רכישת דירת מגורים במס רכישה בשיעור מופחת

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

היו זמנים שבהם טענו רוכשים כי רכשו דירת מגורים כדי לשלם פחות מס רכישה ואילו מנהל מיסוי מקרקעין טען שמדובר ברכישת דירת נופש או דירה להריסה, כדי לחייב במס רכישה בשיעור החל על רכישת זכות במקרקעין. אלא, שכיום השתנו הזמנים. לרוכשים כדאי לטעון שרכשו דירה להריסה או דירת נופש, כדי לשלם מס רכישה בשיעור של 6% בלבד, במקום שיעור של לפחות 8% ברכישת דירת מגורים.

מתוך הפסיקה עולה כי המבחן לרכישת דירת מגורים לצורך שימוש כ-"דירת נופש" או לצורך הריסתה, הוא אובייקטיבי וסובייקטיבי גם יחד.

עניין זה נדון לאחרונה בעניין פריאנטה  (ו"ע 58675-09-14 פריאנטה נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 28.2.2016). בית המשפט קבע כי יש לקבוע את שיעור מס הרכישה בשל רכישת "דירת מגורים" בעיקר התחשב במבחן הסובייקטיבי. כלומר, לבחון מה הייתה כוונתו של הרוכש, בזמן הרכישה, לגבי השימוש בנכס הנרכש. זאת לאור העובדה שבמבחן האובייקטיבי יכולה הדירה הנרכשת לשמש למגורים, אפילו אם הייתה מיועדת להריסה או לשימוש כ-"דירת נופש".

עו"ד פריאנטה רכש בנאמנות זכויות במקרקעין, בתמורה לסך של 13,500,000 ש"ח. בסמוך לרכישת הנכס, הוגשה למנהל מיסוי מקרקעין הצהרה על רכישת דירת מגורים יחידה (לעניין החיוב במס רכישה), ומס הרכישה שולם על ידי פריאנטה בהתאם לכך.

בבדיקת מנהל מיסוי מקרקעין, נמצא, כי היו בבעלות הנהנה שתי דירות מגורים נוספות, ולכן הוציא מנהל מיסוי מקרקעין לנהנה (באמצעות הנאמן) שומת מס רכישה בסכום כולל של 901,426 ₪ (קרן).

ביום 13.1.2014 פנה הנאמן למנהל מיסוי מקרקעין, והמציא לו בקשה לתיקון שומה (טופס 7085) והצהרה מעודכנת בדבר רכישת הנכס, לפיה אין מדובר כלל ברכישת "דירת מגורים", אלא ברכישת "קרקע", החייבת במס רכישה בשיעור קצוב של 5%.

הלכה פסוקה היא, שיש לקבוע את סכום מס הרכישה בשל רכישת "דירת מגורים" בהתחשב (גם) במבחן הסובייקטיבי. כלומר, מה הייתה כוונתו של הרוכש, בזמן הרכישה, לגבי השימוש בנכס הנרכש. הלכה זו, מקורה בקביעת בית המשפט העליון מיום 10.8.1987 ב"פרשת פרידמן" (ע"א 278/84 דליה פרידמן).

ועדת הערר בפניה נדון ערעורו של פריאנטה, מצאה כי נראה שהנהנה לא התכוון מעולם לעשות בנכס שימוש למגוריו, ולפי כל העדויות עולה כי לא נעשה בנכס שימוש בפועל למגורים, גם לא על ידי אחרים, לאחר שנרכש על ידי הנהנה. היא קיבלה את טענת פריאנטה לפיה מי שרוכש תמורת 13,500,000 ₪ בית ישן בצהלה, ואינו משתמש כלל בנכס, חזקה עליו שכוונתו הסובייקטיבית הייתה לרכוש את הקרקע ולהרוס את הנכס. לכן, יש לראותו כרוכש זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים.

העובדה שהנהנה (הוא ו/או אביו) לא פעלו בשקידה ובמרץ, כדי להרוס את הבניין הקיים, איננה מעידה על כך שכוונתם הסובייקטיבית הייתה להשתמש בו למגורים. הבניין הקיים אמנם לא נהרס, אך גם לא שימש למגורים.

מבחן סובייקטיבי הדן בכוונת הרוכש  צריך להישען על ראיות אובייקטיביות המצביעות על כוונת הרוכש. במקרה דומה שנדון בו"ע 9750-12-11 נס נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז ירושלים נקבע שהיות והעוררת רכשה זכויות בבית קיים שבו שתי יחידות דיור, תוך סיכום עם המוכרת בחוזה המכירה כי הבית ייהרס ובמקומו ייבנו שתי דירות חדשות, ניתן לקבוע כי כוונת הרוכשת היה לקנות נכס מקרקעין ולא דירת מגורים.

הנסיבות המיוחדות של מקרה זה - ובייחוד העובדה כי פריאנטה דיווח תחילה על רכישת "דירת מגורים יחידה" ורק לאחר שמנהל מיסוי מקרקעין שלל הצהרה זו, תיקן פריאנטה את דיווחו וטען לרכישת נכס קרקע ללא דירת מגורים - מחייבות הצבת תנאי לקבלת הערר, לפיו: יתקבל הערר בתנאי כי פריאנטה יוכיח כי הריסה שלמה של המבנה בוצעה בפועל תוך 6 חודשים מיום מתן פסק הדין.

והנה ככל שנרכשה דירת מגורים והיא תיהרס בתוך 6 חודשים, או תשמש כ-דירת נופש" אזי ישולם בגינה מס רכישה בשיעור של 6% בלבד, ולא בשיעור של 8% לפחות החל על רכישת דירת מגורים.