עדכונים במיסוי מקרקעין - אוגוסט 2015

מאיר מזרחי, עו"ד

ו"ע (מחוזי ת"א) 1827-10-13 נוה-גד בנין ופתוח נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א (17.6.2015)

נווה גד חתמה בשנת 2012 על תוספת להסכם כהמשך להסכמים מראשית שנות השבעים, בה סוכם כיצד יצאו לפועל ההסכמים המקוריים, לרבות פירוט השטחים שיועברו לנווה גד והתשלום במזומן שישולם חלף התמורה המקורית שסוכמה. המנהל קבע כי מדובר בעסקה חדשה וחייב את נווה גד במס רכישה לפי מלוא התמורה ששולמה במזומן. ועדת הערר קבעה כי כשהיקף העסקה גדל עקב שינויים שנעשו לאחר כריתת ההסכם המקורי, קיימת הצדקה להטלת מס נוסף, אולם אין הצדקה כאמור כאשר מרכיב מסוים בעסקה מוחלף במרכיב אחר שווה ערך ואיכות. נקבע, כי במקרה זה לא חל שינוי בממכר ובתמורה, למעט שינוי מינורי של שטח נוסף בשיעור של 20%, ולכן  נווה גד חייבת במס רכישה בגין 20% בלבד מהתמורה ששולמה.

ע"מ (מחוזי מרכז) אהרוני נ' פקיד שומה כפר סבא (16.7.2015)

המערערים התקשרו בשנת 1996 בעסקה להחכרת מקרקעין ל-22 שנה. הם שילמו מס שבח על שווי העסקה המהוון בשיעור היוון של 8%. בשנת 2011 חייב המנהל את העוררים בגובה הריבית הריאלית הגלומה בתשלום דמי החכירה השנתיים מכוח סעיף 2(4) לפקודת מס הכנסה, בגין השנים 2007-2010. ועדת הערר קבעה כי פעולת ההיוון פיצלה את התמורה למרכיב התמורה בעד המכר ולמרכיב האשראי הגלום בה, וכי יש למסות את מרכיב הריבית הריאלית הגלומה בתשלומי החכירה.

ו"ע (מחוזי ת"א) 10784-11-10 גיאות אפיקי נדל"ן נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (2.7.2015)

קבוצת רכישה התקשרה בעסקה לרכישת מקרקעין לפני תיקון 69 לחוק. לצד הסכם הרכישה נחתמו גם הסכם שיתוף והסכם למתן שירותי ייעוץ וליווי בנייה בין אחת מחברי הקבוצה ליתר החברים. נקבע כי מס רכישה יחושב לפי שווי הקרקע ולא לפי שווי הדירות המוגמרות, וזאת בהתבסס, בין היתר, על היעדר הזיקה בין הסכם המכר להסכם הבנייה שנחתם כשנתיים מאוחר יותר, ועל כך שההכרעה בכל הקשור ברכישה ובבנייה היתה נתונה לחברי הקבוצה.

ו"ע (מחוזי ת"א) 39284-01-10 אלדר נכסים בע"מ נ' מדינת ישראל (23.7.2015)

העוררת רכשה מניות בחברת קניונים לישראל בע"מ (להלן: "החברה") המחזיקה בקניון בת ים. נקבע כי מאחר שיש ברשות החברה נכס בלתי מוחשי המוגדר כ"ערך העסק כעסק חי" או "מוניטין", הגורם לתשואה העודפת על התשואה של השכרה פסיבית של נכס מניב, ומאחר שנכס זה משמש את החברה בייצור הכנסה והוא אינו טפל למטרותיה העיקריות, הרי שהחברה אינה איגוד מקרקעין ורכישת המניות אינה חייבת במס רכישה.

ו"ע (מחוזי חי') 53452-09-12 בר גיורא נ' מנהל מס שבח חדרה (28.5.2015)

סעיף 107(א) לחוק, הקובע כי מנהל מיסוי מקרקעין רשאי להאריך כל מועד שנקבע בחוק אם ראה סיבה מספקת לכך, אינו מעניק למנהל סמכות להאריך את המועד לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק (לדעה שונה ר' ע"א 7759/07 רות כספי נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה; ו"ע (מחוזי י-ם) 3025-09 דרורי נ'  מנהל מס שבח י-ם).

