שווי הרכישה כולל שכר טרחת עו"ד הקבלן

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

קבלן בונה בית מגורים ומתקשר עם רוכש בעסקה למכירת דירה בבית המגורים. במסגרת הסכם הרכישה מתחייב הקונה להשתתף בהוצאות המשפטיות של הקבלן לרישום הבית המשותף ולרישום זכויות הקונה בדירה. האם התשלום שמשלם הקונה לעורך דינו של הקבלן מהווה חלק ממחיר הרכישה של הדירה, והאם יש לכלול אותו בשווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה המוטל על הקונה?

קיימים מספר פסקי דין סותרים בעניין החלת עיקרון "צרוף התמורות ברכישה", לגבי החבות במס רכישה החלה על הקונה, בגין שכר טרחת עורך הדין של הקבלן המטפל גם ברישום הזכויות במקרקעין על שם הקונה.   

בפסק דין נוסף בעניין זה, אשר פורסם ביום 1.9.2015, קבע ביהמ"ש המחוזי בו"ע 23460-10-14 עופר יהודה בט נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה , כי כל תשלום ששילם הקונה למוכר או למי מטעמו, לרבות התשלומים לעורכי הדין המטפלים בעסקה עבור המוכר ועבור הקונה, יצורף לתמורה וייכלל בשווי הרכישה.

ועדת הערר קבעה, כי שווי הרכישה יכלול את "כל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו". עקרון זה הוכר בפסיקה כ"עיקרון צירוף כל התמורות" (ראו ע"א 3134/07 פרידמן חכשורי). משמעות העיקרון הינה כי כל תשלום ששילם הקונה למוכר או למי מטעמו, לרבות תשלומים לכיסוי התחייבויותיו של המוכר לצדדים שלישיים, יצורף לתמורה וייכלל בשווי הרכישה.

כך נכללו תשלומים ששילם הקונה לסילוק חובות מס של המוכר, תשלומים לפינוי דייר המחזיק בנכס ששילם קונה במקומו של מוכר, תשלום עבור עבודות פיתוח ועוד (ראו גם ע"א 914/14 מידטאון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין (31/5/2015)).

כאשר מוכר מתחייב להעביר בעלות בנכס מקרקעין לקונה, כוללת התחייבותו זו גם התחייבות לרישום הזכויות על שם הקונה. בהתאם החברה הקבלנית קיבלה על עצמה מפורשות התחייבות לרשום את הזכויות על שם העוררים.

סעיף 6ב(א) לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 מטיל על המוכר את החובה "לגרום לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים" ו"לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה". החובה לגרום לרישום משמעה כי המוכר מתחייב לנקוט בכל ההליכים כנדרש לרישום הזכויות במרשם המקרקעין.

הואיל והחברה הקבלנית התחייבה להעביר לעוררים את הבעלות בדירה, ובגדרה של התחייבות זו קיבלה על עצמה להשלים את הליכי הרישום של הדירה על שמם של העוררים, הרי לשיטת ועדת הערר, כל תשלום ששולם לצורך ביצוע ההתחייבות האמורה הינו תשלום עבור הממכר ומהווה חלק מהתמורה עבור הדירה. מכאן, שלפי עיקרון "צירוף כל התמורה", כך גם הסכום ששולם לעורך הדין הינו חלק מהתמורה עבור הדירה.

בפסקי הדין שונים של ועדות הערר, נקבעו הלכות שונות בעניין זה (ראו ו"ע 1093/07 יעקב נ' מנהל מס שבח תל-אביב (2/2/2009); ו"ע (תל אביב) 1029/09 ינאי נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, (16/4/2012); ו"ע (מרכז) 17240-10-12 יחד הבונים יזום ובנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, (27/4/2015)). אלא, שפסקי דין אלו אינם בגדר הלכה מחייבת. להיפך, בשניים מהמקרים, כאשר הוגש ערעור לבית המשפט העליון הושגו הסכמות לביטול פסקי הדין של ועדות הערר והרוכשים חויבו בתשלום מס הרכישה על השווי הכולל את ההוצאות המשפטיות (ראו ע"א 4532/03 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' יעקבס-ברק, (2/3/2011); ע"א 5259/12 מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב נ' ינאי, (2/8/2012)).

לדעת ועדת הערר, העובדה שהתשלום נמסר ישירות לעורך הדין ושעורך הדין הוציא את החשבונית על שם העוררים, אינה מעלה ואינה מורידה, שהרי ככל שהשירות המשפטי ניתן לצורך מילוי התחייבויותיו של המוכר, הרי שמדובר בתמורה עבור הזכויות במקרקעין שיש לצרפה לשאר התמורות. עיקרון "צירוף כל התמורות", אינו מבדיל בין תשלום ישירות למוכר לבין תשלום לצד שלישי עבור שירות שניתן למוכר.