פיצול נכסים לצורך הימנעות מהגדרת חברה כ-"איגוד מקרקעין"

רמי אריה, עו"ד רו"ח

בעלי חברות המוגדרות כ-"איגוד מקרקעין" בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, חייבים במס שבח במכירת המניות והרוכשים חייבים במס רכישה בגין רכישת המניות. לכן, רבים הרוצים להראות כי החברה שמניותיה נמכרות אינה "איגוד מקרקעין". בין היתר, היות ויש לה נכסים כלכליים אשר אינם זכויות במקרקעין.

בעניין יבולים (ו"ע 14291-12-11 יבולים ש.שרון נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, ניתן ביום  4.3.2015), בדק בית המשפט את נכסי החברה, על מנת להגיע להכרעה האם מדובר ב-"איגוד  מקרקעין" אם לאו.

יבולים טענו כי בנוסף לזכויות במקרקעין, יש לחברה גם שווי כלכלי כתוצאה מערך נוכחי של זכויות לפי חוזה שכירות, לפיו יש לחברה זכות לקבלת דמי שכירות מתחנת הדלק הבנויה על המקרקעין.

מנהל מיסוי מקרקעין קבע בשומה כי העסקה מהווה "פעולה באיגוד מקרקעין" וכי יש לשלם מס רכישה בסך של 5 מיליון ₪.

לטענת יבולים, ההסכם להפעלת תחנת התדלוק המקנה לה, בין היתר, זכות לקבלת דמי שכירות חודשיים בסך 23,000$, הינו בגדר נכס עצמאי ונפרד, אשר איננו מהווה חלק מזכות הבעלות במקרקעין. לפיכך, הוא מוציא את החברה מגדר תחולתה של הגדרת "איגוד מקרקעין" בחוק  מיסוי מקרקעין.

בהלכת וילאר (ע"א 6340/08 וילאר נכסים (1985) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ) דובר בחברות בעלות מקרקעין אשר התקשרו עם חברת עמידר בהסכם להקמת מקבץ דיור על המקרקעין אשר יועמד לרשות עמידר, ולאספקת שירותי דיור לעמידר. בית המשפט העליון קבע, כי קיימים שני תנאים מצטברים על מנת שהסכם עם צד ג' לשימוש או לשכירות במקרקעין ייחשב כנפרד מזכות הבעלות במקרקעין:

האחד, כאשר מדובר בשני נכסים הניתנים לפיצול על פי מהותה הכלכלית של העסקה, קרי – זכות הבעלות במקרקעין אינה מקפלת בתוכה גם את שווי הזכויות לפי ההסכם לשימוש או לשכירות במקרקעין.

השני, כאשר שני הנכסים נמכרו בנפרד לגורמים שונים.

במקרה דנן, לא עלה בידי יבולים להוכיח ולו את התקיימותו של אחד מבין שני התנאים המצטברים אשר נקבעו בהלכת וילאר. לא הוכח כי מדובר בשני נכסים הניתנים לפיצול על פי מהותה הכלכלית של העסקה, וכן לא נטען, ואף לא הוכח, כי שני הנכסים נמכרו בנפרד לאנשים שונים.

עוד דחה בית המשפט את טענת יבולים, כי בשלב ראשון הנדרש לשם חישוב גובה מס הרכישה החל בגין ביצוע פעולה באיגוד במקרקעין, קרי לשם קביעת השווי הכולל של כלל הזכויות במקרקעין אשר בבעלות האיגוד דנן, יש לקבוע את ה"שווי הנקי" של המקרקעין, לאחר ניכוי עלויות הקשורות בהשבחתם, כדוגמת היטל השבחה.

בנוסף, דחה בית המשפט גם את טענת יבולים לפיה: "שווי השוק" של מניות המיעוט אותן רכשה באיגוד המקרקעין נמוך יותר מ"שווי השוק" של יתר המניות באיגוד. לפיכך, בשלב השני הנדרש לשם חישוב גובה מס הרכישה, קרי - לשם קביעת חלקה היחסי של הרוכשת בשווי הכולל של זכויות במקרקעי האיגוד - יש לנכות מהשווי היחסי של המניות הנרכשות שני ניכויים נוספים:

"ניכיון מניות מיעוט " - שיש לבצע בשל העובדה כי לבעל מניות המיעוט אין השפעה על התנהלות החברה אשר נמצאת בידי בעל השליטה.

"ניכיון בשל חוסר סחירות" - אשר יש לבצעו בשל העובדה כי בחברת מעטים, זכויות המיעוט סובלות מהיעדר סחירות.

בית המשפט קבע כי על פי סעיפים 9(ב)(1) ו-9(ב)(1א) לחוק מיסוי מקרקעין ועל פי הלכת נאות הארץ, השלב השני הנדרש לשם קביעת גובה החיוב במס רכישה בגין המניות אותן רכשה יבולים באיגוד המקרקעין, הוא קביעת חלקה היחסי של הרוכשת בשווי הכולל של מקרקעי האיגוד באופן אשר ישקף את "יחס החלק של הזכויות הנמכרות באיגוד המקרקעין לכלל הזכויות באותו איגוד". משכך, יש לאמץ את הנוסחה "המעין מתימטית" אותה קבע המחוקק ואשר לפיה גובה מס הרכישה החל בגין רכישת מניות באיגוד מקרקעין נקבע בהתאם לתוצאה המתקבלת מהכפלת שווי השוק של מקרקעי האיגוד, באחוז אשר המניות הנרכשות  מהוות מכלל מניות האיגוד.

לסיכום , כדי לקבוע שלחברה יש נכסים כלכליים שאינם שלובים עם הזכויות במקרקעין, יש לבחון את אותם נכסים כלכליים ואת הפיצול שלהם לעומת הזכויות במקרקעין. ככל שכך, ניתן יהיה להימנע מהגדרת החברה שמניותיה נמכרות כ-"איגוד מקרקעין".