ניגוד אינטרסים בין מוכרי וקוני דירות

ניר הורנשטיין, עו"ד

העלאת מס הרכישה על דירה שאינה דירה ראשונה ל – 8% (ועל השווי שמעל 4.8 מיליון ₪ ל – 10%), מחדדת ומחריפה ניגוד אינטרסים אפשרי העלול להיווצר בין מוכרי דירה לבין רוכשי דירה, בכל הנוגע לסיווג הדירה כדירת מגורים לצרכי מס.

למוכר נכס, קיימת כדאיות מבחינת מס השבח לסווג את הנכס כדירה, שאז יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה בהתקיים התנאים הקבועים לכך בחוק (דירה יחידה ותנאים נוספים הקבועים בתקופת המעבר). אף אם המוכר אינו זכאי לפטור מלא ממס, הוא יהיה במרבית המקרים זכאי לשיעור מס לינארי מוטב, שמשמעותו פטור ממס על חלק מהשבח כיחס התקופה מיום הרכישה עד 1.1.2014 ביחס לכלל תקופת ההחזקה, וחיוב במס של 25% רק על החלק היחסי שלאחר 1.1.2014.

לעומת זאת, לרוכש הנכס, אם וככל שהינו בעלים של דירה נוספת, יהיה אינטרס לסווג את הנכס דווקא שלא כדירת מגורים. אם הנכס יסווג כדירת מגורים הרי שהרוכש יחויב במס רכישה בשיעור של 8% עד 10%, בעוד שאם הנכס יסווג שלא כדירת מגורים ישולם מס רכישה של 6% בלבד (ואולי אפילו 5% ככל שיוצא היתר בניה לבניית דירת מגורים על הנכס בתוך 24 חודשים).

המחלוקת האם יש לסווג את הנכס הנמכר כ – "דירת מגורים" אם לאו, עלולה להתעורר במספר מקרים: מקרה מובהק הינו בית השומר על מאפייניו כדירת מגורים (ראוי למגורים), אך מיועד להריסה ע"י הרוכש.

מקרה אחר הינו של דירת נופש או דירה אחרת שנעשה בה שימוש החורג מהייעוד התכנוני המקורי, כאשר עלול להתעורר מחלוקת האם השימוש בניגוד לדיני התכנון שולל מהדירה את אופייה.

מקרה נוסף, הינו בית על חלקת קרקע גדולה, כאשר גם כאן – לרוכש עשוי להיות אינטרס לטעון לפיצול פיזי (אופקי) בין בית המגורים ובין הקרקע שאינה משרתת אותו, וזאת לעומת המוכר – שהאינטרס שלו הינו להימנע מפיצול פיזי הפוגע בתוצאת המס שלו.

לדעתנו, בחלק מן המקרים, ניתן לנסות וליישב בין האינטרסים המנוגדים של הצדדים ולאחוז במקל בשני קצותיו.

 כך לדוגמה, בפסק הדין בעניין טובה נס (וע 9750-12-11) הייתה זו דווקא רשות המיסים שסיווגה את הנכס כדירת מגורים לצרכי מס שבח, ולעומת זאת טענה כי אין לראות בו כדירת מגורים לצרכי מס רכישה, מאחר שיועד להריסה. באותו מקרה טענת רשות המיסים הייתה כי לעניין מס רכישה יש ליישם בנוסף למבחן האובייקטיבי גם מבחן סובייקטיבי המבוסס על כוונת הרוכש ביחס לדירה, ועל כן שללה מהרוכש את ההטבה שהייתה גלומה מבחינתו (באותן נסיבות) בסיווג הנכס הנרכש כדירה. עמדה זו של רשות המיסים התקבלה ע"י בית המשפט, ואין מניעה ליישמה גם לטובת הרוכש, כאשר שלילת הסיווג כדירה מיטיבה עמו ולא עם רשות המיסים.

עם זאת, לא תמיד ניתן יהיה להגיע לתוצאה טובה לשני הצדדים, ולפיכך על עורכי הדין המנסחים את הסכמי המכר, לקחת נקודה זו בחשבון ולתת דעתם עליה בניסוח החוזה על מנת לשאוף לתוצאה המקטינה במידת האפשר את החיכוכים העתידיים בין הצדדים בכל הנוגע לדיווחי המס.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.