עדכונים במיסוי מקרקעין ומע"מ - אפריל 2015

מאיר מזרחי, עו"ד

ע"א 7232/13 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (22.3.2015)

העוררות התקשרו במערכת הסכמית אחת שכללה רכישת זכויות חכירה מהמדינה ל-98 שנים, לצד מתן זכות ברירה למדינה להשיב לה את זכויות החכירה לאחר תקופה של חמש שנים. ועדת הערר קבעה כי המערכת ההסכמית האמורה מעניקה למדינה זכות לרכישה חוזרת של הזכויות, ולפיכך, מימוש זכות זו איננו מהווה ביטול של הסכמי החכירה ואין להשיב לחוכרים את מס הרכישה ששולם בעסקת החכירה המקורית. העוררות טענו כי מדובר בקיצור של תקופת החכירה המקורית לחמש שנים בלבד, ולפיכך יש להשיב להן את מס הרכישה ששילמו תחת ההנחה שתקופת החכירה תהיה ארוכה יותר וזאת בהתאם להלכת בזק. בית המשפט העליון ביטל את פסק דינה של ועדת הערר ונתן תוקף של פס"ד לפשרה אליה הגיעו הצדדים לפיה יוחזרו למערערות 25% ממס הרכישה ששולם.

ע"א 455/13 המבר נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (3.3.2015)

בשנת 1949 קיבלה משפחת העוררים רשיון לצמיתות להחזיק בקרקע ולהשתמש בה למגורים. בשנת 2000 חתמה המשפחה על הסכם פשרה עם המינהל בתביעה לסילוק יד, במסגרתו נקבע כי תפנה חלק מהמקרקעין ותרכוש את זכויות החכירה בחלק אחר של המקרקעין. נקבע כי יום הרכישה בחישוב השבח בעסקת הקומבינציה הוא בשנת 2000, שכן רק במועד זה רכשה המשפחה את הזכויות שמכרה בעסקת הקומבינציה.

ע"א 5238/13 וינברג נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (5.3.2015)

חברה רכשה בשנים 1980 – 1981 זכויות בעלות בדירות שהיו תפוסות בידי דיירים מוגנים. בשנים 1991 – 2003 רכשה החברה את זכויות החכירה בדירות מהדיירים המוגנים. בשנת 2007 התפרקה החברה והבעלות בדירות עברה למערער שהוא בעל המניות היחיד בחברה. נקבע כי המערער אינו זכאי לפטור ממס רכישה מכוח תקנה 27(ב) לתקנות מס רכישה, למרות שהבעלות נרכשה לפני המועד הקובע בשנת 1983, שכן זכויות החכירה, שהן הזכויות המהותיות שבידי החברה,  נרכשו על ידה לאחר המועד הקובע.

ע"א 7013/13 מייבסקי נ' מיסוי מקרקעין ת"א (16.3.2015)

בוועדת הערר נדונה השאלה, האם התמורה החוזית במכירת דירת מגורים הושפעה מזכויות בנייה קיימות או עתידות, בהתייחס למספר תכניות שנבחנו, אשר העיקרית ביניהן טרם אושרה. ועדת הערר קבעה, כי המנהל הוכיח קיומן של זכויות צפויות לפי תכנית זו. בית המשפט העליון החזיר את התיק לוועדת הערר על מנת שתבחן את היקף ההשפעה שהיתה לתכנית ולזכויות הבנייה הצפויות על שווי השוק של הדירה.

ו"ע 25914-03-12 קעל בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (9.3.2015)

עמותה שהיא מוסד ציבורי מחזיקה ב-60% ממניות חברת בית. חברת הבית מכרה נכס מקרקעין וביקשה פטור חלקי למוסד ציבורי בשיעור 60% ממס השבח לפי סעיף 61(ב)(2) לחוק. נקבע כי בשל סיווג החברה כחברת בית, ניתן לראות בעמותה כמי שמכרה את חלקה במקרקעין ובשל היותה מוסד ציבורי, היא זכאית לפטור החלקי ממס שבח ביחס לחלקה במקרקעין.

 ו"ע (מחוזי מרכז) 14291-12-11 יבולים ש. שרון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (4.3.2015)

המנהל ממלא את חובת משלוח דרישת הצהרה לפי סעיף 82 לחוק על ידי משלוח הדרישה למוכר או לרוכש. בנסיבות המקרה, אי משלוח הדרישה הוא פגם פרוצדורלי שאינו מצדיק ביטול השומה; הסכם להפעלת תחנת תדלוק אינו מוציא את העוררת מהגדרת "איגוד מקרקעין" שכן לא ניתן לפצל את הזכויות מכוח ההסכם מן הזכויות בקרקע. בנוסף, העוררת אינה עומדת בקריטריונים אשר נקבעו בה"ב 8/03; בעת רכישת מניות באיגוד מקרקעין ייגזר מס הרכישה משווי השוק של המקרקעין ללא התחשבות בחיוב צפוי של היטל השבחה.

