התניית מכירת דירה קיימת לצורך תשלום מס רכישה מוקטן

רמי אריה , עו"ד ורו"ח

כאשר לרוכש דירת מגורים יש דירה קודמת שאותה טרם מכר בעת רכישת הדירה החדשה, הוא נדרש לשלם מס רכישה מוגדל, אלא אם ימכור את דירתו הקיימת בתוך 24 חדשים או תוך שנה מהמועד שבוא נמסרה לו הדירה החדשה מקבלן. אלא, שכאשר נעשתה מכירה של הדירה והיא לא הושלמה, בכל זאת ישולם מס הרכישה המוגדל.

בעניין רינה אבו זמיל (ו"ע 37007-04-14 אבו זמיל נ' מנהל מס שבח מקרקעין אשר ניתן ביום 20.5.2015) נקבע כי הקלה במס שניתנה במסגרת מס רכישה תתבטל למפרע אם היה ביטול מכירה של הדירה הקודמת , אפילו אם הביטול לא נגרם באשמת המוכר.

אבו זמיל רכשה דירה בעיר בת ים וכעבור כארבעה חודשים מכרה את דירתה הקודמת בחולון. עד כאן נראה שקוים התנאי לקבלת ההטבה במס רכישה. אולם, בחלוף עוד כשנתיים ורבע בוטלה מכירת הדירה הראשונה ואבו זמיל שבה להיות הבעלים של שתי דירות.

מנהל מס שבח מקרקעין טען כי בנסיבות אלו, ובסופו של דבר, התנאי לזכאות להטבה לא התקיים. אבו זמיל לעומת זאת טוענת כי די בביצוע המכירה בתוך התקופה הנדרשת על מנת לזכות אותה בהטבה אף אם מכירה זו בוטלה לאחר מכן, וזאת בייחוד לנוכח הנסיבות יוצאות הדופן לפיהם המכירה בוטלה עקב אי ביטול הערת אזהרה שהוטלה על ידי הגרוש של אבו זמיל.

ההלכה היא, כי ככלל לצורך יישום הוראות החוק, ביטולו של מכר אכן פועל למפרע וכל תוצאות המס מתבטלות בעקבותיו.

האמור נכון, אך ורק לגבי מעשה ביטול אשר הוכר וסווג לצרכים פיסקליים כביטול ולא כמכר חוזר. על פי פסיקה ענפה, אם הספיקה העסקה המקורית "להכות שורשים בקרקע המציאות"- דהיינו להיות מיושמת הלכה למעשה על ידי הצדדים על פני פרק זמן ממשי, אזי לצרכי מס, לא ניתן לבטל את החוזה המקורי ובכך לאיין את ההשלכות המקוריות (ע"א 307/85 מנהל מס שבח, תלאביב נ' זמר). במקרה כזה, החזרת המצב לקדמותו בעקבות מתן הודעת ביטול על ידי צד אחד לצד השני תיחשב כביצוע עסקה נוספת (מכר חוזר) ולא יחול סעיף 102 לחוק (ע"א 2881/10 אלי לוי),(ע"א 8340/10 מ.ו. השקעות).

במקרה הנוכחי הבעיה אשר נוצרה בקשר להסרת הערת האזהרה הייתה צפויה מראש. לכן, אבו זמיל הייתה אמורה להבין כי ביצוע המכר בנסיבות כאלו, עלול לסכן את זכאותה לפטור ממס רכישה בקשר לדירה בבת ים.

לאור האמור לעיל, הערר נדחה ונקבע כי משבוטלה מכירת הדירה הקודמת בחולון, נשמט הבסיס למדרגות מס הרכישה הנמוכות ברכישת הדירה החדשה בבת ים.