חישוב נפרד לבני זוג - במס רכישה ומס שבח מקרקעין

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

עיקרון יסוד במיסוי מקרקעין, כמו גם לעניין מס הכנסה, קובע כי יש לראות בתא המשפחתי הכולל את בני הזוג ואת ילדיהם כישות אחת לצורכי מס. אך עיקרון זה נסוג לאחרונה בפסיקת בתי המשפט כאשר יש הפרדה רכושית בין בני הזוג. כאשר בן זוג רוצה לרכוש דירה או למכור דירה, כאשר לבן הזוג השני יש דירה משלו, הוא יוכל לשלם מס רכישה מופחת או להיות פטור ממס רכישה כמחזיק דירה יחידה אחת בלבד. למרות, הדירה הנוספת שבבעלות בן הזוג.  

בעניין רפפורט ( ו"ע 54905-05-13 צבי רפפורט נ' מנהל מיסוי מקרקעין – מחוז מרכז , אשר ניתן ביום 14.5.2015) חזרה ועדת הערר וקבעה, בהתבסס על ההלכה אשר נקבעה בעניין שלמי (3178/12 יגאל שלמי), כי החזקות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין לעניין פטורים לפי סעיפים 9 (מס רכישה) ו-49(ב) (מס שבח) לחוק, אינן חלוטות וניתנות לסתירה.

ועדת הערר קבעה כי לצורך קביעת ההפרדה הרכושית של הנכסים בין בני הזוג, כפי שנדרש בעניין שלמי, ניתן להיעזר במבחני עזר מתחום דיני המשפחה.

השאלה הנדונה בעניין רפפורט הייתה, האם זכאי רוכש דירה לפטור מלא או להקלה בתשלום מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה, כאשר בבעלות רעייתו מצויה דירה אחרת, וכאשר בין בני הזוג נחתם הסכם יחסי ממון ולטענתם הם מקיימים ביניהם הפרדה רכושית ?

בני הזוג רפפורט חתמו ביום 29.4.09, בטרם נישאו זה לזו, על הסכם ממון בגדרו נקבעה על ידם הפרדה רכושית מלאה בין הנכסים והזכויות השייכים לכל אחד מבניהם.

לבת הזוג יש זכויות בשתי דירות אשר נרכשו על ידה עוד לפני שהכירה את צבי רפפורט.

ביום 12.8.12 רכש צבי את הדירה נושא ערר זה וחוזה הרכישה נערך על שמו של צבי בלבד.

בתאריך 4.12.12 הוציא מנהל מיסוי מקרקעין לצבי, שומת מס רכישה, לפיה קבע המנהל, כי צבי פטור מתשלום מס רכישה עבור מחצית ממחיר רכישת דירתו, היות וזה החלק שהוא "דירה יחידה". אך בגין רכישת המחצית השנייה של הדירה הוא ימוסה במס רכישה, לפי חישוב המתייחס לרוכש דירה שניה, וזאת מכיוון ורעייתו של צבי נכנסה לנישואין עמו כאשר בבעלותה שתי דירות אחרות.

נזכיר כי החזקות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין לגבי מיסוי בני זוג הן :

מס רכישה - סעיף 9 לחוק קובע חזקה לעניין חיוב לפי מדרגות מס, לפיה:

"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד".

מס שבח - סעיף 49(ב) לחוק (הקבוע בפרק חמישי 1 בחוק) קובע חזקה לעניין העוסק בפטור ממס הניתן ל"דירת מגורים מזכה" (דירה יחידה), לפיה:

"לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כמוכר אחד".

בפס"ד שלמי הובהר כי, סעיפים אלה יוצרים פיקציה משפטית ההופכת את כל יחידי התא המשפחתי לאישיות משפטית אחת לצורך קבלת הקלה ממס רכישה או לצורך קבלת פטור ממס שבח. אך מדובר בחזקה משפטית הניתנת לסתירה.

