זהירות עם נוסח הסכם הפשרה עם המינהל

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ניסוח קלוקל של הסכם פשרה בכלל ועם רשות מקרקעי ישראל בפרט, עלול להביא לחבויות מס לא צפויות, כפי שארע בעניין המבר ( ע"א 455/13 צבי המבר נגד מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל-אביב ) . בית המשפט העליון קבע כי יש לקבוע את יום הרכישה לצורך חישוב מס שבח כיום חתימת הפשרה עם מנהל מקרקעי ישראל ולא לפי יום הרכישה ההיסטורי של הזכות במקרקעין.

המקרקעין הוחזקו על ידי המערער והוריו החל משנת 1949 ובמשך שנים שימשו למגורי המשפחה.

בשנת 1991 הגיש המינהל,  תביעה לסילוק ידה של המשפחה מן המקרקעין בטענה להשגת גבול.

לפי הסכם הפשרה שנערך, היה על המשפחה לפנות חלק מהמקרקעין, ובמקביל הוסכם כי המשפחה זכאית לרכוש זכויות חכירה בהסכם פיתוח באחד מהמגרשים, תמורה תשלום של 1 מיליון דולר ונשיאה בהוצאות פיתוח של כל אחת מ-96 יחידות הדיור אשר תוכננו להיבנות באותו מגרש.

כשלושה חודשים לאחר מכן, ביום 2.1.2001, התקשר המערער בעסקת קומבינציה, לפיה נמכרו לחברה הקבלנית 77% מזכויותיו במגרש תמורת שירותי בנייה ביתרת הזכויות במגרש.

בגין עסקת הקומבינציה האמורה, הוציא המינהל למערער שומת מס שבח, מתוך הנחה כי הזכויות במגרש הוקנו למשפחת המבורגר בשנת 2000, עם החתימה על הסכם הפשרה. מנגד סבר המערער, כי יש לחשב את מס השבח על בסיס ההנחה כי הזכויות במגרש הוקנו למשפחתו עוד בשנת 1949.

בית המשפט קובע, כי אכן נקודת המוצא העובדתית והמשפטית לצורך ההליכים,  היא כי משפחת המבורגר קיבלה בשנת 1949, ללא תמורה, רישיון לצמיתות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם למגוריהם.

בתיקון מס' 33 לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר  מדובר בהרשאה במקרקעי ישראל, נוספה בחוק הוראת סעיף 37(א2) אשר בה ביקש המחוקק להבטיח כי על המבקש למכור את ההרשאה אשר ניתנה לו במקרקעי ישראל, לאחר הנאתו במשך שנים, מההרשאה המתחדשת באותם המקרקעין, ייחשב לו יום רכישת הזכות כיום אשר בו ניתנה לו לראשונה ההרשאה, גם אם באותו מועד לא נחתם הסכם הרשאה בינו ובין נותן ההרשאה.

המשפחה קיבלה אמנם בשנת 1949, הרשאה להחזיק ולהשתמש במקרקעין, ואולם הזכות אשר נמכרה לחברה הקבלנית בעסקת הקומבינציה ואשר אליה מתייחסת השומה אשר במחלוקת, היא זכות חכירה במגרש אחד מתוך אותם מקרקעין, אותה רכשו על פי הסכם הפשרה מן המנהל בשנת 2000. על כן, מקורה של הזכות הנמכרת הוא הסכם הפשרה ולא ההרשאה ההיסטורית אשר ניתנה למשפחה.

לפיכך, נקבע כי לצורך חישוב מס השבח בגין עסקת הקומבינציה, יש לייחס את יום הרכישה של זכות החכירה לשנת 2000 לפי מועד החתימה של הסכם הפשרה ולמרות האמור בסעיף 37(א2) לחוק. דומה כי ניסוח אחר ונכון יותר של הסכם הפשרה, יכול היה להביא לתוצאת מס אחרת.