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 81 והוראת שעה), התשע"ה-2015

הוראת השעה לעניין שיעורי מס הרכישה ברכישת דירת מגורים נוספת הפכה להוראת קבע שחלה בעסקאות החל מיום 1.8.2013 ואילך (עד 1,162,120 – 5%; 1,162,121 – 3,486,350 – 6%; 3,486,351 – 4,800,605 – 7%; 4,800,606 – 16,002,015 – 8%; מעל 16,002,15 – 10%).

בנוסף נקבעה הוראת שעה לפיה ברכישת דירת מגורים נוספת מיום 24.6.2015 ועד ליום 31.12.2020 ישולם מס רכישה בשיעורים הבאים: עד 4,800,605 – 8%; מעל 4,800,605 – 10%.

הצעת תקציב המדינה לשנים 2015 - 2016

מוצע לקבוע בחוק מיסוי מקרקעין הוראת שעה ל-3 שנים לגבי מכירת קרקע בידי יחידים, לפיה במכירה זו יחול מס בשיעור 25% על השבח הריאלי עד 7.11.2001, בתנאים הבאים: מדובר במכירה של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית המתירה בנייה למגורים של 10 דירות לפחות המיועדות לשמש למגורים; יום רכישת הזכות היא בין 1.4.61 – 5.11.01; אם התכנית מתירה בנייה של 1000 דירות לפחות -  המכירה היא לקבלן כהגדרתו בסעיף, שהקרקע תהווה בידיו מלאי עסקי; אם התכנית מתירה בנייה של פחות מ-1000 דירות - עד תום התקופה הקובעת (בין 28 ל-48 חודשים מיום המכירה, תלוי במספר הדירות) הסתיימה בנייתן של 80% מהדירות או 10 דירות לפי הגבוה.

נקבעו סייגים לתחולת ההקלה האמורה במקרה של מכירה ללא תמורה, העברה לקרוב, עסקה שחל עליה פטור ממס, כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת לפי החוק או לפי הפקודה, או שהיא שינוי ייעוד לפי סעיף 5(ב) לחוק, וכן במקרה של פעולה באיגוד.

מוצע כי רוכש דירה נוספת המתכוון למכור את הדירה הקיימת שיש לו, יהיה זכאי למדרגות דירה יחידה אם ימכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים מיום הרכישה, במקום 24 חודשים.

מוצע כי לעניין הפטור ממס שבח לדירה יחידה, יראו את הדירה הנמכרת כדירה יחידה גם אם יש למוכר בנוסף עליה דירת מגורים אחרת שנרכשה לתחליף לדירה הנמכרת ב-12 החודשים שקדמו למכירה, במקום 18 החודשים הקבועים היום.

מוצע כי הפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק (פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה) יחול רק אם הדירה תימכר בתוך שנתיים מיום הפטירה. סייגים -  מירוץ הזמנים לא יחל  אם בין היורשים נכלל בן זוגו של המוריש וכל עוד הוא בחיים; אם בין היורשים נכלל ילדו של המוריש שטרם מלאו לו 21, התקופה תסתיים בתום שנתיים מיום שמלאו לו 21; אם בין היורשים נכלל ילד חסוי, התקופה תסתיים בתום שנתיים מהמועד בו חדל להיות חסוי.

מוצע לקבוע כי בעל דירת מגורים שיש בבעלותו דירה נוספת שהתקבלה בירושה, אשר עשה שימוש במכירת דירת המגורים בחזקה לפיה יראו את הדירה הנמכרת כדירה יחידה למרות דירת הירושה, לא יוכל ליהנות מהפטור הקבוע לדירה יחידה כאשר יבקש למכור את דירת הירושה.

מוצע לקבוע כי במכירת דירת מגורים מזכה הפטורה ממס על השבח הריאלי, יהיה פטור גם על הסכום האינפלציוני החייב בגין חלק השבח הפטור)(חישוב המס הליניארי החדש), וזאת באופן רטרואקטיבי החל מיום 1.1.2014.

