עדכונים מקצועיים במיסוי מקרקעין ומע"מ - פברואר 2016

מאיר מזרחי, עו"ד

ע"א 13/7699 מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נגד פינת פלורנטין בע"מ (2.12.2015):

חברה התקשרה בעסקת קומבינציה בה רכשה זכויות במקרקעין מבעלי הקרקע תמורת פינוי דיירים מוגנים, מתן שירותי בנייה ותשלום היטל השבחה החל על הבעלים. מספר שנים לאחר מכן הסבה החברה את התחייבויותיה בעסקת הקומבינציה לקבלן, שהתחייב לבצע, בין היתר, את הבנייה עבור הבעלים במקום החברה. נקבע כי שווי הרכישה בעסקה השנייה ייקבע לפי שווי המכירה שנקבע בעסקת הקומבינציה הראשונה (שנקבע לפי שווי שירותי בנייה בסך כ - 3.5 מש"ח בצירוף דמי פינוי והיטל השבחה), ולא לפי שווי שירותי הבנייה כפי שנקבעו בעסקה השנייה (חלק יחסי של כ - 7.5 מש"ח).

רע"א 15/5013 ג'ורדאל בע"מ נגד מנהל מע"מ באר שבע (27.12.2015):

באמרת אגב נקבע, כי יש הגיון רב בהחלת הוראת סעיף 353א לחוק החברות (הפקדת ערובה לצורך הבטחת הוצאות בהליך ערעור) גם בערעורי מס.

ו"ע (מחוזי מרכז) 11/9105 אנקום גרופ בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (16.11.2015):

חברה המחזיקה במקבץ דיור אשר הושכר לחברת עמידר לצורך שיכון עולים חדשים הינה איגוד מקרקעין לאור מבחן הנכסים המוחזקים בידה, שכן הציוד הקיים במבנה (מכונה כביסת, מכונת ייבוש, שתי מיטות מסאג' וכוננית ספרים) טפל לייצור ההכנסה של החברה. פעולת הקצאת המניות על ידי החברה לעוררת (%99.9 מהמניות) מהווה בפועל מכירה של מניות תמורת שחרור מערבויות שהיו בידי בעלת המניות שנותרה עם %0.1 מהמניות והחזר הלוואות בעלים.

פר"ק (מחוזי חי') 07-620 שבח נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (4.11.2015):

המבקשים רכשו דירה מעמותה. העמותה נכנסה להליכי פירוק ונותר לה חוב כלפי רשויות מס שבח. משכך, לא עלה בידי המבקשים לרשום את הדירה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. נקבע כי מנהל מיסוי מקרקעין אינו יכול להציב דרישה כלפי המבקשים לתשלום חובות המס של העמותה בפירוק (אותם יש לתבוע במסגרת הליכי הפירוק) כתנאי למתן אישורי המיסים.

ו"ע (מחוזי חי') בט נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (1.9.2015):

תשלום לעורך דינו של המוכר לכיסוי ההוצאות לרישום הדירה על שם הקונה, מהווה חלק מהתמורה עבור הדירה, וזאת בשל התחייבות המוכר להעביר את הבעלות בדירה על שם הרוכש, ובמיוחד במקרה בו המוכר התחייב מפורשות להשלים את רישום הזכויות על שם הרוכש.

ו"ע (מחוזי נצ') 14-06-11612 קיבוץ מעלה גלבוע נגד מנהל מסמ"ק טבריה (28.1.2016):

לאחר הגשת ערר על ידי העוררות והגשת תצהירי עדות ראשית מטעמן, הוציא המשיב שומה מתוקנת. נקבע כי משהוציא המשיב שומה חדשה, השומה המקורית עליה הוגש הערר בוטלה, ועל כן דין הערר להתקבל. קבלת הערר היא מהלך טכני בלבד, שאינו מהווה מעשה בי-דין, ואין בו כדי למנוע מהמשיב להוציא שומה מתוקנת.

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 85), התשע"ו - 2016 פורסם לראשונה במסגרת הצעת חוק להעמקת גביית המסים ולהגברת האכיפה (תיקוני חקיקה), התשע"ו 2015.