במקרה דנן, לא הייתה מחלוקת כי לצבי ולרעייתו הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית מלאה ביניהם בכל הנוגע לרכוש השייך לכל אחד ואחד מהם, לרבות לגבי דירותיהם. על פי הסכם זה, דירותיה של רעייתו של צבי (אשר נרכשו על ידה טרם נישואיה) – שייכות לה בלבד, ואילו דירתו של צבי (אשר נרכשה על ידו בעת בה היה נשוי לרעייתו דהיום) – שייכת לו בלבד. לפיכך, ככל ויעלה בידי צבי להוכיח כי ההפרדה הרכושית בינו לבין רעייתו הקבועה בהסכם הממון אשר נכרת בניהם מיושמת בפועל, הוא יהיה זכאי על פי הלכת שלמי להקלה ממס רכישה (בגין רכישת "דירהיחידה") לגבי הדירה היחידה אשר בבעלותו, על אף שרכישתה נעשתה בעת נישואיו לרעייתו דהיום, וזאת – חרף הדירות הנוספות אשר בבעלותה, השייכות לרעייתו בלבד.

באשר לטיב הראיות אותן על הנישומים להציג לבית המשפט לצורך סתירת החזקה נקבע כדלקמן:

1. על בני הזוג להציג בראש ובראשונה הסכם יחסי ממון (או הסכם הפרדה בין ידועים בציבור) אשר בו נקבעה הפרדה רכושית ביחס לנכסים אותם הביא כל אחד מהם לתא המשפחתי .
2. על בני הזוג להוכיח כי פעלו על פי ההסכם הלכה למעשה , דהיינו, כי ההפרדה לא נותרה "על הנייר" אלא התקיימה בפועל.
3. ניתן להשתמש במבחני העזר אשר נהוגים בדיני המשפחה לבחינת השיתוף אשר נוצר בנכסים חיצוניים, ואשר מופיעים ממילא ב הוראת הביצוע 5/2011 .

מבחני עזר, אשר פורטו בהלכת שלמי לצורך בחינת קיומה של הפרדה רכושית מלאה בין בני הזוג, אשר מתקיימים במקרה הנדון הינם:

מגורים במשותף : צבי ורעייתו העידו כי אינם גרים במשותף בדירתו של צבי, אלא בדירתה של רעייתו.

מימון משותף : צבי ורעייתו העידו כי דירתו של צבי, נרכשה בכסף אשר נותר ממכירת דירתו הקודמת אשר הייתה בבעלותו ובבעלות גרושתו מנישואיו הקודמים, ואילו רעייתו דהיום לא נטלה חלק במימון רכישת דירה זו.

תשלום משכנתא משותף : צבי ורעייתו העידו כי דירתו של צבי לא מומנה באמצעות משכנתא.

דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף : רעייתו של צבי העידה כי צבי משתתף עמה בתשלומי הבית ואינו גר בחינם וכן קבלת דמי השכירות מדירתו של צבי היא לצורך תשלומי חשבונות הבית.

מתוך הראיות עלה כי לא עלה בידי המנהל להפריך את עדותיהם של צבי ורעייתו בנוגע להפרדה הרכושית המלאה המתקיימת ביניהם הלכה למעשה. לרבות, בכל הנוגע לדירותיהם.

לאור כל האמור לעיל, קבע בית המשפט, כי עלה בידי צבי לסתור את הפיקציה הקבועה בסעיף 9 לחוק ולהוכיח כי אכן קיימת הפרדה רכושית בינו לבין רעייתו, ודירתו של צבי נושאת הערר שייכת לו בלבד, ואילו דירותיה של רעייתו שייכות לה בלבד. לפיכך, על המנהל להעניק הקלה בתשלום מס רכישה לצבי אשר דירתו מהווה מבחינתו רכישה של "דירה יחידה".

לסיכום, אנו ממליצים כי בני זוג המחזיקים במספר נכסים, יערכו ביניהם הסכם ממון הכולל הפרדה רכושית. יבצעו את ההפרדה הרכושית הלכה למעשה, ובכך יראו כל אחד מהם כבעל אוטונומיה עצמאית גם לעניין המס שיחול ברכישה או במכירה של נכסיהם.