מדורים מקצועיים

פיצוי ממס רכוש לקבלנים עקב ירידת ערך דירות

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

בית המשפט הורה לשלם פיצוי לפי חוק מס רכוש וקרן הפיצויים, לחברה קבלנית אשר בנתה בתי דירות בנהריה בתקופת מלחמת לבנון השנייה, בגין ירידת ערך הדירות עקב המלחמה. בכך קיבל בית המשפט את ערעור החברה, אשר יוצגה על ידי משרדנו , כנגד החלטת מנהל מס רכוש בעניינה.

פסק הדין משליך גם לגבי תביעות נזק אחרות לפיצוי בגין נזקי פעולות מלחמה ואיבה, לרבות אלו המוגשות לאחרונה עקב הנזקים שנגרמו לעסקים במהלך מבצע צוק איתן. שכן, נכלל בו העיקרון הבסיסי לפיו ניזוק זכאי לפיצוי בגין נזקיו עקב מלחמה בלי שיהיה נדרש להמציא פירוט לכל שקל ושקל שהפסיד. פירוט שאינו תמיד אפשרי.

בפסק הדין המדובר, בעניין עדירן (ע"מ 16032-04-14 עדירן פיורה השקעות (1996) בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים ניתן ב-8.1.2015 בבית משפט המחוזי בתל אביב). בית המשפט קיבל חלקית את ערעור החברה על החלטת וועדת הערר ואף חייב את מס רכוש בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 15,000 ₪.

החברה הינה חברה קבלנית אשר בתקופת המלחמה עסקה בבניית ארבעה בתי דירות בעיר נהריה. בעקבות מלחמת לבנון השנייה, הופסקה הבניה עד לזמן מסוים לאחר תום המלחמה. עקב כך, הגישה החברה תביעת פיצוי למנהל מס רכוש וקרן הפיצויים, לפיה ביקשה פיצוי בגין ראשי הנזק הבאים:

1. ירידת ערך מחירי הדירות עקב המלחמה. שכן, הדירות נמכרו לבסוף במחירים נמוכים מאשר מחירים ערב המלחמה.

2. הוצאות תקורה ומימון שנגרמו עקב התארכות תקופת הבנייה והמכירות עקב המלחמה.

מנהל מס רכוש אישר לחברה פיצויים זעומים בסכום של 16,483 ₪ בלבד, ודחה את התביעה בגין ירידת ערך הדירות וההוצאות הנוספות, בטענה כי מדובר בראשי נזק שאינם ברי פיצוי לפי חוק מס רכוש.

החברה ערערה על החלטת המנהל בפני וועדת הערר באזור תל-אביב (נע"ש 109/07). במהלך דיוני וועדת הערר הסכימו הצדדים כי הייתה ירידת ערך דירות עקב המלחמה בשיעור של 6% משווי הדירות. אך ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי מדובר בשיעור נמוך שאינו מצדיק מתן פיצוי היות והוא בתוך גבולות סטיית הערכות שמאות ואינו מובהק. עוד קבעה ועדת הערר כי לא הוכח קשר סיבתי בין ירידת המחירים לבין המלחמה וייתכן שהיו סיבות אחרות לירידת המחירים. הועדה הסכימה לפצות את החברה עקב הוצאות המימון הנוספות שנגרמו לה עקב התארכות תקופת הבנייה בלבד.

בערעור שהוגש על ידי משרדנו לבית המשפט המחוזי, נקבע על ידי בית המשפט, כדלהלן:

1.   הערעור הוא ב-"בעיה משפטית" - מכיוון ובמקרה דנן טעתה הוועדה במסקנותיה לגבי הוכחת קיום הנזק והיקפו ובעניין הוכחת הקשר הסיבתי בין הנזק למלחמה.

2. אף ירידת ערך בשיעור 6% מצדיקה מתן פיצוי – אמנם, שמאים ומעריכי השווי מסתמכים פעמים רבות על אומדנים בלתי מדויקים ובתחימת טווח ערכים אפשריים, אך אי קבלת חוות דעתו של שמאי במקרה כמו שלנו שוללת מינה וביה את האפשרות להוכיח ירידת ערך מתונה (חד ספרתית). תוצאה אשר לא מתקבלת על הדעת. במיוחד, שגם השיעור "המזערי" הנ"ל מבטא נזק של מיליוני ₪ לחברה.

3.   בעניין הוכחת הקשר הסיבתי עקב המלחמה – קבע בית המשפט כי ניתן להסיק שהנזק נגרם מהמלחמה. זאת כאשר לא ניתן להצביע על גורמים ספציפיים אחרים אשר גרמו לשינוי בהיצע או בביקוש. כגון: השפעות עונתיות. בית המשפט אומר כי מטרת חוק הפיצויים, היא לאפשר לקבל פיצוי ולא להכביד על האזרח בהוכחת הנזק והקשר הסיבתי על כל גורמיו האפשריים והפוטנציאליים.

4. תקופת הנזק – בית המשפט קבע כי תקופת הנזק הרלבנטית תיקבע לפי התקופה של שנה אחת לאחר תום המלחמה, כתקופה רלבנטית להשפעת המלחמה על מחירי הדירות באזור.

סוף דבר, הערעור התקבל כמעט במלואו. כעת, יותר משמונה שנים לאחר המלחמה, תוכל החברה לקבל את הפיצוי שנגרם לה עקב ירידת מחירי הדירות עקב המלחמה, בתוספת הצמדה וריבית ממועד תום המלחמה ועד היום.

לשם גילוי נאות, נציין כי חברת עדירן פיורה, יוצגה על ידי משרדנו בהליכי הערר והערעור האמורים לעיל, עו"ד ורו"ח רמי אריה   [email protected]