חברי קבוצת רכישה חייבים במס רכישה רק על הקרקע

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

בפסיקה נקבע כמה וכמה פעמים כי חוזים שנכרתו בין אותם צדדים (להלן: "חוזים מפוצלים") ייחשבו במרבית המקרים כחוזה אחד לעניין המיסוי החל על הצדדים לחוזה. אך בכל זאת, יש משמעות לשאלה האם מדובר בחוזים מפוצלים במסגרת הסכמות אחת, או לאו.

בענין גיאות (ו"ע 10784-11-10 גיאות אפיקי נדל"ן ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א אשר ניתן ביום 2.7.2015), דובר בקונים רבים שרכשו יחד כ-"קבוצת רכישה" מקרקעין. נקבע, כי למרות שבגין מכירת הקרקע על ידי החברה הקבלנית לבין חברי קבוצת הרכישה נערכו חוזים מפוצלים, הרי בגלל שבין חתימת שני החוזים בין הצדדים, חלף זמן ממושך, לא יראו את שני החוזים כחוזה מסגרת אחד. לכן, עלות שירותי הבניה אשר נתנה החברה הקבלנית שגם ביצעה את המכירה קודם לכן, לא תצטרף לשווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה של חברי קבוצת הרכישה.

ביחס למקרקעין נערכו הסכמים כדלהלן:

ביום 20.08.2009 רכשו חברי קבוצת רכישה מקרקעין מחברת צ.פ. חברה לבניין בע"מ.

בחודש 8/2009 נחתם הסכם שיתוף בין כל רוכשי המקרקעין לבין עצמם, לפיו הסכימו הצדדים להסכם לרכוש את הזכויות במקרקעין ולהקים על המקרקעין בניין דירות (להלן: "הסכם השיתוף").

ביום 19.08.2009 נחתם חוזה בין גיאות לבין העוררים האחרים – חברי קבוצת הרכישה, לפיו הוסכם שגיאות תעניק שירותי ייעוץ וליווי בבניית הבניין ( להלן: "הסכם הייעוץ").

 ביום 01.10.2009 הגישו גיאות ואחרים שומה עצמית למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, במסגרתה דיווחו על רכישת המקרקעין תוך חישוב מס הרכישה כרכישת מקרקעין בלבד.

המנהל הוציא לעוררים שומות מס רכישה במסגרתן חויבו העוררים במס רכישה לפי שווי של דירות מוגמרות, בהתאם לאומדן שצורף להסכם השיתוף ולדוח הבדיקה העסקית של הפרויקט.

המנהל התעלם מהעבודה כי התקשרות גיאות ואחרים עם המוכרת של המקרקעין לבנייה על המקרקעין, נעשתה רק כשנתיים וחצי לאחר עסקת הרכישה של הקרקע ובמנותק ממנה לחלוטין.

לטענת המנהל, המוכרת הינה חברה קבלנית אשר בסעיף 6ב להסכם המכר התחייבה להמשיך ולטפל בקבלת היתר בניה למיזם. התחייבות זו של המוכרת אינה שגרתית שכן המוכר בדרך כלל מתנתק מהנכס לאחר מכירתו. בהקשר זה טוען המנהל כי הסיווג הנכון של ההסכם, עם התניות הברורות בעניין התחייבות המוכרת להשיג היתר בניה סופי, ועם העובדה שהמוכרת היא הקבלן הבונה, מובילה למסקנה, כי מדובר בעסקה של רכישת דירות מגורים מוגמרות.

יחד עם זאת, הצדדים הסכימו שהחיוב של המוכרת בעניין היתר הבניה יהיה חיוב "השתדלות" וככל והמוכרת לא תצליח לקבל היתר בניה, לא יהיה בכך משום הפרת חוזה.

על כן, קבע בית המשפט כי אינו מוצא בסעיף 6 שבהסכם המכר, זיקה לזהות הקבלן המיועד לבנות את הבניין על המקרקעין, או איזו שהיא זיקה לבניית הבניין המיועד או להסכם הבניה שנכרת בין הצדדים לאחר למעלה משנתיים.

הסכם המכר והסכם השיתוף נכרתו בסמוך, ובכך לכאורה, כדי ללמד על זיקה בין הסכם המכר לפיו רכשו העוררים את המקרקעין לבין הסכם השיתוף בו התחייבו חברי קבוצת הרכישה לממן את המיזם לבניית הדירות. אך המוכרת לא הייתה צד להסכם השיתוף וממילא נותקה ממערך הזכויות והחובות הכרוכות בבניית הדירות.

בעת כריתת הסכם המכר, טרם היה ידוע מי ישמש כקבלן בניה לבניית הדירות, וממילא בשלב זה, לא הייתה כל מערכת חוזית בין המוכרת לבין העוררים בקשר עם כל הדירות שיוחדו לכל אחד מחברי קבוצת הרכישה.

בע"א 5332/08 עמוס גולן ועוד 39 אח' נ' מנהל מס שבח נקבע כי ניתן ללמוד כי מקום שאין תשתית עובדתית ומשפטית שיש בה כדי לסתור את ההסכמים בהם התקשרו העוררים בזמן אמת, אין ליצור מציאות שאינה קיימת.

הערעורים התקבלו וחברי קבוצת הרכישה חויבו במס רכישה בגין שווי רכישת הקרקע בלבד.