תקציר פסקי דין והוראות מקצועיות במיסוי מקרקעין

עו"ד מאיר מזרחי, משרד עורכי דין

1. ע"א 9412/03 עמי חזן – לפקיד השומה סמכות להטיל מס על עסקה שמנהל מס שבח פטר ממס.

1.1. לפקיד השומה סמכות להתערב ולשנות סיווג עסקאות שנעשה על ידי מנהל מס שבח, אולם סמכות זו תופעל בהתחשב בכללים הנהוגים במשפט הישראלי לגבי שינוי החלטה מנהלית.

1.2. רכישת מקרקעין על ידי אנשים פרטיים, במקביל לרכישת חלק אחר מהמקרקעין על ידי חברה בשליטתם, איננה עסקה מלאכותית, שכן הסיכון הכלכלי מוטל על האנשים הפרטיים. זאת, גם אם הבנייה על המקרקעין הפרטיים נעשית על ידי אותם קבלני משנה הבונים על מקרקעי החברה.

2. ע"א 7508/03 יוסף כהן נ' מנהל מס שבח – רכישת מקרקעין בנאמנות לטובת חברה בהקמה.

המערער, שהצהיר על רכישת מקרקעין בנאמנות עבור חברה בהליכי הקמה, כאשר החברה היתה כבר קיימת, לא יוכל להיחשב כנאמן של החברה הקיימת.

3. ע"א 7390/03 שלמה כהן – קביעת שווי בעסקת קומבינציה

בית המשפט אישר כי קביעת התמורה בעסקת קומבינציה, בה ביקש המוכר פטור ממס לדירת המגורים, תחושב על פי שווי השוק של דירות התמורה, ולא על פי עלויות הבנייה + רווח קבלני + קרקע (ההפרש: הרווח היזמי).

4. ע"א 3988/00 מירון – קביעת שווי רכישה במכירת חלק ממקרקעין

סעיף 22 לחוק קובע, כי כאשר נמכר חלק מסוים ממקרקעין, שווי הרכישה של הזכות הנמכרת יהיה חלק יחסי משווי הרכישה של המקרקעין. המבחן העקרוני לייחוס החלקים יקבע בהתאם לשטחים הנמכרים ולא שווים.
מפסק הדין נראה, כי במקרים מיוחדים יש אפשרות לפעול לפי יחוס שונה.

5. ע"א 8265/03 אברמן – מכירת דירת מגורים על ידי מנהל עיזבון, המצוי בפשיטת רגל

במכירת דירת מגורים על ידי מנהל עיזבון בפשיטת רגל, יש לראות את היורשים כמי שהקנו למנהל העזבון את הזכות הנמכרת, והפטור יינתן על פי זכאותם.

6. ו"ע 1058/03 גבע – לא ניתן לשלב בין הקלות שונות במס רכישה

לא ניתן לשלב שתי הקלות הקבועות בתקנות מס רכישה, התשל"ה-1974, כך שתיווצר הקלה אחת מורחבת, שאינה מופיעה בחוק. כך למשל, המערערים אינם יכולים ליהנות משילוב בין ההקלה לזכאי דיור ממשרד השיכון, להקלה לעולים.

7. ו"ע 1171/00 יורשי שמואלי – בית המושכר כ"משפחתון למגורים" (בית אבות) נחשב כ"דירת מגורים מזכה", לעניין הפטור ממס שבח

נקבע כי "דירת מגורים" המשמשת כ"משפחתון" לקשישים, נחשבת "דירת מגורים מזכה", שכן שימוש ל"עסק של מגורים" יכול להיחשב "שימוש למגורים" לצורך הגדרת "דירת מגורים מזכה" בסעיף 49(א) לחוק.

לפסק הדין יכולות להיות השלכות משמעותיות במכירת דירת נופש.

לעומת זאת -

8. ו"ע 3027/04 רובינוביץ ואח' – בית המושכר כבית אבות איננו "דירת מגורים מזכה" לעניין הפטור ממס שבח.

נקבע כי נכס המהווה "דירת מגורים" לפי סעיף 1 לחוק, אולם נעשה בו שימוש כבית אבות אינו "דירת מגורים מזכה", שכן שימוש לעסק איננו "שימוש למגורים" כמשמעו בהגדרת "דירת מגורים מזכה" בסעיף 49(א).

9. ו"ע 1134/02 אוסיף – מכירת זכויות בקומפלקס דיור מוגן, זכאית להקלה במס מכירה למכירת דירת מגורים שהיא מלאי עסקי.

9.1. דירה המצויה בקומפלקס של "דיור מוגן" נחשבת כ"דירת מגורים" לעניין סעיף 9(ג) לחוק, ולפיכך מכירת בניין בו מצויות הדירות הנ"ל זכאית לפטור ממס מכירה, הקבוע בסעיף 72ד לחוק, למכירת דירות מגורים שהן מלאי עסקי.

9.2. הדירות בקומפלקס הדיור המוגן עומדות במבחן האובייקטיבי, הבוחן האם הדירה לפי טיבה מיועדת לשמש למגורים, שכן יש בהן המתקנים הנחוצים למגורים.

9.3. הדירות עומדות גם במבחן הסובייקטיבי, הדורש כי הרוכש ייעד את הדירות לשימוש למגורים. הדירות נחשבות כמיועדות לשימוש למגורים, למרות שעל פי חוזה השכירות שמתכוונת הרוכשת לחתום עם דיירי הדיור המוגן, הדירות תושכרנה לתקופה שאינה עולה על 24 שנה. הוועדה איבחנה את המקרה הנדון מן המקרה שנדון בע"ש 22/89 מנדל, בו נקבע כי השכרה לתקופות קצרות אינה השכרה למגורים, וקבעה כי במקרה הנדון לא מדובר בהשכרה לתקופות קצרות.

9.4. מכירת השטחים הנלווים ליחידות המגורים, תיהנה אף היא מן ההקלה האמורה במס מכירה, ככל שיש לשטחים אלו זיקה ממשית ליחידות המגורים.

10. ו"ע 5022/02 נבולסי – הפקעת דירה אחת שהופרדה לשתי דירות

כאשר דירת מגורים בנכס הופרדה לשתי דירות, והנכס הופקע, יש לראות בכך הפקעה של שתי דירות מגורים. אם הנישום היה שובר את הקיר בין שתי הדירות לפני ההפקעה, ניתן היה לראות בכך הפקעה של דירה אחת.

11. ו"ע 3030/04 הירש חנה – תחולת חזקת השיתוף רק בחיי בני הזוג

העוררת לא תוכל להעלות טענה לתחולת חזקת השיתוף במקום אמה שנפטרה, ונמנעה מלהעלות טענה לחזקת השיתוף בחיי בעלה ולאחר מותו, שכן חלפו 20 שנה מיום מתן צו הירושה וחלוקת העיזבון.
נבקש להזכיר כי ביישום מקרים דומים יש להתייחס לפסה"ד סירוטה ולהוראת הביצוע 20/98 של מיסוי מקרקעין.

12. ו"ע 3033/04 אמר יצחק – יום המכירה במכירה על ידי כונס נכסים:

יום המכירה במכירה על ידי כונס נכסים הוא יום אישור המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל, שכן ההצעה שאושרה כללה את הפרטים המהותיים לעסקה: מחיר החלקה, זהותה וזהות הקונה. זאת, למרות שחוזה המכירה המפורט נחתם 3 חודשים לאחר אישור המכירה.

נערך ע"י מאיר מזרחי, עו"ד