הפלייה לרעה של קרובים במס שבח

ניר הורנשטיין, עו"ד

חוק מיסוי מקרקעין קובע הוראה קשה לפיה הזכות לחישוב מס לינארי מוטב במכירת דירת מגורים נשללת, מקום בו המכירה מתבצעת בין קרובי משפחה.

לאחרונה (15.10.15), תוקן החוק במסגרת תיקון מס' 82, ונקבע כי כאשר העברת הדירה נעשית כעסקה חייבת במסגרת חלוקת נכסי עזבון בין יורשים (תוך תשלום כסף מחוץ לעזבון), יחול בכל זאת שיעור המס המוטב. הרציונל לתיקון היה כי במצב דברים מעין זה אין חשש שההעברה היא מלאכותית או נועדה לקדם יתרון מס בלתי ראוי, ולכן אין מקום לשלילת הזכות. לאור רציונל זה, אף נקבע שהחוק יחול רטרואקטיבית מיום 1.1.2014.

אלא שתיקון החקיקה, נותן פתרון חלקי ומצומצם בלבד לשורה ארוכה של עיוותי מס הנובעים מהפלייה לרעה של עסקאות בין קרובי משפחה, בהתעלם מכך שמכירות בין קרובים עשויות בהחלט לנבוע מטעמים כלכליים מוצדקים.

לדוגמה שני אחים שירשו מאמם דירת מגורים אותה הם משכירים. המורישה הייתה בעת פטירתה בעלת יותר מדירה אחת, וגם היורשים הינם בעלי דירת מגורים נוספת. אח אחד, הזקוק לכסף, מעוניין למכור את חלקו בדירה המושכרת, בעוד האחר מעדיף להוסיף ולהשכירה. במקרה כזה, הפתרון המעשי הפרקטי הינו מכירה מאח אחד לשני, שכן יקשה מאוד למכור חצי דירה לצד ג' זר שייכנס להחזקה משותפת עם אדם שאינו מכיר. במקרה כזה - מכירה לאח תתחייב במס בשיעורי מס שבח גבוהים במיוחד, וזאת בשונה ממכירה לכל אדם אחר, שהיתה ממוסה במס שבח בשיעורים נמוכים מאוד. הפערים מקצינים ככל שיום הרכישה של הדירה ע"י האם היה מוקדם יותר: לשם המחשה, במקרה של דירה שיום רכישתה הינו בשנת 1975, יחול מס בשיעור משוקלל של כ – 1% בלבד מהרווח הריאלי במכירה לצד ג', לעומת שיעור של כמעט 40% במקרה של מכירה לקרוב. קיימות דוגמאות רבות הממחישות עיוותי מס נוספים שתיקון 82 לחוק אינו פותר כלל וכלל.

ההנחה הבסיסית לפיה כל עסקה בין קרובי משפחה הינה מלאכותית הינה הנחה שגויה, ובלתי ראויה במדינה דמוקרטית המכירה בזכויות הפרט, חופש הקניין וחזקת החפות. וודאי אלו הם פני הדברים ככל שלגישת רשויות המס הנישום אינו יכול ניתן לסתור הנחה זו, גם לא באורים ותומים, לאור לשון החוק המפורשת.

נזכיר, כי בעבר הוראות חוק דומות הקובעות את "חזקת רמאות הנישום" חלו גם ביחס לחישוב מס מאוחד לבני זוג בעלי מקור הכנסה משותף. לאחר שנים של התדיינויות משפטיות ופסיקות סותרות שבחלקן נועדו למתן את רוע הגזירה, תוקנה פקודת מס הכנסה בתוקף החל מיום 1.1.14, ו – "חזקת הרמאות" הוסרה מספר החוקים. גם בענייננו, יש מקום לתיקון כללי של חוק מיסוי מקרקעין, המבטל הוראות מפלות לרעה בעסקאות בין קרובים מקום בו המכירה איננה מלאכותית או נובעת מטעמי מס בלבד.

לבסוף, חשוב לציין, כי אף אם החקיקה לא תתוקן ואף אם רשויות המס יתמידו בסירובן לפרשה כניתנת לסתירה, עדיין יש אור בקצה המנהרה. המגבלה השוללת את המס הלינארי המוטב במכירה בין קרובים עתידה להתבטל החל מיום 1.1.2018, כך שהחל ממועד זה ניתן יהיה למכור דירות מגורים במס לינארי מוטב (במקרים המוגדרים בחוק) ללא הגבלה על זהות הרוכש. 

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.