פטור לתושבי חוץ במכירת דירה בישראל

ניר הורנשטיין, עו"ד

במסגרת הרפורמה במיסוי דירות מגורים, נשלל הפטור ממס שבח לתושב חוץ ביחס למכירת דירת מגורים מזכה בישראל, וזאת אלא אם כן ימציא אישור משלטונות המס במדינת תושבותו כי אין לו דירה באותה מדינת התושבות. רבים סוברים כי בכך, נסתם הגולל על האפשרות לפטור במכירת דירה ע"י תושבי חוץ, אלא שמבט מעמיק יותר מצביע על כך שישנן לא מעט אפשרויות לקבלת הפטור, גם לאחר הרפורמה.

כך, שאלה בסיסית הינה האם בכלל המדובר בתושב חוץ, או שמא ניתן לטעון שהמוכר הינו תושב ישראל. במסגרת הטפסים שהוצאו ע"י רשויות מיסוי מקרקעין נקבעו מבחנים מחמירים לזכאות להיחשב כתושב ישראל. כך לדוגמה, נדרשת בטופס הצהרה כי בשנת מכירת הדירה ישהה המוכר בישראל מעל 183 ימים, יסוד שפעמים רבות אינו מתקיים. אלא שהטופס אינו חזות הכל, והמבחנים הקבועים בו אינם מכריעים וניתן בהחלט לסטות מהם. כך לדוגמה, על פי פקודת מס הכנסה קמה חזקה שאדם הוא תושב ישראל אף אם שהה בשנת המס 30 יום בלבד, וזאת אם וככל שבשנת המס ובשנתיים הקודמות לה שהה בסה"כ 425 יום בישראל. זאת ועוד, בעוד שרשויות מיסוי מקרקעין נוטות לראות באדם כתושב חוץ (ועל כן להטיל עליו חיובים גבוהים יותר במס שבח ומס רכישה), הרי שרשויות מס הכנסה נוקטות לעיתים בגישה הפוכה לחלוטין, ומרחיבות מאוד את הנסיבות בהן יוכר אדם כתושב ישראל (על מנת להטיל עליו חבות במס הכנסה בישראל). במסגרת חלק מן ההחלטות של רשויות מס הכנסה (המחלקה למיסוי בינלאומי) נקבע כי אדם ייחשב כתושב ישראל אף אם שהה בישראל 90 יום בלבד בשנה וזאת במשך מספר שנים! לגישתנו, קביעת התושבות צריכה להיעשות באופן אובייקטיבי, על בסיס מבחן "מרכז החיים" ולא להיות מושפעות משאלת גובה החיוב במס. מכל מקום, אין רשות המיסים יכולה לאחוז בשתי דעות מנוגדות.

בהמשך לכך, מוצע כי גם במקרים בהם מוכר הדירה אינו עומד בתנאים הקבועים בטופס הפטור, תיבחן האפשרות להכרה בו כתושב ישראל מכח המבחנים המהותיים, ובמידת הצורך תיעשה פנייה לרשות המיסים להכרה בפטור. בהקשר זה יש לציין כי עצם קיומה של דירה בישראל, בייחוד אם היא משמשת למגוריו של המוכר כאשר הוא נמצא בישראל, יש בה כשלעצמה להוות סממן המחזק את הטענה של מרכז חיים בישראל (קיום בית קבע בישראל).

גם אם המוכר לא יוכר כתושב ישראל, עדיין פתוחות בפניו דרכים נוספות לקבלת פטור במכירת הדירה. תשומת הלב לכך שהתנאי לפטור איננו היעדר דירה בחו"ל, אלא היעדר דירה במדינת תושבותו. ועל כן, מוכרים תושבי חוץ עשויים להיות דירה במדינה אחרת (שאינה מדינת תושבותם) ובכל זאת להיות זכאים לפטור ממס במכירת דירה מישראל. זאת ועוד, האפשרות להוכיח היעדר דירה במדינת התושבות, יכולה להיעשות לעיתים, לא רק על בסיס אישור רשויות המס של אותה מדינה (שכן ישנן רשויות מס שאינן מעניקות אישורים כאמור), אלא גם באמצעות אישורים חלופיים מרשויות אחרות.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.