החזקה ב -27 דירות להשכרה איננה בהכרח הכנסה מעסק

עוזי שוחט, עו"ד ורו"ח

כמה דירות ניתן להשכיר לפי שיעור מס של 10%? אינספור מחלוקות התגלעו בשנים האחרונות בין מס הכנסה לבין נישומים בשאלה זו, אשר נותרה פתוחה וללא מענה חד משמעי. ודוק. רשויות המס לא טרחו להוציא חוזר מקצועי בעניין זה, וכך מוצאים את עצמם הנישומים במחלוקות אינסופיות בשאלה זו מול פקידי השומה, כשבדרך כלל הנטייה של הנישומים ושל פקידי השומה היא להתפשר, ולהימנע מלברר את העניין בבית המשפט.

בפסק דין נדיר ועקרוני, אשר ניתן לאחרונה בסוגיה זו, החליט בית המשפט המחוזי בתל אביב מפי השופט יונה אטדגי (עמ"ה 1001/09 מיום 22.07.15) לקבל את ערעורם של אח ואחות אשר השכירו 24 דירות ו-3 חנויות ומשרדים, כי הכנסתם איננה בגדר הכנסה מעסק, וכי הם זכאים לשיעור מס של 10% ביחס לכל דירות המגורים אשר הושכרו על ידם למגורים, תוך שהוא דוחה את עמדת פקיד השומה שלפיה הכמות הופכת לאיכות, וכי הכנסת האחים הפכה להיות הכנסה מעסק, תוך שהוא שולל מהם את הזכות למיסוי בשיעור של 10%.

מדובר באח ואחות, שניהם עורכי דין, אשר ירשו או קיבלו במתנה מאביהם המנוח, שאף הוא היה עו"ד, 24 דירות ו-3 נכסים עסקיים, כולם, למעט אחד, בתל אביב. השופט אטדגי קיבל את עמדת האחים שלפיה, נקודת המוצא היא שהכנסתם מדמי שכירות איננה הכנסה מעסק, וכי נטל השכנוע מוטל על מי שטוען אחרת. באשר לכמות המושכרים נפסק, כי היקף של 27 מושכרים והיקף הכנסות של חצי מיליון ₪ בשנה לכל אחד מהאחים תומך במסקנה, כי מדובר בהכנסות פירותיות, אך מבחן הכמות הוא אחד מיני מספר רב של מבחנים, ולא המבחן הבלעדי, ובוודאי לא המבחן אשר יש בו כדי להכריע את הערעור. באשר ליתר המבחנים פסק בית המשפט, כי כולם מצביעים על כך שהמערערים אינם מפעילים "עסק של השכרה", ועל כן קיבל את הערעור. למערערים לא היה מנגנון של השכרה, ולעניין זה בית המשפט דחה את טענת פקיד השומה שלפיה משרדו של אביהם המנוח של האחים הוא בגדר מנגנון של עסק. המערערים לא העניקו שירותי תחזוקה למושכרים, וקיומה של מנקה באחד הבניינים אשר הופעלה על ידי ועד הבית (שהיה בשליטת שני האחים) איננו בגדר שירותי אחזקה. חוזי השכירות היו סטנדרטיים. תחלופת השוכרים הייתה מועטה. דמי השכירות התקבלו בשיקים מראש עבור שנת שכירות וכמות השיקים איננה הופכת את ההשכרה לעסק. האחים לא השביחו את המושכרים, לא רכשו מושכרים חדשים ולא מכרו מושכרים קיימים. התיקונים שהאחים תיקנו במושכרים היו מכוח מחויבותם כבעלים של המושכרים, ותיקונים אלה אינם הופכים את ההשכרה לכדי השכרה מעסק. רכישת המושכרים לא מומנה במימון זר, אלא הם התקבלו בירושה ובמתנה. גובה דמי השכירות נקבע לפי תנאי השוק ולא היו תלויים בפעולות יזומות של האחים. היותם של האחים עורכי דין לא תרמה באופן כלשהו להפקת דמי השכירות, ולא נזקפה לחובת האחים בקיאות מיוחדת ההופכת את ההשכרה לעסק, עקב כך שניתן למצוא משכירים העוסקים במגוון עיסוקים אחרים. גם הרישום של חלק מהמושכרים על שם תאגידים לא הפך את ההשכרה לעסק. לפיכך נפסק, כי למרות שניתן לדלות מחלק מהמבחנים מאפיינים של עסק, הרי שמרביתם הולם יותר תיאור של הכנסה פאסיבית, אשר הושגה מעצם החזקת הנכסים והשכרתם, ולא מיגיעה אישית של האחים, אשר הייתה טפלה ושולית להשכרה. בית המשפט גם לקח בחשבון שיקוליו את דבר העובדה שאצל האב המנוח דווחו משך כל השנים ההכנסות מדמי שכירות כהכנסות לפי סעיף 2(6) לפקודה, ובעניין זה נקבע, כי הגם שאין לכבול את פקיד השומה להחלטות שקיבל בעבר, הרי שעדיין יש תוקף לאופן שבו השקיף פקיד השומה על הדברים בעבר, במיוחד כשמדובר בשאלה של סיווג הכנסה, שנקבע על פי נסיבותיו של כל מקרה. כמו כן העיר בית המשפט, כי "אין הדעת נוחה מכך, שהמשיב משנה את עמדתו בשאלת סיווג הכנסת דמי השכירות ממקרה אחד למשנהו" וכי "הדרך הטובה ביותר למניעת המטוטלת בהתייחסות המשיב לסיווג הנדרש בהקשר הנדון כאן היא קביעת קריטריונים ברורים ואחידים, שינחו אותה בגיבוש עמדתה ובהחלטותיה".

לנוכח כל האמור קיבל השופט אטדגי את הערעור, זיכה את האחים בשיעור מס של 10% ביחס לדירות המגורים, ואף חייב את פקיד השומה בהוצאות.

כותב המאמר אשר ייצג את האחות בערעור סבור, כי ייתכנו מצבים נוספים של השכרת 10-15 דירות לאדם ואפילו יותר, שבהם הנישום יהיה זכאי לשיעור מס של 10% בלבד, וכי טרם נאמרה המילה האחרונה בסוגיה זו.