הן שיעבירו את הכסף לרשויות האזור ויבצעו את ההתחשבנות מולן – לרבות ביחס להפרשי ריבית והצמדה ממועד תשלום המס ועד מועד רישום הזכות. על פי ההצעה העברת סכומי המס מרשויות מיסוי מקרקעין לרשויות האזור (המינהל האזרחי) תותנה בכך שרשויות האזור יאשרו כי הזכות במקרקעין נרשמה בספרי הרישום באזור.

נראה כי ההסדר המוצע עלול ליצור בעיה של ביצה ותרנגולת: מצד אחד, נקבע כי הסכומים יועברו לרשויות האזור רק אם יאשרו כי המקרקעין נרשמו באזור. מצד שני, הרישום באזור מותנה בביצוע התשלום. כיצד, אם כן, תיושם ההצעה?

התשובה אינה ברורה. ייתכן כי יידרשו תיקונים על פי הדין באזור כך שעצם ההתחייבות המותנית של הרשויות בישראל להעביר סכומים תאפשר את הרישום באזור.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.