זכות במקרקעין גם ללא הסכם תקף

ניר הורנשטיין, עו"ד

במסגרת פסק דין שניתן לאחרונה (14.5.2015) ע"י ועדת הערר בחיפה, נדון טיבן של זכויות שנרכשו בקרקעות חקלאיות באזור זיכרון יעקב – ובפרט - האם הינן בגדר זכות במקרקעין, כאשר מטבע הדברים ההשלכה לשאלה זו הינה משמעותית לרוכש (סוגיית החבות או אי החבות במס רכישה). בפסק הדין ו"ע 4631-12-13 ד"ר לאונרד גולדברג נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, נדונו נסיבות שבהן במועד המכירה לא היה הסכם חכירה תקף בין המוכרים לבין רשות מקרקעי ישראל. הזכויות נרכשו ע"י העורר מהמוכרים ביום 11.12.2012, כאשר הסכם החכירה התקף עם המינהל פקע למעלה מ – 3 שנים קודם לכן. המוכרים הצהירו בהסכם המכר כי הם זכאים להירשם כחוכרים, אך לטענת הרוכש המצב המשפטי בפועל הוא הקובע. בהיעדר חוזה חכירה תקף על המקרקעין אין המדובר ברכישת זכות במקרקעין, ולא די בציפיה בלבד.

ועדת הערר, בפסק דין שניתן ע"י כב' השופטת וינשטיין, דחה את הערר, על בסיס העובדות שהוכחו. ראשית, קבע בית המשפט כי הגדרת "זכות במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין הינה רחבה ומבוססת בעיקרה על מבחן מהותי ולא פורמלי, כאשר נטל השכנוע הינו על העורר (משתמע בהחלט כי לעניין זה נלקחו בחשבון גם הצהרות המוכר במסגרת הסכם המכר). לאור הראיות שהוצגו, המינהל לא התנגד לישיבת המוכרים על הקרקע (בדיעבד אף האריך את הסכם החכירה באופן רטרואקטיבי), ועל כן ניתן להסיק בנסיבות העניין כי יש לראות בזכות זו כ – "הרשאה להשתמש במקרקעי ישראל שמבחינת תוכנה ניתן לראות בה כחכירה". מונח אחרון זה, הנכלל בגדר הגדרת "זכות במקרקעין" פורש באופן רחב, הכולל לא רק את "ההסכם המשולש" המקובל בקרקעות חקלאיות בין רשות מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית ואגודת המושב החקלאי, אלא לגישת בית המשפט יש להחילו על מקרים נוספים שבהן ניתן להסיק פרקטיקה של הרשאה מתחדשת לאור השנים הרבות, כבעניין הנדון. גם התנהגות הצדדים בפועל, עיבוד הקרקע וכו', העיד לגישת בית המשפט על כך הינו בעל זכות החזקה הייחודית, וכך גם ציפיות הצדדים, כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם המכר.

לחילופין, ולכל הפחות, קבע בית המשפט כי המוכרים מכרו לעורר זכות לקבלת זכות במקרקעין, בהתייחס לזכאותם של המוכרים להירשם כחוכרי המקרקעין.

לגישתנו, יש לפרש את פסק הדין בהתאם לנסיבותיו על רקע הראיות העובדתיות שהוצגו. הכלל הבסיסי הינו כי לצורך קיומה של זכות במקרקעין יש להצביע על זכות אכיפה בעלת תוקף משפטי, כפי שנקבע בפסיקות ביה"מ העליון כגון שרבט ו – מחסרי.

אין להסיק ממנו הלכה כללית ביחס למי שיושב על מקרקעין ללא זכות חוקית (כגון פולש), וודאי אין להסיק מכך הלכה ביחס למקרקעין בבעלות רשות מקרקעי ישראל, ואשר ביחס אליהן אין חזקה עובדתית המצביעה על חידוש זכויות החכירה.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.