ו"ע (מחוזי ת"א) 1015-07 ש.י.י. נכסים נ' מנהל מס שבח מקרקעין (9.3.2015)

חברה התאגדה לצורך הקמת פרויקט בנייה ורכשה קרקע מיד לאחר הקמתה. כארבעה חודשים לאחר ההתאגדות רכשה העוררת מניות בחברה. באותו שלב טרם החלה בניית הפרויקט, לא החל תהליך שיווק היחידות ולא נחתמו חוזים למכירת היחידות שעתידות להיבנות. ועדת הערר קבעה כי החברה הינה איגוד מקרקעין, מאחר שאינה עומדת בקריטריונים שנקבעו בהוראות ביצוע 8/03.

ו"ע (מחוזי חי') 54848-02-13 אספן גרופ בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (18.2.2015)

פקיד השומה אישר ביום 1.12.11 מיזוג בין שתי חברות. בהחלטתו קבע כי יום המיזוג הוא 30.9.10 והורה לחברות לדווח על המיזוג ועל העברות מקרקעין במסגרתו למנהל מיסוי מקרקעין. ועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל כי החיוב בהפרשי הצמדה וריבית על מס הרכישה שבו חייב את החברות הוא בהתאם ליום הרכישה – 30.9.10, ולא בהתאם ליום בו אישר פקיד השומה את המיזוג.

עמ"ש (מחוזי נצ') 10-08 מוהנא מלכה נ' מנהל מיסוי מקרקעין - מדינת ישראל (27.1.2015)

העברת קרקע מבעל לאשתו (הקרקע היתה רשומה על שמו ונרכשה לאחר הנישואין) לפי הסכם פשרה שקיבל תוקף של פס"ד על ידי בימ"ש לענייני משפחה, חייבת במס רכישה מכוח תקנה 20 לתקנות מס רכישה, שכן בנסיבות אלו לא חלים סעיף 67 לחוק ו/או סעיף 4א לחוק (לתוצאה שונה ר' עניין ברגר - עמ"ש 10-08).

ו"ע (מחוזי נצ') 30642-02-14 עונאללה נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת (13.1.2015)

נדחתה בקשת העוררים לביטול עסקת העברת קרקע ללא תמורה בין אדם לכלתו, בחלוף 10 שנים מכריתתה, מאחר שבקשת הביטול אינה קשורה לעסקה עצמה אלא לנסיבות אישיות שנוצרו שנים לאחר עריכתה, ומתוך כוונה להשיג יתרונות כלכליים (הטבות מביטוח לאומי).

החלטת מיסוי 4983/15 חלוקת עיזבון בין יורשים של חבר קיבוץ

ההחלטה עוסקת באישור הסכם חלוקת עזבון כחלוקה ראשונה, בנסיבות בהן המוריש הוא חבר קיבוץ וקיימים מספר יורשים, ובהתחשב במגבלות שמכתיב תקנון הקיבוץ ביחס להורשת זכויות בדירת המגורים של חבר הקיבוץ ליורש אחד בלבד.

החלטת מיסוי 6898/15 פירוק תא משפחתי כמימוש לעניין עמידה בתנאי דירה יחידה

בבעלות בני זוג דירת מגורים אשר נרכשה במהלך הנישואין ונרשמה על שם הבעל. בני הזוג רכשו דירה שנייה אשר נרשמה על שם שניהם, שילמו מס רכישה לפי דירה יחידה, והתחייבו למכור את הדירה הראשונה תוך 24 חודשים. בני הזוג מבקשים להתגרש ולחלק ביניהם את הנכסים כך שהבעל יקבל את דירה 1 והאישה את דירה 2. בהחלטת המיסוי נקבע, כי יש לראות בפירוק התא המשפחתי כמימוש של דירה 1, ולכן דירה 2 תיחשב דירה יחידה. התנאי הוא כי בתוך 24 חודשים מרכישת דירה 2 יתפרק התא המשפחתי וכי רק לאחר פירוקו תיעשה חלוקת הנכסים.

עדכונים במע"מ

עליון, ע"א 8251/11 חב' י.ש סימון אחזקות נ' אגף המכס והמע"מ אשדוד (11.02.2015)

השכרת דירות מגורים בעקיפין דרך גורמי ביניים שאינם רק "צינור", אינה מהווה השכרה למגורים וחייבת במע"מ. בנוסף נקבע, כי כדי לבחון אם גורם הביניים אכן מהווה "צינור" בלבד, יש לבחון את טיב העִסקה הספציפית, הקשר הקיים בין בעלי הדירות לבין הדיירים ובין גורם הביניים לבין הדיירים, וכי כדי שהפטוֹר יחול, נדרש להראות שהקשר בין בעלי הדירות לדיירים הינו קשר ישיר, ושגורם הביניים משַמש כמתווך בלבד, ללא מעמד עצמאי מול הדיירים.

