שובן של הגזירות על משפרי הדיור

ניר הורנשטיין, עו"ד

הצעת חוק שפורסמה ביום 28.10.2015 מטעם הממשלה, שבה ומחייה הוראה המצמצמת את פרק הזמן המוקצב למשפרי דיור למכור את דירתם הקיימת, על מנת שיוכלו ליהנות מהטבות ממס שבח ומס רכישה.

כיום, למשפרי דיור קיימת אפשרות לרכוש דירה שתיחשב כדירה יחידה גם אם במועד רכישתה טרם נמכרה הדירה הקודמת, ובלבד שהקודמת תימכר בתוך שנתיים. במקרה בו הדירה נרכשת מקבלן – פרק הזמן הוא שנה מועד קבלת החזקה בדירה. באופן דומה, ניתן ליהנות מפטור ממס שבח גם אם נרכשה דירה קודם למכירת הדירה הקודמת, ובלבד שהדירה המקורית תימכר בתוך 18 חודשים.

במסגרת הצעת החוק מוצע לצמצם את שני פרקי זמן אלה לשנה אחת בלבד, כלומר מכירה מאוחרת יותר של דירת המגורים תוביל לחבות מס רכישה החל מ - 8% (במקום החל מאפס אחוז כיום) ולחבות במס שבח (שיעור כללי של 25%) במקום פטור ממס שבח.

ההצעה, שהועלתה בעבר במסגרת חוק ההסדרים, הוצאה ממנו בחודש אוגוסט האחרון לאחר לחץ ציבורי שהופעל, בין היתר, על ידי הלשכות המקצועיות. הוצאתה מדיוני חוק התקציב העלתה תקוות שהיא תיגנז. אלא שהצעת החוק הנוכחית, שהינה נפרדת מחוק ההסדרים, שבה וחוזרת על גזירה זו ואחרות (ביניהן גם הגבלת הפטור לדירת ירושה לתקופה של שנתיים).

הכוונה המוצהרת במסגרת הצעד המוצע הינה להמריץ את משפרי הדיור למכור את הדירה מוקדם ככל הניתן ולזרז את יציאתה לשוק. עם זאת, לדעתנו אין בצעד המוצע כדי לסייע להורדת מחירי הדירות כלל וכלל. קיצור התקופה, וודאי לא יציף את השוק בדירות, ולא ייצור שינוי מהותי כלשהו בגזרת ההיצע.

מנגד, יש בו כדי לפגוע פגיעה בלתי מוצדקת במשפרי הדיור ובקניינם. רובם המכריע של משפרי הדיור אינו מעוניין לעכב את מכירת הדירה הקיימת, נהפוך הוא, המטרה בד"כ היא מכירה של הדירה בסמוך ככל הניתן לרכישת הדירה החדשה, וזאת על מנת לממן את הרכישה ולהימנע מסיכוני שוק. אם וככל שקיימים עיכובים במכירת הדירה (ובגינם נדרש פרק זמן של שנה וחצי עד שנתיים המוקצב למכירה), הרי שעיכובים אלה נובעים מאילוצים אוביקטיביים. אלה עשויים להיות, לדוגמה, מועד פינוי ארוך של הדירה הנרכשת: יום הרכישה לצרכי מס הינו כבר ביום חתימת החוזה, בעוד שייתכן שפינויה ייארך מספר חודשים, כך שפרק הזמן העומד לרשות משפר הדיור, הינו קצר במיוחד. אילוצים אחרים עשויים להיות הצורך בשיפוץ מהותי בדירה לאחר קבלת החזקה בה, וכמו כן ייתכנו קשיים אוביקטיביים במכירת הדירה הנוכחית (לדוגמה עקב הצורך המוקדם בתיקוני רישום במרשם המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל). בנסיבות אלה, קיצור פרק הזמן לשנה אחת בלבד עלול להוביל למכירה בלחץ תוך פגיעה כספית במשפרי הדיור, או ככל שיחלוף הזמן המוקצב - להטלת נטל מס כבד על אוכלוסייה זו. הנזק הפוטנציאלי חמור במיוחד גם לאור העובדה שמוקדם יותר השנה הועלה שיעור מס הרכישה על דירה שאינה דירה ראשונה ל – 8% מהתמורה.

הטלת מס במקרים אלה פוגעת במדיניות המוצהרת לאפשר למשפרי הדיור (בעלי דירה יחידה) להחליף את דירתם דירה ללא חיוב במיסים. מטרה זו עצמה, היא שהובילה, לפני כעשור, להארכת פרק הזמן המוקצב למשפרי דיור משנה וחצי לשנתיים (לעניין מס רכישה), והצעד הנוכחי עומד בניגוד מוחלט למדיניות זו. מכל אלה ומטעמים נוספים תקוותנו הינה כי הצעד המוצע ייגנז, והמאבק במחירי הדיור ייעשה בזירות אחרות, ומתאימות יותר.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.