דגשים למשקיעי נדל"ן בארה"ב 
דיווח מקדמות, פקדון והוצאות שמשלם הדייר בנכס

שירן מדר, רו"ח

לאחר ההחלטה להשקיע בנדל"ן בארה"ב ותחילתם של תקבולים מהשוכרים בנכס, יש לתת דגש לאופן בו מכירים בהוצאות הקשורות לנכס והתקבולים מהשוכר.

חלק לא מבוטל מחברות ניהול נכסי הנדל"ן בארה"ב גובות שכר טרחה כאחוז מהתקבולים, ובנוסף הן אינן אמונות על סיווג ההכנסה/הוצאה לצורך מס. כך שישנם לא מעט מקרים בהם נדרשות התאמות משמעותיות להכנסות וההוצאות שנרשמו ביחס לנכס המושכר.

מאחר ומדובר בסכומים משמעותיים, תשומת לב למקרים בהם הטעויות שכיחות עשויה לחסוך למשקיע לא מעט זמן וכסף.

כל תקבולי השכירות מנכס שממוקם בארה"ב הם בבחינת הכנסה חייבת בארה"ב, תקבולי שכירות יוגדרו ככל תשלום על חשבון הזכות לעשות שימוש בנכס. כנגד ההכנסות משכירות ניתן לדרוש הוצאות, בדרך כלל בשנה בה הן שולמו.

אם הדיווח מתבצע על בסיס מזומן יש להכיר בהכנסות בשנה בה הן נתקבלו בפועל או הפכו זמינות לך ( constructively received ), בדר"כ מצב בו הכסף נמצא בחשבון בנק או חשבון אחר איליו יש לך גישה.

מקדמות על חשבון שכר דירה - כל סכום שמתקבל לפני תום המועד החוזי בעבורו הוא משולם, מקדמות על חשבון שכר דירה בארה"ב יכללו בהכנסה החייבת מס בארה"ב במועד בו הן מתקבלות ללא קשר לתקופת השכירות או לשיטת הדיווח (מזומן/מצטבר).

לדוגמה, השכרתם נכס בארה"ב לתקופה של 10 שנים וקיבלתם מהשוכר במועד החתימה על החוזה תשלום של 5,000$ עבור השנה הראשונה ותשלום של 5,000$ עבור השנה האחרונה, עליכם להכיר בהכנסה של 10,000$ בשנה הראשונה.  

פיקדון שוכר - אין לכלול פיקדון שוכר בהכנסות השנה בה הוא התקבל אם בכוונתך להשיב אותו לשוכר, אך אם השוכר לא עומד בתנאי השכירות ואתה משאיר בידך חלק מהפיקדון בשנה מסוימת החלק שהופקע יכלל בהכנסתך החייבת באותה השנה.

אם הוסכם שהפיקדון ישמש כשכר דירה בשנים הבאות, עליך לכלול את סכום הפיקדון בהכנסתך כבר בשנה בה הוא התקבל לראשונה.

הוצאות ששולמו על ידי השוכר - אם השוכר משלם עבור הוצאות שאינו חייב בהן על פי החוזה, עליך להכיר בתשלום כהכנסה משכירות בארה"ב.

קבלת רכוש או שירות משוכר הנכס - אם בתמורה לשימוש בנכס השוכר מספק שירות או רכוש על המשקיע להכיר בשווי השירות או הרכוש כהכנסות שכירות.

לדוגמה, נניח שאתה דורש שכר דירה של 1,000$ לחודש עבור הדירה שזה עתה רכשת כהשקעה בסן – פרנסיסקו.

הדייר שמאכלס את הדירה הוא צייר מקומי שמבקש לצבוע אותה בתמורה לזכות להתגורר בה במשך חודשיים ללא תשלום, עליך להכיר בהכנסות שכירות בגובה של 2,000$ ובמקביל תוכל גם להכיר בהוצאות צביעת הדירה בסך של 2,000$.

הכותב הינו רואה חשבון ו- Enrolled Agent המתמחה בדיווחי מס בארה"ב, ייצוג וגילוי מרצון מול ה  - IRS . מידע נוסף ויצירת קשר בקישור הבא.