דירת מגורים ומבחן האדם הסביר

ניר הורנשטיין, עו"ד

לאחרונה ניתן פסק דין ע"י ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, בעניין השאלה האם נכס מהווה בגדר "דירת מגורים" לעניין פטור ממס שבח, ומדרגות מס רכישה.

בפסק הדין, בעניין לין ובדוי נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (ו"ע 24036-03-14), נדון עניינו של מבנה בן שתי קומות בפינת הרחובות יפת ובן אחיטוב ביפו. הנכס שימש במקורו למגורים, לאחר מכן למפעל (במשך למעלה מ – 30 שנה), וככל הנראה בארבע השנים הסמוכות למכירה עמד ריק ובחלקו שימש למגורי עובדים זרים.

הנכס נמכר בשנת 2012 ונתבקש בגינו פטור ממס שבח כדירת מגורים, וכן מדרגות מס רכישה כ – "דירת מגורים". המחלוקת העיקרית התמקדה בהגדרת המונח לאור מצבה הפיזי של הדירה.

ועדת הערר סקרה את הפסיקה הדנה ב – "מבחן האובייקטיבי" להיות נכס בגדר דירת מגורים. בהתאם לו יש לבחון את מצבו הפיזי של המבנה, הימצאות מתקנים ואביזרים המאפיינים דירה כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח ובפרט – "האם קיים פוטנציאל ממשי לשמש למגורים".

נקבע כי הנטל הינו על העוררים והם לא עמדו בו על מנת להוכיח שהדירה אכן מהווה בגדר דירת מגורים מבחינת הפוטנציאל הממשי. מן העדויות עלה שהדירה היתה במצב פיזי רע (תקרה מתפוררת, רטיבות, ברזלים חשופים), השימוש התעשייתי במשך למעלה מ – 30 שנה פגע בה קשות, ואף שהיו בה מתקנים כגון אסלות, כיורים, מטבח, הרי שהיו במצב פיזי רע מאוד. ככל הנראה בוצע שיפוץ יסודי במבנה אך אין הוכחה לכך כי הוא נעשה לפני שנמכר הנכס, ומן הראיות עולה שסביר יותר שנערך לאחר המכירה. זאת ועוד, הוכח כי התבקש פטור מארנונה מהעיריה בנימוק ש – "הנכסים לא ראויים לשימוש".

העוררים טענו כי אף אם המבנה לא היה בבחינת "דירה המיועדת למגורים לפי טיבה" הרי ששימשה למגורים בפועל ודי בכך על מנת שתיחשב כדירת מגורים על פי ההגדרה שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. השופט קירש דחה טענה זו מאחר שלא הוכחו בראיות המגורים בפועל, ועוד קבע כי גם אם שימשה להלנת פועלים הרי שלא ברור אם זהו שימוש למגורים מבחינת מידת הקביעות (להבדיל מלינה לטווח קצר). חבר הועדה רו"ח פרידמן ציין כי העובדה שבדירה התגוררו עובדים זרים (אם בכלל) אינה מעידה בהכרח שהמדובר בדירה הראויה לשמש למגורים בעיני האדם הסביר.

לאור האמור לעיל נדחה הערר והדירה מוסתה כנכס אחר לעניין מס שבח ומס רכישה.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.