מקבץ דיור כאיגוד מקרקעין

ניר הורנשטיין, עו"ד

לאחרונה ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין אנקום גרופ (ו"ע 9105/11), במסגרתו נבחנה השאלה האם הקצאת מניות בחברה שהינה בעלת מקבץ דיור, מהווה פעולה באיגוד מקרקעין ועל כן חייבת במס רכישה.

עניינו של פסק הדין בחברה בשם ורד הכרמל הזהב בע"מ, שבנתה והפעילה מקבץ דיור בפתח תקווה, בן 149 יחידות דיור, מכח הסכם עם חברת עמידר. בשנת 2009 הוקצו בחברה מניות, שדיללו את בעל המניות הקודם והפכו את העוררת, חברת אנקום גרופ, לבעלים של 99.9% ממניות החברה.

לטענת העוררת היא אינה חייבת במס רכישה משני טעמים, שדי בכל אחד מהם.

האחד – החברה איננה בגדר איגוד מקרקעין, מאחר בחברה נכסים נוספים למעט מקרקעין, שאינם טפלים, בדומה לחברה המחזיקה במלון.

השני – אף אם החברה היתה איגוד מקרקעין הרי שעל פי הדין שחל במועד ההקצאה, הקצאה באיגוד מקרקעין אינה מהווה פעולה באיגוד ואינה חייבת במס רכישה. יצויין במאמר מוסגר כי דין זה שונה, והחל מיום 1.8.2013 הקצאה באיגוד מקרקעין מתחייבת במס רכישה. עם זאת, ברור שתיקון זה אינו חל על הנסיבות נשוא פסק הדין.

ועדת הערר דחתה את שתי טענותיה של העוררת.

בכל הנוגע לסיווג כאיגוד מקרקעין, נקבע כי במבנה עבדו בסך הכל שני עובדים (ועוד אחד במשרד חלקית), שהיו עובדים של החברה האם. לא היה כמעט ציוד בחברה, לא ניתנו שירותים בתחום הרפואה והסיעוד אלא שירותי אחזקה וניקיון בלבד. נקבע כי על פי המבחן הנכסי הציוד שקיים במבנה אינו מהותי לחלוטין לפרויקט וטפל לייצור ההכנסה מהשכרת הדירות וניהולן, ועל כן מדובר באיגוד מקרקעין.

בכל הנוגע לטענה שההקצאה אינה מהווה פעולה באיגוד נקבע שדילול בשיעור של 99.9% הינו למעשה "מכירה" של מניות תמורת שחרור מערבויות והחזר הלוואות בעלים. אמנם חלק מהכספים שהוזרמו לחברה היו לשם פירעון הלוואות לבנקים, אולם אין בכך כדי לשנות את התמונה בכללותה, שהמדובר בהסתלקות מההשקעה והרכישה. עוד נקבע כי ההקצאה אינה עומדת בתנאי החווק לפיו תמורת ההקצאה לא שולמה למי מבעלי הזכויות באיגוד במישרין או בעקיפין.

מספר הערות לפסק הדין:

ראשית, סוגיית הסיווג כאיגוד מעסיקה את בתי המשפט רבות, ולעיתים אף יוצרת פסיקות סותרות של ועדות הערר (לדוגמה בכל הנוגע לקניונים). אף שחלק מהסתירות ייושבו, יש להניח, במסגרת החלטה בבוא היום של בית המשפט העליון, מן הראוי היה לדעתנו להבהיר את הנושא במסגרת חקיקה, הקובעת כללים ברורים ביחס לסיווגו של איגוד כאיגוד מקרקעין.

שנית, בכל הנוגע לנושא ההקצאה  - קביעה לפיה יש לראות בהקצאה מדללת כ - "מכירה" נפסקה חזרה גם בפסיקה קודמת של ועדות הערר בעניין גזית גלוב ובעניין גוב גיא, אם כי טרם הוכרעה על ידי בית המשפט העליון. לטעמנו, למרות שדילול קיצוני בחברה ששווייה נמוך או כמעט אפסי עשוי להיות דומה בתוצאותיו למכירה, הרי שמקום שבפני הנישום נתונות דרכים שונות הקבועות בחוק להשגת אותה תוצאה, מן הראוי לאפשר לו בחירה בחלופה הנוחה לו. חוסר שביעות רצונות של המחוקק בא לידי ביטוי בתיקון החקיקה החל מ – 1.8.2013, אך ביחס למצב קודם לכן, וביחס למצבים נוספים, אין מקום לכפות על הנישום לבחור בפתרון "עתיר המס" דווקא.

לבסוף, יצויין שבית המשפט קיבל את עמדת העוררת בכל הנוגע לקנס שהוטל עליה. מאחר שהעוררת הגישה הודעה לפי סעיף 16(ג) לחוק מיסוי מקרקעין במסגרתה מסרה פרטים על המכירה ועל החברה שבה בוצע דילול, נקבע כי אין מקום להטלת קנסות. קביעה זו מחזקת ומדגישה את חשיבות הגילוי הנאות כתנאי להימנעות מקנסות, ולעיתים אף מסנקציות פליליות.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.