עדכונים במס ערך מוסף

ע"א 7883/12 קשר ספורט בע"מ נ' מע"מ ת"א 3 (13.07.2015)

"כרטיס שחקן" מהווה זכות להעסקת השחקן ע"י קבוצת ספורט. זכות זו הינה בעלת ערך כלכלי ולכן נכללת בהגדרת "טובין" לפי חוק מע"מ. בהתאם, רכישת "כרטיס שחקן" מקבוצה זרה בחו"ל ע"י קבוצה ישראלית מהווה יבוא טובין החייבת במע"מ בידי הקבוצה הרוכשת .

ע"א  2648/12 מנהל מע"מ נ' המועצה האזורית בני שמעון (30.06.2015)

המבחנים שנקבעו בעניין בשערייך ירושלים (ע"א 767/87), יפים גם לעניין סיווג פעילות של רשויות מקומיות. יישום מבחנים אלו על המקרה דנא מוביל למסקנה, כי יש לסווג את פעילותה של המועצה בהפעלת אתר פסולת (מטמנה), כפעילות עסקית החייבת במס.

ע"א 4609/12 אגף המכס והמע"מ – מס קניה נ' טמפו תעשיות בירה בע"מ (24.06.2015)

נישום אינו זכאי להחזר מס קניה ששילם בגין מכירת טובין שעל יבואם ומכירתם מוטל מס קניה, אם התמורה בעבורם לא שולמה וחובו של רוכש הטובין כלפי הנישום הפך ל"חוב אבוד".

ע"מ (מחוזי ת"א) 21595-12-14 טאטה קונסולטנסי סרויסס נ' מע"מ גוש דן (24.06.2015)

כאשר תלוי ועומד ערעור על שומה, בימ"ש אינו מוסמך למנוע מראש תיקון שומה לפי ס' 79 לחוק מע"מ. במקרה כזה, יש להורות על מחיקת הערעור על השומה המקורית וככל שיוגשו השגה וערעור על השומה המתוקנת, בימ"ש יהיה מוסמך לבקר את עצם השימוש בס' 79 בנסיבות העניין.

ע"מ (מחוזי ת"א) 46602-05-14 מקסון ישראל בע"מ נ' פ"ש כ"ס (10.05.2015)

המקרים בהם יש מקום להגיש בקשה לקבלת ערעור שומה על הסף הם מצומצמים. אי לכך, כאשר מדובר בשאלות משפטיות השלובות בשאלות עובדתיות, הדרך היעילה היא לדון בכולן בכפיפה אחת במסגרת הערעור ולא להכריע בהן כטענות מקדמיות .

ע"מ 55647-07-14 סניור נ' רשות המיסים (28.6.2015)

במקרה של איחוד ערעורים, כאשר בחלקם נטל הבאת הראיות מוטל על המשיב (כפל מס, קנס), ובחלקם על המערערות (פסילת ספרים, שומות תשומות), על המשיב לפתוח בהבאת ראיותיו.

הערה – בית המשפט הדגיש כי החלטה זו הינה בנסיבותיו של התיק העומד לפניו.

ע"מ (מחוזי ב"ש) 41492-11-13 כליפה נ' מדינת ישראל (21.06.2015) / ע"מ 14532-10-13 בוכובזה נ' רשות המיסים (28.06.2015)

בשני ההליכים נקבע, כי המבחן להפעלת סמכות מנהל מע"מ להטיל על עוסק כפל מס וקנס מנהלי בגין ניכוי מס תשומות עפ"י חשבונית שהוצאה שלא כדין, הינו מבחן סובייקטיבי, הבודק את מודעות העוסק לכך שהחשבונית הוצאה שלא כדין, והנטל לסתירת חזקת המודעות הוא  על העוסק .

