לקראת תשלום המס על השכרה למגורים ב- 30.1.2015

נמליץ לבחון שוב את כדאיות בחירת מסלול 10% או פטור ממס

על הכנסה מהשכרת דירה למגורים

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

משכירי דירות למגורים הרוצים לבחור בתשלום מס על ההכנסות מההשכרה לפי המסלול של 10% מההכנסות, וגם כאלו הזכאים לפטור ממס, כדאי שישקלו שוב ומהר איזה מסלול מיסוי הם רוצים לבחור, לפני מועד תשלום המס ביום 30.1.2015.

כפי שנראה להלן, לפעמים כדאי לוותר על הפטור ממס או על תשלום המס במסלול 10% ובכך "להרוויח" מס.

כידוע, יש שלושה מסלולים עיקריים של חיוב/פטור ממס, לגבי הכנסות משכר דירה המשמשת למגורים. רבים חושבים כי כדאי דווקא לנצל את מסלול הפטור, כאשר ניתן, ולא כך הדבר.

שלושת המסלולים הינם :

1)       מסלול פטור -  המאפשר פטור להכנסת שכירות ממגורים עד גובה של 5,080 ₪ לחודש, או 60,960 ₪ בשנה (נכון לשנת 2014). זאת כאשר הדירה אמורה לשמש לפי טיבה למגורים, מושכרת ליחיד או לשוכר אשר הינו חבר בני אדם אשר קבע לעניין זה נציב מס הכנסה. במקרה והכנסת השכירות, עולה על התקרה, כפולת הסכום העודף, תהווה הכנסה החייבת במס.

2)       מסלול 10% - חל על הכנסות מהשכרה למגורים, גם כשהשוכר הוא חברה. שיעור המס הוא שיעור קבוע של 10% מההכנסות מהשכרה, ללא הגבלת סכום תקרה. עם זאת, לא ניתן לנכות הוצאות, כולל הוצאות פחת, מהכנסה זו.

3)       מסלול רגיל - במסלול זה מתחייבים במס על ההכנסות בניכוי ההוצאות. יוכרו הוצאות פחת, ריבית המשכנתא, תחזוקה, תיווך, עו"ד, פרסום ועוד. מסלול זה מחויב בשיעור מס החל מ- 31% לנישום רגיל או החל מ- 10% ליחיד אשר גילו 60 ומעלה. במסלול זה ניתן להכיר בהפסדים שייווצרו כתוצאה מהוצאות הגבוהות מההכנסות בשנת המס.

הכרה בהוצאות הפחת לניכוי מההכנסות משכר הדירה .

במסלול הפטור ובמסלול ה-10% לא ניתן לדרוש הוצאות כולל הוצאות פחת.

במסלול הרגיל לגבי השכרת דירת מגורים בישראל ניתן להכיר בפחת בשיעור של 2% פחת לפי תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים) התשמ"ט-1989, או בשיעור של 4% על החלק המבונה לפי תקנות הפחת 1941.

למה לעיתים עדיף מסלול רגיל על פני מסלול הפטור?

בטרם נחליט לבחור במסלול הפטור, כדאי לבדוק את שאר המסלולים כולל המסלול הרגיל. שכן, יתכן כי המס אשר ישולם במסלול ה-10% יהיה גבוה יותר מהמס במסלול הרגיל.

עוד ייתכן כי המסלול הרגיל יוביל ליצירת הפסד מהשכרה, עקב הוצאות פחת ומימון גבוהות והפסד זה יהיה ניתן לניצול בעתיד לצורך קיזוז משבח המקרקעין במכירת הדירה בעתיד.

חשיבות העניין מתחדדת לאור תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963, מאחר וכיום מכירת כל דירה למגורים שאינה הדירה היחידה של המוכר, חייבת במס שבח. בעוד הפטור אשר אפשר מכירת דירה בפטור ממס בכל ארבע שנים - בוטל.

מניסיוננו בנושא, עולה כי כדאי לבדוק לכל דירה בנפרד, את כדאיות בחירת כל אחד משלושת המסלולים לגביה, לפי הפחת והוצאות המימון וההוצאות האחרות הרלבנטיות לגביה.

בחינה כזו, למחזיק 3-4 דירות ויותר, עשויה להביא לחיסכון מס משמעותי בסך של עשרות אלפי ₪ בשנה. כל זאת, לפני 30.1.2015 שהוא המועד האחרון שנקבע לתשלום המס במסלול 10%  !