לא כל התשלום לעו"ד הקבלן מהווה חלק משווי הרכישה

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

בעניין יחד (ו"ע 17240-10-12 יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, אשר ניתן ביום 27.4.2015), נקבע בדעת רוב כי יש להוסיף לשווי המכירה לפיו נקבע מס הרכישה את עלות השירותים המשפטיים אשר הקבלן עצמו קיבל מעורכי הדין ואילו פירעון תשלום עבור פעולות רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים לא ייכלל בשווי זה. זאת בכפוף להוכחת מנהל מיסוי מקרקעין בדבר מטרת התשלום המשפטי. משלא הוכיח זאת, לא יתווספו סכומים אלו לצורך חישוב מס הרכישה.

נזכיר כי ביום 10.12.14 אישרה וועדת הכלכלה של הכנסת את התקנות (מכוח סעיף 6(ג) החדש) בעניין הגבלת שכר הטרחה של עו"ד מטעם הקבלן, כך שנקבע סכום מרבי של 0.5% + מע"מ או 5,000 ₪ + מע"מ, אשר עורך הדין של הקבלן רשאי לקבל מהרוכש.

בבסיס החיוב במס רכישה עומד עיקרון "צרוף כל התמורות" אשר בא לידי ביטוי בע"א 3547/07 פרידמן חכשורי ואח' נגד מסמ"ק תל-אביב. עקרון זה חל במקרים בהם נקבעים בדין חובת המוכר לשלם סכומים בקשר עם הזכות הנמכרת ביום המכירה, והצדדים מתוך הסכמה מטילים את חובת התשלום על הקונה, לרבות דמי הסכמה, דמי היתר, היטל השבחה וכיו"ב. במקרה זה יהיה השווי לעניין מס הרכישה צרוף כל התמורות כאמור.

שכר הטרחה של עוה"ד מטעם הקבלן מכוון בחלקו לטובת הרוכש, כגון: רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, דיווח לרשות המסים, טיפול בהשגות הנוגעות לתנאי ההסכם עם הקבלן לרבות התמורה, רישום הבית המשותף והעברת הבעלות של שם הרוכש.

בעניין יעקובס (ע"א 4532/09)  נקבע כי מן הראוי להכיל את העיקרון של תשלום הוצאות משפטיות בחלקים שווים על שני הצדדים הן בעסקאות יד שנייה והן בעסקאות עם קבלן.

ועדת הערר קובעת כי אמנם ההתקשרות עם עורכי הדין של הקבלן לשם רישום זכויותיהם בדירה נכפת על הרוכשים במסגרת הסכם המכר. דא עקא, המדובר בהתניה אשר נובעת מחובתו של הקבלן לממש את חובתו לרישום זכויות. לפיכך, אין בכך כדי לפגום במהותה של עסקה זו כעצמאית ונפרדת מעסקת רכישת הדירה.

לאור כל האמור, ובשים לב ללשון החוק, לתכליתו, ולצורך בפרשנות היוצרת הרמוניה חקיקתית, קובע בית המשפט בדעת רוב כי על הקבלן לא מוטלת חובה בדין לשאת בתשלום ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על שמותיהם. מכאן נובע, כי אין בנימוק זה, אשר הועלה על ידי המנהל כדי להצדיק את החלתו בנסיבות העניין, של הכלל בדבר "עיקרון צירוף כל התמורות" ולבסס את צירוף ההוצאות המשפטיות הנוגעות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן לשווי המכירה.

לטענת המנהל, הקבלן השית על הרוכשים את הוצאותיו המשפטיות בגין הפרויקט על ידי חיובם לשלם עבור שירותים משפטיים סכומים אשר הינם גבוהים באופן ניכר מאלו הנדרשים עבור פעילות רישום הזכויות בדירה על שם רוכשה.

טענה זו, ככל ותוכח כנכונה, היה בה כדי להצדיק החלה חלקית, בנסיבות העניין, של "עיקרון צירוף כל התמורות", קרי: במקרה כזה היה נדרש וראוי לפצל את הסכומים אשר אותם הרוכשים אולצו לשלם כאצטלה של קבלת שירותים משפטיים לשני חלקים:

1. פירעון תשלום פעולות רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים, ואשר במהותו מוטל על הרוכשים – לגבי חלק זה אין להחיל את " עיקרון צירוף כל התמורות ".
2. תשלום אשר נועד להטיל על רכשי הדירה את עלות השירותים המשפטיים אשר הקבלן עצמו קיבל מעורכי הדין – לגבי חלק זה יש להחיל את " עיקרון צירוף כל התמורות ".

בעניינו, אין לקבל את טענתו של המנהל מכיוון ולא עלה בידו להוכיח כי הסכום אשר נדרש לתשלום עבור ההוצאות המשפטיות עולה על הסכום אשר נדרש לרישום זכויותיהם של הקונים בדירה הנרכשת, ולפיכך אין להחיל במקרה דנן את "עקרון צירוף כל התמורות". לאור האמור התקבל הערעור.