ע"מ (מחוזי נצ') 3874-02-14 פלוני נ' פקיד שומה (07.06.2015)

נישום שהוכר כנכה לצורך מתן פטור ממס הכנסה אינו זכאי, מניה וביה, גם לפטור ממס ריווח על פי ס' 4(ב) לחוק מע"מ בגין הכנסותיו מעסק המסווג כמוסד כספי. על מנת שעוסק יקבל פטור ממס עליו להצביע על פטור ספציפי בחוק הרלוונטי.

חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 51 והוראת שעה), התשע"ה-2015

במסגרת הוראת שעה הוגש הדו"ח המפורט למע"מ כדו"ח נפרד, בתוך 15 ימים ממועד הגשת הדו"ח התקופתי. ביום 30.07.2015 פורסם חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 51 והוראת שעה), התשע"ה -2015 בו נקבע, כי לתקופה שמיום 1.7.2015 ועד ליום 31.12.2016 תמשיך לחול ההוראה לעיל. עוד נקבע בתיקון, כי תקופת הדיווח לגבי עוסק אשר מחזור עסקאותיו אינו עולה על 1,500,000 ש"ח תהא חודשיים, בכפוף לסייגים שנקבעו בעניין זה.

החלטת מיסוי 2937/15 החבות במע"מ במכירת זכויות במקרקעין

מימוש אופציה ע"י חברה יחד עם קבוצת הרוכשים מהווה רכישת חלק מזכויות הבעלות במקרקעין. אי לכך, המחאת זכויותיה של החברה לרוכשים נוספים היא מכירת זכויות הבעלות של החברה במקרקעין, החייבת במע"מ בשיעור מלא.

החלטת מיסוי 5731/15 ניכוי מס תשומות ביבוא רכבים בעלי זכויות

ככל שרשימון היבוא בגין רכב בעל הזכות הוצא על שם בעל הזכות אשר רוכש את הרכב, יוכר לחברה רשימון זה "כמסמך אחר" כמשמעותו לפי ס' 38 לחוק מע"מ.

החלטת מיסוי 7326/15 החבות במע"מ על העברת מקרקעין במסגרת פירוק

העברת מקרקעין מחברה מתפרקת שהינה "עוסק" לבעלי מניותיה היחידים שאינם רשומים כ"עוסק" ואשר עתידים למכור את המקרקעין למלכ"ר, תחויב במע"מ, כאשר חשבונית המס שתוצא ע"י החברה לבעלי המניות תוכר כ"מסמך אחר" (בידי המלכ"ר – הרוכש), ובלבד שהמכירה למלכ"ר תבוצע תוך 3 חודשים ממועד העברת המקרקעין מהחברה לבעלי המניות.

החלטת מיסוי 7938/15 החבות במע"מ של מכירת טלפונים ניידים באזור אילת

מכירת מכשירים ניידים באילת ע"י חברה הרשומה במע"מ אילת כעוסק אילתי, פטורה ממע"מ לפי חוק אזור סחר חפשי באילת (פטורים והנחות ממסים), התשמ"ה–1985, רק ללקוחות המציגים בפניה במעמד הקנייה תעודת תושב אילת או תעודת זהות המוכיחה מגורים באילת .

החלטת מיסוי 6936/15 מועד החיוב במע"מ בעסקאות של מכירת ציוד ע"י חברת תקשורת

לאור תיקון 53 לחוק התקשורת (בזק ושידורים), התשמ"ב-1982, לפיו בעל רישיון לא יקשור בין קבלת שירותי תקשורת לרכישת ציוד, קיימת הפרדה מהותית בין עסקת מכירת ציוד ועסקת מתן השירות, ולפיכך יש לייחס לכל אחת מהעסקאות את מועדי החיוב המתאימים עפ"י חוק מע"מ.

סיווג קבוצות כדורגל כ"עוסק מורשה" / מלכ"ר

ביום 01.07.2015 פורסמו מסקנות הוועדה לבחינת הסיווג וחבויות המס של קבוצות הכדורגל בליגת העל, לפיהן קבוצות הכדורגל בכל הליגות תסווגנה ככלל כמלכ"ר, אם כי במקרים חריגים ניתן יהיה לסווג חלק מהקבוצות בליגת העל כעוסק מורשה.