שווי הרכישה של זכויות במקרקעין וזכויות אחרות

רמי אריה, עו"ד  ורו"ח

מס רכישה משלמים רק על שווי זכויות במקרקעין שנרכשו. אך איך ייקבע המס כאשר הזכויות שנרכשו כוללות לא רק זכויות במקרקעין אלא גם זכויות ונכסים אחרים ?

סוגיה זו עמדה במוקד בדיון בעניין חייל השקעות (ו"ע 4357-10-13 חייל השקעות ונכסיםבע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין – חיפה, אשר ניתן בתאריך 16.11.14), המחלוקת שם הייתה לגבי תשלומים ששילמה חייל השקעות עבור רכישת חברת צמנטכל בע"מ. עסקת הרכישה כללה רכישת זכויות במקרקעין וגם את רכישת חברת הניהול של צמנטכל אשר הייתה בגירעון. חייל השקעות טענה שיש להפחית את גירעון חברת הניהול משווי הרכישה.

על פי הסכם הרכישה, רכשה חייל השקעות מהמפרק את הזכויות בנכס שהוגדרו תחת הגדרת ה"ממכר", ובהם כל הזכויות במקרקעין, כל הזכיות במרכז המסחרי, כל זכויות הבניה, וכן כל זכויותיה של חברת צמנטכל בחברת ניהול נכסים בע"מ (להלן: "חברת הניהול"), לרבות כל זכויותיה וחובותיה של חברת הניהול.

בהסכם הרכישה נקבע כי עבור רכישת ה"ממכר" תשלם חייל השקעות למפרק סך של 25,600,000 ₪. כמו כן, התחייבה חייל השקעות לשאת בתשלומים שונים ובהם תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה ותשלום היטלים ואגרות לעירייה.

מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את הצהרתה של חייל השקעות, וקבע כי יש לצרף לתמורה המוסכמת (25,600,000 ₪) את התמורות הנוספות אותן התחייבה חייל השקעות לשלם, ובהן ההיטלים ודמי ההסכמה לעירייה, אך אין לגרוע את שווי חברת הניהול כפי שביקשה חייל השקעות.

בית המשפט קובע כי נקודת המוצא של המחוקק הינה כי שוויה של זכות יקבע על פי מבחן אובייקטיבי, המתעלם מהתמורה המוסכמת ומרצון הצדדים לעסקה (דנ"א 22/71 דנקנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין) חריג לכלל זה מצוי בסיפא לסעיף, ולפיו ניתן לסטות מהמבחן האובייקטיבי ולאמץ את התמורה החוזית המוסכמת רק בהתקיימם של התנאים הקבועים: תום לב, והעדרם של יחסים מיוחדים (ע"א 664/80 מנהל מס שבח מקרקעין נ' ברכת חביב בע"מ). נקבע בפסיקה כי הנטל להחלת החריג מוטל על כתפי הטוען זאת.

הלכה היא כי בקביעת השווי המוסכם יש לצרף את כל התמורות אשר בהם התחייב הרוכש לשאת. זהו "עקרון צירוף כל התמורות" (ע"א3534/07 פרידמן חכשורי, ע"א 6340/07 וילאר נכסים) כאשר מצרפים לשווי המוסכם בסך 25,600,000 ₪, את שווי ההיטלים ודמי ההסכמה אשר נטלה על עצמה חייל השקעות לשלם (כ-6,400,000 ₪), מגיעים לשווי של 32,000,000 ₪, כמו השווי אשר נקבע בשומה.

בית המשפט לא קיבל את טענת חייל השקעות, כי השווי ההסכמי כלל בחובו את עלות הרכישה של מניות חברת הניהול והואיל וחברת הניהול הייתה גירעונית, וחייל השקעות קיבלה על עצמה לשאת בחובותיה, כך נטען, הרי יש לראות במחיר המוסכם כמשקף גם נטילה של אותם התחייבויות לשלם חובות בסך של כ-6 מיליון ₪. הטענה לא התקבלה רק בגלל עניין ראייתי. ככל וחייל השקעות סבורה כי יש להפחית שווי שלילי של חברת הניהול משווי המכירה, היה עליה להוכיח את שווי חברת הניהול ולא להסתפק בטענה כי מדובר בחברה גירעונית.

במילים אחרות, אם חייל השקעות הייתה ממציאה לבית המשפט הערכת שווי ערוכה בידי מומחה, בדבר השווי של חברת הניהול, היא הייתה יכולה להימנע מתשלום מס רכישה בגין שווי זה. לא נותר אלא להמליץ שוב כי לפני פנייה לוועדת הערר ועדיף כבר בשלב ההשגה, לבסס את כל הטענות בראיות מתאימות טובות.