מכירת מניות במסווה של הקצאת מניות באיגוד מקרקעין תחויב במס

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

בעניין אנקום (ו"ע 9105-04-11 אנקום גרופ נגד מנהל מס שבח מקרקעין אזור מרכז, ניתן ביום 26.11.2015), נקבע שוב, כי אין זה משנה מה המצגים שהציגו הצדדים לעסקה, אלא החשוב הוא מכלול הנסיבות ותכליתה הסופית של העסקה. כך שהקצאת מניות באיגוד מקרקעין, באופן שכתוצאה ממנה הועברה מלוא הבעלות והשליטה לבעלי המניות החדשים, תמורת שחרור בעלי המניות הקודמים מערבויות והתחייבויות לבנקים, תיחשב למעשה כמכירת זכויות באיגוד מקרקעין.

עניינו של הערר דנן נוגע לחבות במס רכישה בגין הסכם להקצאת מניות של חברת ורד הכרמל המחזיקה במקבץ דיור שהושכר לעמידר לשם שיכון עולים קשישים. האם הקצאת המניות בחברה זו מוחרגת מהגדרת "פעולה באיגוד" כהגדרתה בחוק, אשר עד לתיקון מס' 76 לחוק, לא הייתה חייבת במס רכישה?

בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מוגדר "איגוד מקרקעין" כדלקמן:

"איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודה; ולעניין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד מזומנים, מניות, ניירות ערך אחרים ומטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו.

בהגדרה זו יש עיגון רק למבחן הנכסי ואין כל רלוונטיות לפעילות העסקית של האיגוד, אלא אם פעילות זו מצמיחה לאיגוד נכסים שאינם נכסי מקרקעין.

בהוראת ביצוע מס' 8/2003 - מיסוי מקרקעין מיום 17/4/2003, נאמר כי אם קיימת באיגוד פעילות עסקית ממשית, לא ייחשב האיגוד כאיגוד מקרקעין בכפוף לקריטריונים המפורטים בהוראת הביצוע.

אלא, שבית משפט קבע כי אין רלוונטיות להוראת ביצוע זו בענייננו, שכן המקרה דנן עוסק במקבץ דיור ולא בקבלן בניין או סוחר במקרקעין. אין מנוס מהקביעה כי ורד הכרמל הינה איגוד מקרקעין, בהתאם למבחן הנכסי, שכן הציוד שישנו במבנה אינו מהותי לחלוטין לפרויקט וטפל לייצור הכנסתו. גם ההכנסות של ורד הכרמל נובעות מ"השכרת הדירות וניהולן" כמצוין גם בדוח הכספי של החברה.

לטענת מנהל מיסוי מקרקעין, המהות הכלכלית של העסקה, לא הייתה הקצאת מניות בדרך של הכנסת משקיע חדש לאיגוד, אלא, מכר מלא של הזכויות באיגוד. זאת מכיוון שניתנה תמורה לבעלי המניות הקודמים, בדרך של שחרור מערבויות והחזר הלוואות הבעלים, ולכן הקצאה זו לא ממועטת מהגדרת "פעולה באיגוד" ולפיכך חייבת במס רכישה. כך גם נקבע כבר בפסקי דין נוספים (ו"ע 1429/98 ו-1454/08 גזית גלוב ישראל ובו"ע 37199-03-10 גוב גיא בע"מ).

גם במקרה דנן, בעלת המניות הקודמת שהחזיקה, עובר להקצאה, ב-100% ממניות החברה, הסתלקה, הלכה למעשה, מכל זכויותיה ומחויבויותיה בחברה תמורת שחרורה מכל הערבויות וההתחייבויות שלה, תוך התפטרות נציגיה מדירקטוריון החברה והפסקת כל מעורבות בניהול החברה (ראה הסכם ההקצאה).

הותרת 0.1% ממניות החברה בידה, הינה שולית וזניחה ואין לה כל משמעות ממשית, לא בניהול החברה ולא ברכושה.

לכן, אין כאן הקצאה אמיתית וכלכלית, אלא, "מכירה" של מניות תמורת שחרור מערבויות והחזר הלוואות בעלים.