הטבות מס לבניין להשכרה למגורים - לפי חוק עידוד השקעות הון

רמי אריה, עו"ד רו"ח

כולם מדברים על עידוד בנייה להשכרה, אך רק מעט מכירים, את ההטבות הניתנות לעידוד בנייה ורכישה של דירות להשכרה הניתנות במסגרת חוק עידוד השקעות הון, התשי"ט - 1959 (להלן: "חוק עידוד") בנוגע להשכרת מספר דירות למגורים בבניין אחד או בבניינים סמוכים.

מדובר בהטבות שהן טובות במיוחד, ליחידים ולחברות העוסקים בענף היזמות והנדל"ן, ואשר חל לגביהם מס הכנסה או מס חברות בשיעור מלא בגין ההכנסות הצפויות מהשכרה. אך לא רק זו. גם יחידים שאין עיסוקם במקרקעין עשויים ליהנות מהטבות המס לפי חוק עידוד השקעות הון, ולחסוך את המס בשיעור של 10% על הכנסות אלו למשך כמה וכמה שנים טובות. 

חוק העידוד מעניק הטבות על הקמה, הרחבה או רכישה של נכס שהוא "בניין להשכרה". בהתאם לסעיף 53ב. לחוק העידוד, הזכות להטבות תינתן ל"בניין חדש להשכרה", שהינו בניין העונה על התנאים הבאים:

1. בניין, לרבות מספר בניינים שנבנו באותה תקופה ובאותו אתר כחטיבה אחת.
2. הבניין אושר כנכס מאושר על ידי מנהלת מרכז ההשקעות. 
3. מחצית משטחו מיועדת להשכרה למגורים.

ניתן לקבל את ההטבות גם בגין רכישה או בנייה של חלק מבניין קיים, אם בחלק המאושר של הבניין יש לפחות 6 דירות מגורים.

הזכות להטבות תינתן בהתקיימות התנאים שלהלן:

1. לפחות מחצית משטח הרצפות של הבניין הן דירות שהיו מושכרות למגורים.
2. תקופת השכרה ממוצעת של אותן דירות הינה לפחות 5 שנים מתוך 7 השנים שלאחר הבניה.

בנוגע לשטח המרצפות, ינוטרלו שטחים המיועדים למסחר, חנויות, מקלטים וכד' ותנאי זה יבחן רק על פי שטחי הדירות למגורים שבבניין בלבד.

ההכנסות משכירות של כל הדירות המושכרות למגורים בבניין להשכרה נשוא כתב האישור (נכס מאושר), לא יעלה על 6,200 ₪ בממוצע לחודש.  מגבלה זו בנושא דמי השכירות אינה חלה על אזור פיתוח א.

ניתנות הטבות מיוחדות למבני מעונות לסטודנטים במוסדות להשכלה גבוהה או מקצועית.

הטבות המס

בעל בניין להשכרה יהיה זכאי להטבות הבאות:

1. פחת מואץ בשיעור 20% לדירה בבניין להשכרה שהייתה מושכרת למגורים. מניסיוננו, פחת זה יגרום ברוב המקרים להפסדים מהשכרה לצורכי מס למשך כעשר שנים לפחות ולחיסכון בתשלום המס בשנים אלו.
2. ההכנסה מהשכרה, או מהשבח הריאלי ממכירת הבניין להשכרה, תחויב בשיעור מס מופחת כדלהלן:  חברה - מס בשיעור 11%,  יחיד - מס  בשיעור 20%,  חברת משקיעי חוץ - מס בשיעור 18% (או פחות אם השקעות בחוץ בשיעור 74% ומעלה).
   
3. במכירה של בניין להשכרה יותרו בניכוי בחישוב השבח, ריבית ריאלית ששילם המוכר בגין הלוואה שקיבל לרכישת הבניין, ככל שאינה מותרת בניכוי לפי הפקודה.
4. אין מגבלה על תקופת ההטבות.
5. המס בחלוקת דיבידנד לבעלי המניות של החברה המשכירה יהיה בשיעור של 20% בלבד (במקום 30% כרגיל בחלוקה לבעלי שליטה).
6. יינתן פטור ממס שבח במכירה של בניין חדש להשכרה שנעשתה לשם חילוף הבניין הנמכר, בבניין חדש להשכרה אחר.
7. מכירת זכות במקרקעין לאיגוד, על ידי כל בעלי הזכויות באותו איגוד, תהייה חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד.

נציין, כי הסקירה לעיל, ניתנת בתמצית, והיא אינה כוללת את כל התנאים, הקריטריונים וההטבות הכרוכים בקבלת אישור כ-" בניין להשכרה למגורים"  לפי חוק עידוד השקעות הון. אך יש בה כדי להראות את היתרונות הרבים שיש בקבלת אישור כזה, לעומת המיסוי הגבוה העלול לחול על משכירי דירות רבות אשר לא מסדירים את האישור הנ"ל, העלולים להיות נתונים למשטר מס גבוה במיוחד לפי גישת רשויות המס.