החלטת מיסוי 7985/15 קביעת מחיר עסקאות במקרקעין בין מלכ"רים כאשר לא ניגבת תמורה או ניגבת תמורה מופחתת

השכרת מקרקעין למלכ"ר ע"י מלכ"ר אחר בדמי שכירות סימליים של 1 ₪, תחויב במע"מ לפי התמורה כאמור בכפוף לכך, שהן השוכר והן המשכיר הינם מלכ"רים, פעילותם מלכ"רית ומטרותיהם דומות, וכי על המושכר לשמש אך לפעילות מלכ"רית.

החלטת מיסוי 6541/15 החבות המע"מ בגין סכומים המיועדים לתשלום ריבית  בשל הלוואות לרכישת רכבים

הנחת הריבית המשולמת למוסד בנקאי ע"י חברה העוסקת בשיווק ומכירה קמעונאית של רכבים חדשים עבור לקוחות הרוכשים ממנה רכב פרטי לא תהווה חלק ממחיר העִסקה החייבת במע"מ (מכירת הרכב ללקוח), וזאת, בכפוף לתנאים המצוינים בהוראה.   

החלטת מיסוי 1387/15 הודעת זיכוי לספרים בגין עסקאות ששולמו באמצעות תווי קניה והתקבלה בגינם תמורה מופחתת

מתן אישור להוציא הודעת זיכוי מרוכזת אחת לחודש, לעוסק אשר קיבל תמורה בתווי קניה,  בגובה

ההנחה הכלולה בתווי הקניה, במקרים בהם הוצאה חשבונית עסקה בלבד ולא חשבונית מס.

החלטת מיסוי 4635/15  מכירת מקרקעין ע"י חברה

מכירת דירות מגורים ע"י חברה, פטורה ממס על פי הוראת תאמ"ו 62.712.2, בכפוף לכך שדירות המגורים נרכשו קודם לחקיקת החוק והושכרו בשכירות חופשית פטורה בהתאם לסעיף 31(1) לחוק . אולם, במידה שנוכו תשומות בעת רכישתן לא יחול הפטור לפי סעיף 31(1) לחוק.

מכירתן של החנויות עליהן חל חוק הגנת הדייר פטורות ממס לאור סעיף 31(2) לחוק . עם זאת, מכירתן של החנויות המושכרות בשכירות חופשית וכן חנויות שהושכרו בשכירות חופשית למטרות מסחריות והוסבו לדירות מגורים וטרם הושכרו, ואף מס התשומות בעת השיפוץ בגינן נוכה, הינן עסקאות החייבות במס בשיעור מלא.

החלטת מיסוי 9638/15 אישור כ"מסמך אחר" למסמכי החיוב שמנפיק מלכ " ר לזכיינים הפועלים בבניין שבבעלותו

מסמכי חיוב שמנפיק מלכ"ר לזכיינים אשר פועלים בניין בבעלותו, בגין צריכת חשמל המשולמת על ידו לחברת החשמל באופן כולל ואשר כנגדה מקבל המלכ"ר חשבונית מס (כאשר מס התשומות הגלום בה אינו מותר לניכוי בידיו), ייחשבו ל"מסמך אחר" כהגדרתו בסעיף 38(א) לחוק מע"מ.

הערה:  יישום החלטת מיסוי זו לגבי מקרים דומים מחייב פנייה ספציפית למחלקה המקצועית.

הוראת פרשנות 1/15 החבות במע"מ ובמכס של יבוא תרופות לישראל לצורך ביצוע ניסויים רפואיים בישראל והחבות במע"מ של שירותים הניתנים לתושב חוץ

במסגרת תיקון 49 לחוק מע"מ נקבע, כי מע"מ בשיעור אפס יחול באופן מפורש מכוח סעיף 30(א)(19) לחוק מע"מ, על שירותי פיקוח, תיאום ובקרה בקשר לניסויים רפואיים בבני אדם הניתנים לתושב חוץ. ההוראה מפרטת שורה של שירותים הניתנים בקשר לביצוע ניסויים כאמור החייבים במס בשיעור אפס כגון: פעילות data management , עיבוד סטטיסטי, ניטור, תכנון הניסוי, בחירת חוקרים, מבדקי איכות ועוד. 

הוראת פרשנות 2/15  החבות במע"מ של שירותים הניתנים למפיקים זרים לצורך הפקת סרט זר בישראל

במסגרת תיקון 36 לחוק מע"מ, נוספו הוראות סעיף 30(א)(18), המחילות מע"מ בשיעור אפס על מתן שירותים לתושב חוץ בידי חברת הפקות ישראלית, לשם הפקת סרט בישראל. במסגרת ההוראה דנא, הובהרה הפרשנות למונחים "חברת הפקות" ו"הפקת סרט". כן הובהר, כי בכל הפקה של סרט זר בישראל יכולה להיות רק חברת הפקות אחת  אשר תהייה חייבת במס בשיעור אפס.