פטור ממע"מ במכירת בית ששימש כצימר

ניר הורנשטיין, עו"ד

לאחרונה (26.10.15) פורסם פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין שלום חנוך (ע"מ 58730-12-13). פסק הדין עוסק במספר סוגיות חשובות שעניינן הוראות החיוב והפטור בחוק מע"מ ביחס למכירת מקרקעין, וכן סיווגו של אדם כ"עוסק במקרקעין".

באותו מקרה נדון עניינו של מערער שעסק בתחום הטקסטיל במשך שנים ארוכות באמצעות חברה בבעלותו. כמו כן, נרשם בעבר כ"עוסק מורשה" בכל הנוגע להשכרה של מבנה משרדים שרכש.

בשנת 2011 רכשו המערער ואשתו בית בצפת ושיפצו אותו בעלות כוללת של כמיליון ₪, לרבות תוך חלוקה למספר יחידות עם כניסות נפרדות. הבית שימש באופן חלקי למגורי בני הזוג וילדיהם בעת ביקוריהם בצפת. בין החודשים יוני עד אוקטובר 2012 הופעל הבית כצימר בן שלוש יחידות שונות. סה"כ ההכנסות היו נמוכות כ - 32,000 ₪ בלבד (מחזור). ההכנסות דווחו לצרכי מס, ובמקביל נתבעו חזרה תשומות ששולמו.

לקראת סוף שנת 2012, פחות משנתיים לאחר רכישתו, נמכר הבית לצד שלישי בתמורה לסכום של 2 מיליון ₪.

רשויות מע"מ ביקשו להטיל מס ערך מוסף על מלוא סכום המכירה בהתבסס על שתי טענות אפשריות: האחת, יש לראות במערער כעוסק בתחום הנדל"ן, ועל כן מכירת נכסי נדל"ן על ידו במסגרת זו חייבת במס. השנייה, מכירת הבית מהווה מכירת "ציוד" בעסק של השכרת הצימרים.

בית המשפט המחוזי, בפסק דינו של השופט קירש, דחה את הטענה שהמערער הינו בגדר עוסק בנדל"ן. אמנם, למשפחה היו מספר נכסי נדל"ן, ובכלל זה דירה, קרקע עליה נבנה בית המשפחה, קרקע לבניית בית חדש, משרדי חברה שבבעלותו ומספר קרקעות נוספות – אולם למרות ריבוי הנכסים, אופי החזקתם הוא למטרת השקעה ולא למטרת מכירה. במשך כעשרים שנה רק ארבעה מתוך הנכסים נמכרו ויש בכך כדי להעיד שהמערער איננו בגדר "עוסק" במקרקעין (הרישום כעוסק מורשה נעשה למטרה ספציפית בלבד של השכרת משרד).

ביחס לטענה השנייה, לפיה הבית שימש כציוד קיבל בית המשפט את הטענה. עם זאת, הביע בית המשפט חוסר נוחות מהתוצאה הקשה העלולה להיגרם: השימוש קצר המועד כצימר והסכום הנמוך מאוד שהתקבל מהשכרתו, יוביל לחיוב במע"מ על סכום של 2 מיליון ₪. בהמשך לכך, מצא בית המשפט פתרון יצירתי למניעת עיוות המס. נקבע כי במועד הרכישה של הבית (בסכום של 680,000 ₪) היה על המערער להוציא חשבונית מס עצמית (רכישה ע"י עוסק), לשלם מע"מ על סכום זה, והכל מבלי שיוכל להתקזז ולקבלו חזרה (מאחר שהבית משמש גם למגורי בני המשפחה ובמקרה כאמור חל איסור ניכוי תשומות לפי תקנה 15 לתקנות מע"מ). כפועל יוצא, ומאחר שהתשומות ברכישת הבית לא הותרו בניכוי על פי דין, הרי שמכירת הבית תהיה פטורה ממע"מ, בהתאם להוראות סעיף 31(4) לחוק, הקובע פטור ממס לנכס שלא ניתן היה לנכות את התשומות בעת רכישתו.

בדרך זו, הוטל על המערער מע"מ על סכום של 680,000 ₪ בלבד במקום על מלוא סכום המכירה (2 מיליון ₪) ונמנע עיוות המס.

בנוסף לזהירות שנוקט בית המשפט בסיווגו של אדם כ"עוסק במקרקעין" פסק הדין המאלף מצביע על מספר נקודות חשובות נוספות:

בית המשפט מזכיר את הוראות סעיף 5(ב) לחוק מע"מ, שעניינן מיסוי אך ורק על ההפרש בין מחיר המכירה ומחיר הרכישה של דירת מגורים (במקום על מלוא תמורת המכירה), ונראה שהוא דוגל בפרשנות מרחיבה לסעיף זה.

כמו כן, מציין בית המשפט כי בנסיבות יוצאות דופן יהיה מקום להוציא מכלל "ציוד" נכס ששימש בעסק אך באופן חולף ומועט ביותר ביחס להיקף השימוש באותו נכס לצרכים שאינם עסקיים, כך שהשימוש העסקי היה "בטל בשישים" לעומתו ( de minimis ).

תקוותנו כי האמור בפסק הדין אכן יופנם וייושם ע"י הרשויות על מנת למנוע "תאונות מע"מ".

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.