• מוצע כי רוכש דירה נוספת המתכוון למכור את הדירה הקיימת שיש לו, יהיה זכאי למדרגות דירה יחידה אם ימכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים מיום הרכישה, במקום 24 חודשים.
• מוצע כי לעניין הפטור ממס שבח לדירה יחידה, יראו את הדירה הנמכרת כדירה יחידה גם אם יש למוכר בנוסף עליה דירת מגורים אחרת שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב - 12 החודשים שקדמו למכירה, במקום 18 החודשים הקבועים היום.
• מוצע כי הפטור לפי סעיף 49 ב(5) לחוק (פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה) יחול רק אם הדירה תימכר בתוך שנתיים מיום הפטירה. סייגים - אם בין היורשים נכלל בן זוגו של המוריש, התקופה עבור כל היורשים תימשך עד תום שנתיים ממות בן הזוג; אם ניתנה לבן זוגו של המוריש בצוואה זכות למגורים בדירה והוא אינו יורש של זכות בדירה, המירוץ יחל במועד פקיעת הזכות; אם בין היורשים נכלל ילדו של המוריש שטרם מלאו לו 21, התקופה תמנה רק מהמועד בו כל ילדי המוריש שירשו חלק בדירת הירושה הגיעו לגיל 21;  אם בין היורשים נכלל ילד שהיה לחסוי, התקופה תמנה החל מהמועד בו חדל להיות חסוי; אם קיבלו את הדירה בירושה כמה יורשים שמתקיימים לגביהם מספר סייגים כמפורט לעיל, תסתיים התקופה למכירת הדירה בפטור במועד המאוחר ביותר.
• מוצע לקבוע כי בעל דירת מגורים שיש בבעלותו דירה נוספת שהתקבלה בירושה, אשר עשה שימוש במכירת דירת המגורים בחזקה לפיה יראו את הדירה הנמכרת כדירה יחידה למרות דירת הירושה, לא יוכל ליהנות מהפטור הקבוע לדירה יחידה כאשר יבקש למכור את דירת הירושה.

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2016

עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה (17.1.2016)

• במסגרת עדכון הסכומים, עודכנו מדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה: עד 1,600,175 ש"ח – לא ישולם מס; מעל 1,600,175 ₪ ועד 1,898,005 ₪ - 3.5% ; מעל 1,898,005 ₪ ועד 4,896,615 ₪ - 5% ; מעל 4,896,615 ₪ ועד 16,322,055 ₪ - 8%; מעל 16,322,055 ₪ - 10% .
• המדרגות המעודכנות של מס רכישה לדירת מגורים נוספת: עד 4,896,615 ₪ - 8%. מעל סכום זה – 10% .
• תקרת הפטור של לפי פרק חמישי 1 - 4,456,000 ₪;  תקרת הפטור לפי סעיף49 ז לחוק - 2,105,900 ₪.

החלטת מיסוי 15/5878 פריסת שבח לחברות בקיבוץ שיתופי

חברות קיבוץ מכרו נכס מקרקעין וביקשו לערוך פריסה של השבח בהתאם לסעיף 48 א(ה) לחוק. לחברות הקיבוץ אין הכנסה חייבת במס שלא נכללה בדיווח המס של הקיבוץ. נקבע כי בכפוף למספר תנאים מקדמיים, תתאפשר הפריסה. הכנסות הקיבוץ יזכו תחילה לשיעורי המס הנמוכים ולאחר מכן השבח ממכירת הנכס. לא יתאפשר קיזוז נקודות זיכוי אישיות כנגד המס הנובע מפריסת השבח.

החלטת מיסוי 16/7539 - שירותי כח אדם לבתי מלון באזור אילת 

במתן שירותים לבתי מלון באילת - כשהשירותים אינם מאלה המפורטים בתקנה 20א לתקנות אזור סחר חופשי באילת ו/או בהוראת הפרשנות 4/99 שפרסם המנהל - יחול מע"מ בשיעור מלא. במקרה דנן, נקבע כי שירותי כוח אדם הניתנים לבתי מלון באילת חייבים במע"מ בשיעור מס מלא.

החלטת מיסוי 16/6658 – מע"מ על תקבולים בידי עוסק

ויתור על מכסה (מכסת חלב במקרה דנן) בידי עוסק, כמוה כמכירת "זכות" החייבת במע"מ. כמו כן, נקבע כי במקרה של חיוב במס בשל תמיכה או סיוע לפי סעיף 12 לחוק, שיעור המס שיחול על התמיכה יהיה כשיעור המס החל על כלל עסקאותיו של העוסק מקבל התמיכה.

ע"מ (מחוזי ת"א) 13-12-59149 יערי נ' מנהל מע"מ ת"א 3

בכדי להיות זכאי לנכות מס תשומות בשל רכישת יחידת נופש, על העוסק להראות כי יעשה שימוש בנכס בידיו "במהלך עסקיו" וכי העסקאות הנערכות במסגרת עסק זה חייבות במע"מ. בית המשפט קבע כי אין בהשכרה פסיבית של יחידת נופש אחת כדי להצדיק קיומו של "עסק" וכי השכרת היחידה איננה חלק מעיסוקו הרגיל של המערער בעריכת דין. יתרה מכך, בהעמדת יחידת נופש למאגר מלונאי על ידי אדם פרטי, בין אם הוא רשום כעוסק (בשל עסק אחר שאינו קשור להשכרת הנכס) ובין אם כלל אינו רשום במע"מ, החבות במס בשל "עסקת אקראי" תוטל על חברת הניהול (השוכרת). מנגד, מכירתן של זכויות הבעלות בעתיד תהיה פטורה ממע"מ מכוח סעיף 31(4) לחוק מע"מ